中國房地產業滑坡的關鍵問題是：誰會最先扛不住?
無論是正等待房子降價的買家，還是希望需求反彈的開發商，抑或是擔心經濟增長的政府，誰會第一個投降，很大程度上將凸顯出中國如何對付這個「疑似嚴重泡沫」。
中國房產信息集團研究主管洪德生說，現在中國的房地產市場陷入了僵持。開發商們押注一旦政府屈從於增速壓力，市場將很快觸底反彈。
買家率先投降的可能性最低。今年前四個月，房地產銷售額累計下跌了10%，因為許多人都決定先靜觀其變。不過，房價至今沒有降下來，因為開發商們仍緊緊抓著囤積的庫存不願放手。許多開發商或許能經受住短期下跌倖存下來，但需要仰仗政府放鬆流動性，才能再度將房價抬上去。
與過去相比，政策制定者不推出扶持政策的決心似乎更為堅定。不過，他們也受到了地產行業的綁架。摩根大通說，這個行業為中國GDP增速所做的貢獻達到15.1%。
影響市場的其他兩大因素，一是反腐敗運動，二是投資者除了國內房地產外還有其他新選項。
香港、大陸都有分支的大型地產仲介中原地產創始人施永青說，政府官員和相關人士過去曾經占到了買家的30%;這些人現在不敢再添置房產了，害怕吸引注意。另外一股強大的購買力是著眼短線受益的投資者。而隨著市場放緩，最近幾個月這些投資者也銷聲匿跡了。
已擁有多套房產的中國富人目前正忙著把資金轉到海外。根據仲量聯行的數據，今年第一季度，中國對海外住宅開發項目的投資同比增長80%。中國房地產公司正在吸引那些在國內已經有多套房的客戶到它們在倫敦、加利福尼亞和澳大利亞新開發的項目中購房。
高庫存顯示開發商的營運資本面臨壓力。開發商在2012年和2013年的房地產繁榮期大舉購置土地，這就意味著2014年供應會增加。根據評級公司穆迪的數據，截至4月底，一線和二線城市庫存已經相當於14個月的銷量，接近2012年2月份觸及的16個月高點。
小城市的過剩問題尤其嚴重。施永青說，成交量下滑之後將會出現降價，中國二、三線城市已有不少房屋供應過剩的情況。
有些槓桿率較高的開發商已經無法再捂盤太長時間了。大型開發商還能給債務展期，但即便是它們也很難再籌措到新資金，無論在國內還是國外。小型開發商則在借高利貸，因為銀行已不願再借錢給它們了。穆迪指出，那些高槓桿、銷售執行弱的開發商最容易受到市場下滑和金融風險的衝擊，有些地產公司現金餘額已經不足以償還短期債務。
專注海外地產市場的承明資產管理董事長、原復地集團財務長王哲說，通常而言，市場滑坡開始之後大約六個月到一年，開發商的現金流就會有麻煩。今年雖然它們財務狀況還可以，但估計撐不過9月份。到時候拍賣將全面展開，從小開發商開始，大的也會跟進。
一個很大的未知數是，當這一幕發生時，政府是否會改變立場。房地產滑坡會引起政策制定者的很大擔憂，原因有二。其一，房地產市場是中國經濟增長的重要引擎。根據摩根大通的數據，2013年，房地產行業(包括房地產和建築)占GDP的比重為12.7%。
其二，土地出讓收入最高占到了地方政府預算收入的60%。房地產銷售放緩意味著開發商沒有什麼錢向地方政府買地了，這就會有損地方政府增加公共投資以提振經濟的能力。中央政府正在嘗試打破地方政府對土地財政的依賴，但是要很快補上這個洞可能非常困難。摩根大通預計2014年賣地收入將減少5%-20%。
某國有房地產開發企業的執行長說，過去十年，每次都是政府先「投降」。在2012年庫存觸及高位之後，政府降低了利率並且增加了貨幣供應。該高管評論說，越是這樣，最後崩盤看起來就越發不可避免。
