一則看似平常的公告，揭開了長三角地區履冰臨淵的樓市險境。
4月15日，舜天船舶公告稱，截至目前，尚未收到對南京福地房地產開發有限公司委託貸款本金9000萬元及相應利息1543萬元。
事實上，舜天船舶此時發布該公告，似乎有些後知後覺，據多方信息證實，福地房產法人代表張從春早在去年年中就已失蹤。目前，其個人手機已成空號。改公司所屬南京葛塘新城項目在建工程，約於2013年8月左右停工，甚至一些停工項目的建築費用也未支付，所欠外債或達數億，預計舜天船舶所涉上億元貸款難以收回。
「企業的委貸更多是因人脈關係促成的，有時與行業風險和企業本身的狀況並無太大直接關聯」，某銀行業人士表示。
對於舜天船舶是否還有其他涉及房地產項目的委貸，該公司工作人員稱投資者諮詢此事亦需要發郵件請示領導，目前領導很忙。截至發稿，網易財經並未收到企業回復。
在房地產市場形勢回落的大背景下，這一消息格外刺激行業內敏感神經，南京福地老闆跑路或許只是長三角樓市趨緊的一個縮影。
事實上，南京跑路的開發商不止南京福地一家。涉及房地產項目的違約風險或許還將持續爆發出來。
網易財經了解到，近期一家名為海寧市立德房地產開發有限公司的企業實際上已經破產，由於未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭。由於資金鍊斷裂，旗下的多個項目已經爛尾。消息稱，除了暴露出來的訴訟之外，立德房地產還有銀行欠款，違約的風險已經在所難免。
作為二線城市地產風向標的杭州，情況也不容樂觀，「杭州目前尚沒有曝出有開發商資金鍊斷裂的情況，但或明或暗的降價現象的確存在」，透明售房市場研究院院長丁建剛對網易財經表示。
4月11日，萬科將杭州錢塘府項目的2號樓進行促銷，其中89平方米52套小戶型降低了裝修標準，比此前開售的1號樓和6號樓，總價優惠40-50萬元。
杭州萬科放下身段，以價換量讓市場更添幾分寒意。杭州當地分析人士稱，杭州萬科一向謹慎，而此次推出部分房源以精裝修的名義進行降價，意味著開發商在杭州已全線失守。
二三線樓市恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦現鬆動。網易財經日前從上海多家仲介地產門店了解到，近期新樓盤的集中入市分流了不少買家，本來流動性頗好的二手房市場壓力倍增。上海中原地產研究部數據顯示，3月上海外郊環二手房交易主動降價促成交的比例占到3成以上。
實際上，自3月以來，由於上海的二手房市場交易價格掛牌價方面出現鬆動跡象，多數賣家均在掛牌時提醒業務員「如果有買家想買，價格還可以談。」
杭州當地分析人士稱，杭州萬科一向謹慎，而此次推出部分房源以精裝修的名義進行降價，意味著開發商在杭州已全線失守。
資金面收緊被指導火線長三角面臨信貸壓力更大
以資金充裕著稱的長三角樓市，接連出現中小房企資金斷裂、龍頭房企以價換量的情況，這讓市場頗為意外，而網易財經在調研中發現，除了樓市風向轉換，觀望情緒瀰漫等因素影響，銀行信貸收緊、整體資金面緊張或是重要導火線。
「年後房貸政策持續收緊，即使是首套房，也很難獲得貸款優惠利率」，上海某銀行的信貸員告訴網易財經，要想比較順利地拿到貸款，除了條件符合，利率也需要適當上浮。
而2月份出現的興業銀行停貸風波更是讓房企倚重的開發貸雪上加霜，儘管隨後各大銀行均澄清表示「不會停貸」，但是，針對房地產行業信貸整體收緊仍被認為是大勢所趨。
「信貸的確在收緊，而長三角可能面臨的壓力更大」，某銀行業分析師稱，各大銀行2013年報中均顯現出江浙區域不良率上升，考慮到銀行信貸規模量入為出的特點，這些區域在今年或將面臨更為嚴厲的信貸政策，這對缺乏資金的開發商並不是個好消息。
從工農交建四大行2013年報可以看出，富庶的長三角，成了不良貸款的高發地。以建行為例，建行的長三角地區資產質量在全行中壓力最重。建行在長三角的五家一級分行的貸款及墊款餘額在全行占比為20.74%，而不良貸款卻占了全行的48%，而在2012年，該比重也只有44.15%。
這意味著，建行在長三角的貸款只占全行五分之一，但不良貸款餘額卻占了全行近一半。數據顯示，截至去年末，建行在長三角的不良貸款餘額為408.44億元，不良貸款率達2.29%。
同樣的問題也在工行身上出現。截至2013年年末，工行在長三角的四家一級分行不良貸款出現「三升」：不良貸款餘額為225.68億元、不良貸款率為1.09%、占全行不良貸款比重為24.09%，而在上年這三個數據分別為，154.65億元、0.80%、20.74%。
「長三角不良率上升，就銀行來說，是否在信貸額度上限制不好說，但是一般會對這一地區的放貸更加審慎，採取增加抵押或者擔保條件等條件減少信貸風險」，某銀行人士對網易財經表示。
據國家統計局日前發布數據顯示，前兩月，房地產開發企業到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。南京一商業銀行總行今年更宣布暫時停止辦理房地產夾層融資業務，並暫停房地產供應鏈金融業務。
此前高歌猛進的中小城市，在供給大幅增加之時，需求卻未能有效跟上，當市場持續觀望之際，資金脆弱的房地產企業將難以支撐。丁建剛也對此表示「現在的銷售無法支撐開發商正常的資金回籠。」
「現在大家還沒認識到樓市中的風險究竟有多大，雖然還不到整體崩潰的程度，但不能說沒有存在這種風險，要想不崩盤就得讓需求進來。」上海中原研究諮詢部總監宋會雍對網易財經表示。
事實上，南京跑路的開發商不止南京福地一家。涉及房地產項目的違約風險或許還將持續爆發出來。
各地房價回落趨勢明顯考驗房企回籠資金能力
在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場悲觀情緒蔓延，未來可能面臨更多的房企債務違約的市場風險。下一個倒下的會是誰?
對此，宋會雍認為，房地產企業的債務違約產生的連帶反映主要體現在心理恐慌上，而非財務數據上的相互關聯。在信貸收緊的情況下，經營能力差、風險意識不強的企業最可能倒下，「有些企業把所有壓力都放在銀行信貸上，沒有風險意識，即便資金鍊緊張也不通過降價等其他措施快速回籠資金，這是企業的經營能力問題。」
在他看來，目前開發商債務違約的情況均是個案，主要原因是企業的營運方法不當，並非行業主流。
同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，三類企業在今年上半年會面臨資金鍊斷裂的風險，第一類，產品類型偏高端周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響;第二類，前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業;第三類，一部分資信不好貸款受限的中小企業，難以獲得銀行貸款。
「若銀行信貸緊縮導致的「錢荒」持續超過6個月以上，也就是到2014年5月之後銀行信貸緊縮環境仍然持續，房企短期內遭遇的現金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決時，就有可能會出現債務違約的風險，成為下一個即將倒閉破產的房企」，張宏偉表示。
宋會雍則認為，目前二三線房地產市場很大的問題在於難以發掘新的需求，開發商賣不動，「去年下半年開始，一些開發商紛紛進軍一二線城市，實際上也是感受到了這些壓力。」
數據顯示，2014年第一季度，杭州主城區商品房成交套數5276套，創了近三年來同期成交套數新低，還不到去年同期的50%。
面臨嚴峻的形勢，部分開發商採取以價換量，「目前房價回落的跡象已經很明顯了，杭州若沒有外力改變的話，還看不到止跌企穩的趨勢」，丁建剛表示。
就全國數據來看，全國商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%。3月末，全國商品房待售面積52163萬平方米，同比增長22.9%。
張宏偉認為，在當前的市場博弈中，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。
張宏偉認為，在2014年上半年樓市仍需在「量」上做文章，堅持「跑量」回籠資金，堅持現金為王，而不應在價格上做太多考慮。「預計二季度，大多數開發企業會採取比較現實的降價回籠資金的市場策略」，張宏偉表示。
