購房者在售樓中心認真選房
天鵝湖養老社區
北京房價趨穩，「剛需」購房者緣何成為房地產屹立不倒的基石？
【北京房價在疑慮中飆漲，在困難中前行。】央視財經《經濟半小時》記者奔走北京各大樓盤發現，房價繼續同比上漲，銷量穩定，房價下跌仍然只是傳說。而在北京買房子的人並非大富大貴之人，而是大批三十而立的年輕人甘願在北京蝸居，甘願當房奴也不願意回家鄉。究竟是什麼原因導致房價居高不下，誰才是北京真正的「剛需」購房者?
最近一段時間，有關房地產的各種傳聞不斷，說是房子都賣不動了、價格大幅下跌、開發商的資金緊張甚至斷裂，聯想到之前李嘉誠大量拋售國內的地產，潘石屹說中國的房地產是鐵達尼號，快要撞到冰山了。國內房價似乎充滿了山雨欲來風滿樓的味道。那麼，國內樓市真的到了拐點嗎?
北京樓市紛紛跳水，開發商大力促銷各顯神通
北京，多年來一直是中國房價的晴雨表。根據國內最大的房地產網絡平台搜房網公布的價格，目前，北京四環內的房價已經高達每平方米4萬到13萬元不等，四環到六環的價格為2萬到5萬元不等。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳雲峰：實際五環以內的，我們所謂的市區的房產仍然是比較稀缺的。實際供應的樓盤和土地的放量都非常少。但是以通州、大興、房山、順義、昌平以這些縣組團為代表的房地產土地的供應量和銷售量實際上，現在還是很大的。
陳雲峰，北京華業地產公司副總裁，同時也是中國房地產協會商業地產專委會副秘書長。他告訴記者，今年5月，國內商品房銷售量下降已經是不爭的事實。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳雲峰：我們統計的資料能夠表明，實際一線城市大概銷售量在5月份，五一期間實際下降了大概40%。二線城市下降了大概35%，三四線城市表面上好一點，就是下降了大概30%。全國情況大體並不理想，但北京的地產商則是有喜有憂。
陳雲峰告訴記者，5月13日，他所供職的地產公司在通州的樓盤開始銷售，銷售均價24000元。一天之內，推出的300套房源就賣了260套，創造了5億元的銷售額，是當月通州的銷售冠軍。
陳雲峰：北京它基於這種人口的迅速的湧入，所以它的這種剛性的需求和改善性的需求就是支撐這個房地產銷售的一個主要原因。
在北京，雖然一天之內銷售80%以上的樓盤隨處可見，但一些樓盤降價銷售的消息也開始出現。在五環外的亦莊，眼前這個名叫海梓府的樓盤，有媒體報導，開盤均價從去年的35000元每平方米降到了如今的28800元每平方米，也就是說100平方米的房子，降價幅度達到62萬元，在不少買房人看來，這就是降價的一個信號。
北京亦莊海梓府售樓人員：我剛才給您查了一下13號樓4層，4層是4萬元一平方米。
經濟半小時記者：4萬?
售樓人員：對，周邊現在都賣到38000元到40000元，你說你這28000元確實就因為有這個活動，而且是針對特殊的戶型去做，不是所有的房子我都到28000元。其實每個開發商每個促銷手段不一樣，正好現在有這麼一個活動再加上媒體添點加點什麼的。
銷售人員告訴記者，此次推出的活動僅是對於一些特殊戶型，整體上沒有降價。離開海梓府，記者又在六環邊找到了這個名叫珠江四季悅城的樓盤，這個均價14800元的樓盤正通過與房產網站合作，為購房人提供首付款，並打出了零首付的口號。有人對此解讀為這是開發商急於賣房回款，不惜打起了政策的擦邊球，為市場的投機炒房者提供幫助。
珠江四季悅城銷售人員：對，現在是有零首付。零首付是我們為了推出三期的精品，所以和搜房做了一個零首付的金融活動。
記者：那首付我是要付還是不付?
珠江四季悅城銷售人員：這個的話，目前來說，零首付的活動。
記者：怎麼來做?
珠江四季悅城銷售人員：怎麼來做還不太清楚。目前先把資料交給，過幾天現在是排號階段，拍好階段之後您把這個具體的後期的資料都提交給搜房，搜房網根據個人的徵信把一些貸款貸出來。但是前期我們排號，排號之後能享用5個月的免息。就比如這錢您貸出來5個月之內是免息的。
記者：我找誰去貸?
