單價地王遭退回 退地潮現多輸局面 　

中國大陸「單價地王」的上海市南京東路163號地塊也遭退回命運。蘇寧環球股份有限公司日前公告，證實其公司大股東蘇寧環球集團下屬公司南京蘇寧地產，已經與黃浦區房地局解除了原南京東路163地塊的土地出讓合同，其土地出讓款亦將獲全額退還。

繼上海「普陀地王」遭遇退回後，年初即被恆大地產以三億元定金預訂的浦東源深路1號地塊也在8月初再次悄然出現在土地轉讓市場。而南京東路163地塊這一近年來上海土地市場上最為「黃金」的商業地塊的黯然收場，更為近來土地頻遭流拍、地王紛傳退地的中國土地市場添上了一記意味深長的註解。

「交接延期」被迫退地

　　《中國房地產報》報導，南京東路163地塊2007年8月24日被南京蘇寧地產競得，以44.04億元的總價力退群雄成為意外黑馬。在蘇寧環球發布的簡短公告中，轟轟烈烈成功退地的原因，被歸結為乾脆明了的一句話：「為共同支持上海市重大工程——地鐵建設」。

　　這一看似突兀的說辭，正是南京蘇寧地產藉以光明正大與黃浦區房地局「友好協商」，將「燙手山芋」成功轉手仍得以全身而退的理由。

　　一位去年同樣中意於163地塊的開發商直言，作為在國內資歷不淺的南京蘇寧地產，沒理由在不惜代價拿下一年後才來權衡這一利弊，「只不過如今市場環境不好，地鐵建設導致的交接問題才被蘇寧拿來做了文章。」

退地潮湧多輸局面

　　在不止一位開發商看來，在蘇寧與政府方面歷時不短的「談判」後，不論其諱莫如深的箇中真相究竟如何，「交地延期」無疑是當前各地退地潮中最為光明正大的止損藉口。

　　從蘇寧「上海地王」到北辰「長沙地王」，從龍湖「重慶地王」到中海「青島地王」……那些一年前各地風光無限的大小「地王」們，如今卻幾乎無一例外地深陷「退地」傳言泥沼，而真假難辨。

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄指出，「資金緊張已成為多數房企面臨的問題，面對市場走低的形勢，今年不但各地難現地王，退地潮湧的局面也難以避免。」

　　「大小地王如潮湧般地提出退地，政府要遠比開發商尷尬。地王退地的影響，其實遠不止市場層面那麼簡單。」上海市房地局的一位人士對記者透露，儘管黃浦區163號地塊遭遇退地的詳細內情目前市局方面所知不多，「但這一地塊早在退地傳言時期的種種市場評論都讓政府頗為緊張，稍不小心，就會陷於被動。」

　　為163地塊遭退頗為惋惜的某開發商對此說法也頗為認同，在他看來，當前市場情況下，退地潮湧已成定局，然而這無疑是一個多輸局面。他認為，無論是萬科將所有東莞地王50%股權低價賤賣給虎視眈眈的粵宏遠，抑或是新鴻基將旗下成都地王40%股權轉讓給同樣對該地塊垂涎三尺的九龍倉和恒基地產，都是樓市緩解資金壓力的自救法門。

　　上海泰麒房產工作室分析師何凌飛表示，「2007年的不少高價地塊項目，其本身的地塊價值都非常稀缺。對於這樣的地塊，盲目退地錯過機會，對開發商是損失。反之，採取合作開發，既能保障自有資金的及時周轉，又能讓其他開發商從中分利」。類似雙贏代替多輸的方式，才能夠減少退地潮中的損失。

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傳中海地產又退地 地王遲遲未開工

在長沙「地王」與上海「地王」傳出退地消息後，在2007年激進拿地的中海地產，也有了退出青島與重慶「地王」項目的傳聞。但中海方面對這一傳聞予以否認。

    重慶地產界資深人士李星辰認為，當下盛傳的 「退地」事件，反映出過去的「地王」開發黯淡。據粗略估計，目前，大部分城市的最高土地出讓價，比去年高峰時回落了30%左右。

青島「地王」遲遲未開工

    《每日經濟新聞》報導，在山東青島，中海地產2007年巨資拍下的青島李滄區延吉路地塊遲遲未見開工。當地一位房地產商透露：「業內一直猜測中海地產可能要退地。」

　　針對上述退地傳聞，中海地產青島分公司負責人對青島當地媒體表示，所有關於「中海要退地」的說法都是毫無根據的謠言。8月6日，深圳中海地產總經理曲詠海以「正在開會」為由婉拒了媒體的採訪要求。

    去年9月，經過279個回合，中海地產以總價16億多元的價格拿下這個4萬多平方米的地塊，樓面地價達8330元/平方米，成為2007年的青島「地王」。這個價格，幾乎是僅一街之隔的「良辰美景」帶精裝修的預售價。

