杭州，是當下中國樓市的一個縮影。從3月開始的一輪「降價潮」，起初還只是中小開發商在降價促銷，當時一些評論認為，這是因為這些中小房企資金實力不夠，所以需要儘快出貨回籠資金。進入4月，隨著九龍倉、萬科等大型開發商也紛紛加入促銷打折的隊伍，降價潮蔓延，杭州樓市日益引發各界的關注。
近期出爐的數據顯示，今年一季度，杭州樓市新房成交量下滑超過三成，二手房更是下滑六成。而這背後，是什麼造成了這樣的局面?未來的趨勢又會如何?當地政府有沒有什麼措施來應對?對此，《每日經濟新聞》記者展開了調查，並採訪眾多專業人士，試圖解答這些問題。
買，還是不買，價格會不會繼續下跌?杭州樓市目前普遍存在的觀望心理也反映在陳輝(化名)身上。
陳輝初步選定了萬科地產位於杭州濱江區的萬科・璞悅灣樓盤。4月26日，該樓盤將推出6號樓，戶型皆為90平方米的三房，且都為裝修成品，總價180萬元，如果搶到特價房，只要160多萬元，但陳輝還是猶豫不決。
自年初，杭州樓市率先降價後，市場呈現出與「以價換量」不一樣的邏輯，價格降了成交量卻未「復原」。數據顯示，今年一季度，杭州市區商品住房成交均價同比下降11.3%，而成交量為10112套，同比下降了37.8%。進入四月，成交量雖有所上揚，但仍現乏力。
「如果觀望持續加重，勢必影響到開發商拿地的積極性，而房地產投資放緩，地方財政將首當其衝受到影響。」浙江省內一房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示。
據杭州當地媒體報導，4月22日，杭州市發改委在2014一季度經濟形勢分析會上建議，要對房地產市場的風險積極防範，出現重大的市場謠言時，第一時間澄清，穩定市場預期。另外，將建立房地產企業重大調價政策預報制度，房企在重大調價發布前，必須通報市有關部門。
3月市區新房成交直降五成
目前，杭州商品住房成交面臨著量價齊跌的狀況。據杭州官方公布的統計數據顯示，1~3月，杭州市區商品住房成交10112套，同比下降了37.8%，這個成交量是2009年以來的平均水平;而成交均價為15388元/平方米，同比下降11.3%，僅高於2009年和2012年。
其中，3月份，杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房簽約量為3991套，位列近五年第三位，同比下降52.9%;簽約均價為16720元/平方米，環比上漲14.96%，同比下跌2.25%，環比上漲主要源於武林一號等市區豪宅的權重較大。
上述數據顯示，二手住房的成交量和價格，也有不同程度下降。一季度市區二手住房成交5830套，同比下降高達60.4%;二手住房成交均價15268.4元/平方米，同比下降2%。
另據杭州市財稅局公布的數據顯示，今年2月,與房產成交情況直接相聯繫的存量房契稅出現較大下滑。
世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞認為，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震盪，使得購房者觀望心態加重，發展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現明顯回落，不過，進入二季度後，隨著發展商在傳統銷售旺季開始加快推盤節奏及給予適度的價格優惠，市場成交有望逐步回升。
土地行情急轉直下
商品房成交量下滑的同時，出於一級市場的土地供應量也出現急速縮減。
4月21日，降價聲不斷的杭州房地產市場，迎來了一次土地拍賣會。江蘇新城地產以4.03億元競得一宗宅地，較起拍價僅高出2萬元，這也是4月份推出兩幅商地後，所推出的唯一一宗宅地。
市場表現顯示，杭州土地市場經歷1月份的「高潮」後直轉而下。2月份，杭州全市土地成交總金額為92億元，環比下跌72.8%，進入3月，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環比數據均出現大幅下降，成交總額更是縮水至上月的四成。
與此同時，土地溢價出現下降。數據對比可見，杭州主城區地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率出現較大回落。
根據最新財政數據顯示，「土地財政」在地方政府財政收入中的主角地位依舊穩固。第一季度國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，「賣地」收入與地方公共財政收入的比例達1：1.7。與此同時，由《中國經濟周刊》與中國經濟研究院聯合發布的23個省(市)「土地財政依賴度」排名顯示：23個省(市)最少的有1/5債務靠「賣地」償還，其中，浙江、天津2/3債務要靠土地出讓收入償還，分別達66.27%和64.56%。
「對地方政府而言，現在調控房地產、營改增，首先衝擊的就是地方財政。」安邦諮詢高級研究員賀軍向媒體表示。而浙江省社科院經濟研究所研究員王永太認為，杭州是土地依賴性比較強的城市，目前上馬了大量地鐵建設項目，亟須土地財政提供建設資金。
王永太稱，令杭州慶幸的是，在這次降價潮來臨前已經賣了很多土地。
杭州市國土資源局統計數據顯示，2013年的杭州土地市場熱火朝天，全年土地成交總金額達到1326.9億元，比此前歷史最高點的2009年還高出100多億元，成為僅次於京滬的全國第三個土地收入超過千億元的城市。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達到339.56億元，占到去年全年的25.6%。
馬英樞說，短期來看，杭州地方財政對房地產依賴性很強，如果房地產市場出現持續下滑，肯定對財政收入有影響，不過，從長遠來看，房地產行業不能成為影響地方財政收入的關鍵性因素，畢竟房地產財政收入屬於爆炸性的，難以為繼。
房地產投資放緩
值得注意的是，杭州房地產投資已經出現回落之勢。
杭州市統計局公布的數據，今年1~2月，全市房地產開發經營企業完成投資197.82億元，增長17.2%，增幅較去年同期回落8.4個百分點;其中，住宅投資增速明顯放緩。同期，杭州全市住宅投資為116.51億元，僅增長3.9%，增幅同比回落40.6個百分點。
4月20日，全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生在一場有關城鎮化論壇上表示，由於目前商品房銷售增速放緩、成交量下降，房企的資金回籠慢，從而減少了對房地產的投資。
杭州市統計局上述數據指出，截至2月末，杭州全市房地產開發經營企業到位資金1856.57億元，增長36.8%;扣除上年末結餘資金後，本年實際到位資金為470.65億元，僅增長1.2%。其中，國內貸款的比重由去年的25.2%上升到36.0%，自籌資金由17.5%上升至21.5%，而去年同期占較大比重的定金及預收款則由39.1%下降至23.9%。
聶梅生認為，今年房地產市場出現三大趨勢，一是房地產各項指標仍處於高位，但房價、投資額、交易量等指標的漲幅均在下滑;二是房地產資金總體緊張;三是不同城市、地區、企業間的分化將持續，「表現會有很大差距」。
另外，杭州目前還存在較大的庫存壓力。杭州透明售房網數據顯示，截至4月24日15時，杭州樓市目前面臨著10萬套的住宅庫存，其中市區庫存量為80702套，周邊的五縣市為21638套。
值得一提的是，3月25日上午，杭州市政府召開房地產企業座談會，會議強調要保持房地產市場穩定健康持續發展。同時，市相關部門要與房地產企業、金融機構以及媒體加強聯動、信息共享，防範系統性風險。
王永太認為，當前，不少城市可能都在研究調控政策放鬆的版本，出發點在對剛需改善性需求進行適當放鬆，目前國家對民意很重視，不過，不能排除地方政府在稅費等交易環節進行微調。
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典型案例
別墅賣出公寓價杭州部分高端樓盤現對摺「拋售」
「6388元/平方米，成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王!6388元/平方米，成就杭城獨棟銷冠!湖光山社對摺清盤鉅惠!搶到賺到!」最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優惠銷售的電話和簡訊，但這條「別墅賣出公寓價」的簡訊卻讓他印象尤為深刻。
他隨後致電售樓處了解到，上述樓盤位於被稱為杭州後花園的臨安青山湖，這裡高端休閒物業集聚，而簡訊中的湖光山社樓盤，按照6388元/平方米的單價，一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較於此前售價，「相當於打了對摺」。