珠江四季悅城銷售人員：搜房。
記者：我找搜房去貸?
珠江四季悅城銷售人員：對。
那麼，搜房網或房地產企業直接給購房人發放貸款的行為是否合法呢?1999年最高法院關於如何確定公民與企業之間借貸行為效力問題的批覆表明：公民與非金融企業之間的借貸屬於民間借貸。只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效。但是，具有下列情形之一的，應當認定無效：而認定無效的第三條就是企業以借貸名義向社會公眾發放貸款。
在觀望下平穩，北京樓盤市場仍然供不應求
5月的北京樓市，不同的地產開發商有著不同的訴求，有的為一天賣完而高興，有的希望通過促銷回籠資金，有的試圖以打擦邊球的形式，向市場提供零首付的產品。真是幾家歡樂幾家愁。那麼京的樓市到底跌沒跌呢?
在北京，記者見到了北京房地產協會秘書長陳志。他告訴記者，今年1到4月，北京不含保障房在內的新建商品住宅成交量雖然創下了4年來的新低，但並沒有出現斷崖式的下跌。
北京房地產協會秘書長陳志：這四年做一個平均數的話，我們現在的數就是比平均水平略低。
在陳志提供的數據中，記者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在內的新建商品住宅成交量分別為1.94萬套、1.58萬套、2.99萬套和1.58萬套。2013年之所以成交量特別高，是因為受當時國五條的刺激，以及北京市對二手房交易徵收20%個人所得稅的政策刺激下產生的，並不具有代表性。
北京房地產協會秘書長陳志：我們的市場應該說現在呈現出來的是一種在急劇觀望下的平穩。
和前四年相比，目前1到4月的成交量沒有大幅萎縮，那麼從統計來看，北京的房價究竟是漲還是跌了呢?
北京房地產協會秘書長陳志：價格是在3月份有所回落，但是同比價格是上升的。
陳志提供的數據顯示，在總銷量和往年基本相當的情況下，2011年到2013年1到4月，200萬元以下的新建商品房占比約為45%，但今年這一數字下降了10%，只占35%。而200萬元到800萬元每套的商品房從前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，這在相當程度上拉動了新建商品房的統計價格。
北京房地產協會秘書長陳志：叫改善型的戶型面積偏大的，在今年1到4月交易量是一個增加。
就在記者採訪期間，一些媒體發表文章，認為北京目前新房庫存高達7.5萬套，並得出購房需求萎靡不振的結論，對此，陳志並不認同，他告訴記者，從前3年的1到4月看，北京預售批准的商品房上市量分別是11200套、12000套和9900套，但今年卻達到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他認為用庫存的增加推導出需求萎靡不振是不準確的。
北京房地產協會秘書長陳志：庫存的上升是由於我們的許可入市的量增加，所以你單純用庫存的量去表達說市場現在不好了，去化下降了，你看庫存在增加也不科學。
此外，陳志還告訴記者，今年1到4月，由於銀行對房地產貸款不積極，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，現在往往要2到3個月才能完成。
北京房地產協會秘書長陳志：銀行對於買房人的支持力度在減弱。
目前很多買房人持幣待購，在他們看來銀行減少貸款、地產融資難都會導致開發商的資金鍊緊張，從而可能降價銷售。那麼統計的情況又如何呢?
陳志：目前全國就是整個行業的企業資金鍊的狀況是不太理想。看到的全國一季度，全國這個角度來說市場的資金到位率是明顯放緩的。跟2013年同比是從26%點幾下降到6%點幾。全國這個下降速度還是比較大的。利用外資、其它資金也都是同比下降的比較大。開發商在不斷的努力開發企業的資金到位率僅僅是增長了4.5%。
針對房地產可能出現的資金問題，5月12日，央行召集了16家商業銀行行長，要求各銀行合理發放個人住房貸款，目前，雖然從實際執行的效果看還不理想，但陳志也認為，中國房地產和銀行業已經深度關聯，和地方財政已經深度關聯，和已經買房居民的利益深度關聯，因此，作為中國地產的風向標，北京的地產價格不太可能發生深度下跌。
陳志：它對中國經濟的這種深度的關聯，它的漲跌、它的不穩定對中國經濟的影響度從這個角度去看它的重要性還沒有一個行業能夠替代。
另外，陳志也告訴記者，北京是一個人口大量湧入的城市，每年新增戶籍人口30萬到50萬人，這都會對住房產生巨大的需求，以北京推出的比周邊商品房價格低30%的自住房為例，今年北京推出5到7萬套的自住房，已經申請的居民竟然達到四五十萬人，也就是說，如果自住房不增加的話，至少將有三四十萬居民將走向普通商品房的市場，但每年北京的一手房和二手房的供給量只有20萬套左右。
陳志：40萬和20萬仍然是一個供不應求的局面。
從銷量、價格、地產商的資金狀況、以及北京房地產的供需現狀，北京房地產協會秘書長陳志都做了詳細的分析。採訪中，雖然地產界的從業者表示，未來北京的房價還會上漲。但市場中，決定房價漲跌的還有另外一隻重要的力量，那就是購房人。那麼，被稱為「剛需」的購房人，他們又是怎麼看待北京房價的呢?