    「沒有一家本地開發商參與，大家都認為價格太高，承受不了。」青島百通城市建設集團總經理方立才說，「青島業界很多人說，延吉路地塊不過是青島地產市場的 「三類地區」，不知道中海拍出如此高價意欲何為。」但在當時，中海地產將此次拍賣描述為在青島市場 「一個大有戰略價值的行動」。

重慶「地王」傳出要退地

    而在重慶，當地業界也傳出消息，中海地產沒有按時支付重慶彈子石第六期地價款。去年11月，中海集團與香港九龍倉集團斥資75億元人民幣競得該地塊。根據協議，該地塊的出讓金將分8期支付，在2009年5月30日前全部付清。

　　來自重慶市房管局的公開信息也顯示，中海地產尚沒有完成彈子石地塊的交易。重慶市國土局知情人士表示：「關於該地塊土地出讓款的支付進度以及最終價格，雙方正在協商。」

　　「實際上，業界一直對中海彈子石地價款的支付進展有所懷疑，畢竟重慶目前樓價整體下跌，土地市場也趨於慘澹。」重慶地產界資深人士李星辰表示。

　　李星辰分析，按中海地產的拿地成本計算，該項目樓面地價在3400元/平方米左右，算上建安費用，應該在5500元/平方米上下。「也就是說，中海只有將這個項目賣到8000元/平方米才能盈利。但從現在的市場行情看，這是不可能的。

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滬地王陷退地風波 業內擔憂退地潮緊隨退房潮

環球資本

去年8月曾轟轟烈烈地以總價44億元、樓板價6.7萬元/平方米摘得內地「地王」桂冠的南京蘇寧地產，如今深陷退地風波，這是上海去年高地價下的第二例開發商退地。 

　　此前，上海志成公司曾以損失1.1億元定金的代價退地。而業內由此擔心，在「退房潮」過後，開發商壯士斷臂般的「退地潮」將席捲而來。

　　南京蘇寧地產是上市公司蘇寧環球控股股東江蘇蘇寧環球集團的下屬子公司。記者昨天從蘇寧環球了解到，去年8月24日，南京蘇寧地產通過招拍掛方式取得上海黃浦區南京東路163地塊，在全額支付了44億元地款之後卻一直沒有拿到土地，因此，南京蘇寧地產向上海黃浦區房地局提出退地，並要求全額退款。

　　在上海，南京東路163地塊被認為是近年來土地公開市場上位置最好的一個地塊。該地塊位於南京路行人徒步區東端，又是軌道交通10號線站點。而去年8月，正值上海土地價格最瘋狂時期。經過100多輪激烈競爭，南京蘇寧地產以44.04億元的價格摘得這一地塊，這使得該土地樓板價達到6.7萬元/平方米，是迄今為止上海乃至全國土地單價最高的一個地塊。

　　按照計劃，該地塊應在今年4月16日完成交接，但由於10號線的建設，土地一直沒有順利交到蘇寧環球手中。因為163地塊底下是10號線南京東路站站點，其建成時間約在2009年10月，受此影響，土地交付時間將在摘地的兩年之後。

　　此前，上海志成公司的退地曾付出了成交價10%的「毀約」代價，業界擔心南京蘇寧地產的退地也有可能損失4.4億元現金。蘇寧環球相關人士昨日稱，延期交地是退地的主要原因，公司並沒有單方面毀約，因此不存在違約損失。

　　而地產行業研究員表示，面對房地產市場的低迷走勢，開發商高價拿地已面臨巨大風險，對於蘇寧環球來說，政府延遲交地正好成為其退出的一個藉口。畢竟，44億元的巨額資金閒置兩年，單單利率就是一筆龐大的支出。 

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這是6月4日上證報評論版文章。開發商目前正在通過收買媒體、專家、學者，拼命鼓吹房價只漲不跌的神話。面對正在進行或即將到來的房價下跌，開發商們惶恐不安，唯恐到手的暴利再雞飛蛋打，他們只有通過掌控的強勢話語權，繼續欺騙民眾，加入購房的隊伍，心甘情願地接受他們的掠奪和壓榨。促使房價下跌以遏制通貨膨脹是中國最高層主導嚴厲調控的初衷所在，面對開發商編造的種種謊言，每個人都應該保持清醒。——寒冰（暖之）

「退地潮」是房價將跌的又一徵兆
  ——上海證券報2008年6月4日
        瓏銘

    最近，上海多家媒體披露了上海普陀長風生態商務區4號東南地塊被開發商「退地」的消息。市場人士分析指出，以超出底價幾倍的高價拿地，在樓市風向變化時就可能面臨無力開發的問題。去年9月，該地塊經過兩個多小時440輪叫價的艱苦「鏖戰」，以11.04億元一錘定音，超出底價3.14億元250%，折合樓板價約1.64萬元/平方米。