出租司機：你覺得你是剛需嗎?我絕對是剛需啊。從需求上來看，你是剛需。從買房的能力來看買房能力上我是強努，那就不是剛需了。對，我是強努著買這房。在北京，僅僅有住房需求的人不能被稱為「剛需」，要成為「剛需」，還需要強大的經濟實力。不瞞你說，我買這房，我借了一屁股的帳。這房這號還沒有搖下來呢，我就先把錢借好了。
記者：您借了多少錢
司機：我借了8萬。
記者：借了幾個人?
司機：借了四個到五個。
出租司機告訴記者，按他們每月四五千元的收入，只能考慮申請國民住宅、兩限房，六環以內的普通商品房他們幾乎想都不敢想。出租司機既然不是北京的剛需。那麼數量更為龐大的公司白領呢?在通州，記者也見到了這位小伙子，他告訴記者，父母和自己一家三口目前居住在一個只有74平方米的房子裡，要改善居住需求，只能把現在的房子賣掉，添些錢再買一個面積為90平方米的房子。
通州買房人：如果加上交房的契稅的話210萬。
記者：您這個估計要貸款多少?
通州買房人：我貸款80萬。
但這位34歲的小伙子告訴記者，如果10年前沒有買房的話，靠現在的收入在通州買房，簡直就是天方夜譚。幸運的是，10年前他買了房，因此現在小房換大房，只需要貸款80萬，而在未來的30年裡，每個月他要付出4000多元的月供。
通州買房人：我這是沒辦法，被逼的。
記者：不買房會怎麼樣?
通州買房人：不買房住不下。孩子，父母看孩子。一個70平方米的房子住5口人，哪住的下啊?對吧，沒辦法。被逼的買房，不然誰會在這麼貴的時候買房，我瘋了嗎?
那麼，80萬元的貸款，會對這個家庭造成多大的壓力呢?小伙子說，他們夫妻每月的收入只有1萬元左右，每個月除去4000多元的月供，還剩6000元，而6000元全養活一家三口，顯然是不夠的。
通州買房人父母：他們倆人去掉一個人的工資還貸款，三口之家靠一個人維持，維持不了吧?我們老兩口援助吧。我想這樣的家庭挺多的。
通州買房人：只能這樣。你不可能讓我們不吃不喝不生孩子吧?
那麼，在北京的通州，像小伙子這樣的年輕人，還有多少呢?
通州買房人：30多歲，除了是事業真的特別好或者是家裡經濟條件非常好的，基本上都會背著100萬左右的貸款吧，差不多如果買的晚的話2007年以後買房基本上都得背100萬左右。
雖然這個小伙子認為目前通州的房價，對他的家庭來說負擔太重了，但他也表示，即使咬著牙也要買，因為他看不到促使房價下跌的力量。
通州買房人：政府絕對不會讓房價跌的，關注房企的微信平台號稱2020年通州要漲到6萬一平方米，我不知道到那個時候大白菜多少錢一斤了。
在北京，如果不靠父母，可能很多人都要通過這樣一條道路，實現自己的住房夢，賺了錢先買一套小房子，如果賺到更多的錢，再換一套更大的房子。正是一個個家庭的努力，造就了北京多層次的住房市場。而目前，在房價持續創下新高、很多人都在觀望的時刻，到底又是哪些人在買房呢?北京華業地產公司副總裁陳雲峰告訴記者，對公司樓盤的銷售情況進行統計分析後，他發現，一個神秘的人群成了目前買房的主力軍。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳雲峰：我看了一下買我們房子的這些人進一個售樓處我數一個年齡都在30歲到35歲之間。而且我注意到了一個特別有趣的現象就是每進去10個幾乎都是帶著自己大肚子的老婆進去。所以這就回答了什麼人在買北京的房子，特別像是通州這樣的房子，實際就是剛需人群，有孩子的，或者要生孩子的，來買這個房子的。我們感覺占到了60%左右，這60%都是剛性的需求啊。
多年前，地產名人馮侖曾經說，「丈母娘」是剛需，「丈母娘」抬高了房價。而今天，陳雲峰也用自己的統計表達了：一個家庭的未出生或已經出生的「寶寶」們，目前也成了北京房地產的新「剛需」。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳雲峰：所以我們也可以想像在北京工作的北漂一族
應該說承擔了很大的買房的壓力。
作為一個地產商，陳雲峰表示雖然他理解生活在北京，還沒有買房居民的巨大壓力，但是，他也坦言，這種壓力還會長期存在，因為，北京的高房價，根本上是中國的產業格局造成的。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳雲峰：我覺得起碼在10年內這就是一個趨勢。你在老家，特別是在縣城。你能找得到一個好的企業嗎?除非你能夠擠進政府機關。你再回想一下咱們的地級市有好的企業嗎?所以現在就是咱們房地產它所反映出來的問題，實際是我們整個國家的產業發展不均衡的問題。它就造成了像北京的這種首都性城市它這種大量積聚的資源，吸引了大量的年輕人來尋求發展的機會。儘管車堵了，儘管霧霾了，儘管房價這麼高。你不在這你怎麼辦?實際沒有選擇啊。只有中國的這種產業的規劃更合理了。我們的人口大家都不奔著北京來了。我們的房地產才能真正的冷卻下來，那個時候價格才不漲。否則價格一定是上漲的。根本就沒有什麼爭議一定是上漲的。
產業，決定著人口的聚集和離散，也決定著一個城市的地產價格。不久前，國家做出了京津冀一體化的發展戰略，要把集聚北京的大量產業逐漸疏導到一個更大的區域，這對北京的人口也會起到分流的作用。而調查中記者也發現，北京空氣污染日益嚴重、房價越來越高的情況下，離開北京也正成為一種新的市場力量。在房山和河北的邊界，記者也看到大山深處，通過開山平地、占地56平方公里的天鵝湖生態衛星城正在興建。在這裡，不僅擁有2000畝的湖面，同時按山勢的高低不同也分別坐落著歐洲鄉村風格的聯排別墅和商品房。6年來，這裡對北京市民已經銷售了5000多套住房。
北京購房人：我們上周剛買的。
記者：上周剛買的?花了多少錢
北京購房人：花了120萬
記者：多少平方米?
北京購房人：應該是172.46平方米。
這位大姐告訴記者，很多北京的老人在這裡買房，一方面是優美的自然環境適合養老。但考慮最多的卻是，北京市內房價太高，兒女要解決住房問題，一般都要花費幾百萬才能解決，這會造成巨大的經濟壓力，因此他們退休後選擇在這裡買房頤養身心，而市內的房子就讓給兒女們居住，以減輕他們的經濟壓力。由於親人之間離得並不遠，親情也能得到維護。
北京購房人：我們因為退休了，將來就是牽涉養老，反正身體是排在第一位的。
記者：您是旅遊地產或者養老地產的新剛需，可以這麼講吧?
北京購房人：今天先過來看看。
記者：看完之後感覺怎麼樣?
北京購房人：感覺還是不錯，挺好的。
記者：有考慮要買嗎?
北京購房人：有考慮啊。
目前，環北京周邊，像天鵝湖這樣的養老社區正在白洋淀、易水河等地快速崛起，而這樣品質的樓房，一套65平方米的房子價格不到40萬，200萬不到就能買一套180平方米的聯排別墅也吸引了大量的北京人。從現實情況看，北京老人的外遷一旦形成更大潮流，也將在北京市內騰出大量的住房，對不斷上漲的房價起到抑制作用。採訪中，天鵝湖的開發商也告訴記者，由於前來購房的北京人越來越多，這裡的房價一直都沒有降。
華銀基業房地產開發有限公司總經理龐文劍：從2009年至今，已經是經歷了幾次經濟發展的高潮和低潮。但是始終應該說是比較平穩的，穩步上升的一個趨勢。到目前為止沒有進行過降價。
龐文劍告訴記者他會一直保持低價策略，吸引北京人源源不斷的搬到這裡，而為了使這裡更具活力，他還將在這裡打造各種產業園區，來吸引年輕人入住。
華銀基業房地產開發有限公司總經理龐文劍：像城市一樣完善的一種配套然後再有更高的一個性價比，所以這也是這個項目從2009年開盤至今，我們一直不是把它當成一個項目在打造，一直把它當成一個小城鎮來打造。
對於天鵝湖生態衛星城的做法，陳雲峰也認為，這和北京的樓市形成了新的互動，有利於緩解北京的住房壓力、控制房價。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳雲峰：把人口能夠利用軌道交通都疏導到衛星城，這個是北京正在做的工作。另外它也明確了不再攤大餅了，所以這次提到京津冀一體化，像河北的燕郊，涿州，包括最近跳出來的保定，包括滄州。這些區域實際離北京高鐵的距離也就大概一個小時。都屬於都市的一小時生活圈之內的我覺得它們也會承接很多的北京的人口。
城市產業結構決定了「剛需」購房者成為北京樓市屹立不倒的基石
北京是一個特殊的地區，它不僅是國際一線的都市，同時也是13億人口心嚮往之的首都。在北京，不僅有針對弱勢群體的保障房，也有需要申請才能購買的自住型商品房。而同樣帶件的商品房，不同地區之間的價格差距也非常大，不同人群的購買能力更是相差懸殊。國家和地方不斷推出的各種房產政策，也會對北京樓市造成多重影響。那麼，在這樣一個複雜的經濟環境裡，我們究竟是該買房，還是繼續觀望呢?
一方面北京的房子還是那麼貴，另一方面我們也看到剛需下，一個個房奴在艱難生存。那麼這樣的狀況能夠維持多久?北京的房子究竟向左還是向右，各種聲音我們都來聽一聽吧，不過買不買房，主意還得您自己拿。
城市資源影響著「剛需」購房者
在北京朝陽區的這家麥田房產，仲介人員告訴記者，這裡的二手房相比去年價格下降了不少。
麥田地產仲介人員：肯定跌了，去年那會三萬三四都是低的了，現在三萬元的都有。在房山的一手房銷售現場，中糧萬科的銷售人員這樣告訴記者。
中糧萬科銷售人員：這個價格最近是漲還是跌了?我們項目也沒什麼太大的變化。跟去年的價格差不多。
在北京的燕郊，夏威夷藍灣的銷售人員這樣說。
夏威夷藍灣銷售人員：賣得不太好，肯定是比以前稍微差一點，但是降價絕對不會降價。
首爾甜城的銷售人員也這樣告訴記者。
首爾甜城銷售人員：2013年的元旦開的盤。
記者：當時是賣多少錢
首爾甜城銷售人員：7000多元
記者：這1年都漲到了這麼高?
首爾甜城銷售人員：對。12000元。現在地鐵不是要進燕郊了嗎?這樣的話咱們價格以後還會漲。
記者：你估計現在沒人買房子還能維持多長時間?
首爾甜城銷售人員：這種情況，說實話其實包括客戶包括開發商都有點崩不住了。
華業地產副總裁陳雲峰告訴記者。
華業地產副總裁陳雲峰：但是開發商的資金緊張，需要市場。這種銷售量大幅下滑到多長時間呢?大概是9個月到12個月，也就是3個季度到1年開發商才會真正感覺到自己的資金鍊緊張。所以說我們說現在就說開發商的資金鍊緊張了還為時過早。
北京房地產協會秘書長陳志這樣判斷北京的樓市。
北京房地產協會秘書長陳志：我們的預期應該是在未來6月份7月份吧市場會回歸一個正常的狀態。
【半小時觀察】：
國際上對於房價的判斷有一個概念就是房價收入比，按照慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，而北京這個數字是19.1，高居全國榜首。而這樣的嚴重偏離已經維持了很多年。事實上，很多人都曾經認為北京房價太離譜，遲早會降，但是北京的房價一直在漲。具體分析，我們可以看到，買房的主力軍並非是大富大貴之人，而是那些三十而立的年輕人，他們寧願背負高額的房貸也不願回到家鄉。事實上，高房價的背後折射的正是中國產業結構的不均衡。正如片子中所說，產業，決定著人口的聚集和離散，因此也決定著一個城市的地產價格，因為我們每個人都需要工作，都需要一個相對良好的人文和社會環境。而在中國能夠吸引大多數年輕人創業和樂活的城市並不多。調控房價，說到底是產業結構的調整。
