多年前，人們以淮海路為頂級商業街，在淮海路消費是「高檔次」的體現。然而如今再去淮海路時，《第一財經日報》記者2月11日調研發現，在短短几公里的「黃金地帶」就出現了10多家店鋪關閉或調整。就連此前第一百貨關閉後轉型經營的寶馬展示店也悄然關閉，大量空鋪難以招商。在業界看來，體驗式業態對沿街鋪的衝擊、淮海路客源的流失、租金高企、業態規劃問題等都造成如今的淮海路舉步維艱。
淒冷淮海路
在一個冬季的午後，記者來到曾輝煌一時的淮海路商圈。雖然是中午，但路上並沒有太過於繁華的跡象，很多門店幾乎沒有人，有一些門店工作人員正在發呆。相對而言，在一些老字號糕點店門口排起了長隊，可以看出這些平價的食物還是頗受周邊消費者的喜歡。
記者繞著淮海中路一圈，發現關閉和調整的店面已經超過兩位數，粗略計算有10多家。數年前關閉的芭比娃娃旗艦店依舊空置、上海藥房正在裝修準備遷址、FolliFollie已然關閉、部分手錶店也關閉重新招商。位於芭比娃娃旗艦店對面、此前退出中國市場的萬得城如今由陽光新業捕手，然而卻由於一直沒有完成招商導致遲遲未開業。
最令記者驚訝的是，此前「老字號」的第一百貨關閉後雄心壯志轉型而來的寶馬展示店也悄然關閉了，在店外用鋼鐵門關鎖著，通過玻璃窗記者看到，寶馬店內部的器材已經全部撤離，只有玻璃門上還有淺淺的BMW(寶馬)標誌印記。
「寶馬店大約有300平方米可以出租，關店的原因很簡單，應該是公司策略調整。第一百貨這類業態已經很難生存，轉型其他業態也不容易做，當時正好寶馬公司有一筆預算用於展示店營銷，於是雙方合作引入了寶馬店。然而，展示店是很難盈利的，當然這在寶馬公司有資金的前提下是沒有問題的，但之後寶馬公司方面策略有變，預算有調整，展示店自然就關閉了。」有接近人士透露。
記者在現場看到，從寶馬店開始的附近段淮海路，醫藥、珠寶、手錶甚至商場等諸多業態，10多家門店都涉及關閉或裝修調整。
淮海路商業困局
「以前只要提到逛街，淮海路肯定是第一位的，是高大上的代表。然而隨著購物中心這種一站式消費業態的出現和電商的衝擊，更多客人選擇或網購或到購物中心進行體驗式消費，原本處於最佳商業位置的老式沿街店鋪突然沒有了市場。一些具有優勢的知名品牌更願意入駐購物中心，因為那裡的單位產出即每平方米的銷售額非常高，而沿街店鋪要比購物中心的銷售差很多。」RET睿意德商業服務部董事杜斌表示。
此種狀況下，淮海路的墮胎急劇下滑，在K11、香港廣場那段的客流尚可，而成都路附近段則相對冷清。客流下滑之下，淮海路整體租金卻依舊居高不下。記者各方採訪了解到，淮海路段的沿街店鋪租金均價在30多元~50多元每天每平方米，屬於業內較高水平，就連難以招商的寶馬店在關閉後依舊打出每天每平方米約45元的高租金。
「按每天每平方米30元計算，一家正常面積的沿街店鋪可能一個月的租金就要超過10萬元，有些甚至要每月幾十萬租金，按此計算，必須每月營業額做到約100萬元才能盈虧平衡，可是隨著電商衝擊和客流下滑，很多店根本做不到月營業額100萬元。只有傳統食品店墮胎尚可，但客單價也不高。因此很多商鋪都空置難以出租，有些門店則直接關掉了。」一位在淮海路經營零售業多年的店長坦言。
業態尷尬則是又一大問題。「有業內消息說芭比娃娃旗艦店曾以低於每天每平方米10元的價格進行過招租，可惜由於其面積尷尬——整座大廈，小店租不起，大店又嫌小，於是常年空置。此外，淮海路有自己的整體規劃，比如有些服飾品牌還是有意願進行租賃的，但業主方要求優先考慮招攬人氣的餐飲，或高利潤的珠寶手錶，但這些業態又不太願意租賃過時的沿街鋪，而是要進入購物中心，於是雙方談不攏造成長期空置。」一位為寶馬店進行重新招商的人員透露，比如寶馬店對於接盤者的要求是要做展示型業態，這給招商增加了難度。
就在寶馬店邊上還未開業的新業中心則一直未完成招商，其內部人士透露，原因也與業態定位不清有關，由於整體規劃未敲定，因此其長期難以完成招商和開業。
「淮海路上太多房東，缺乏整體規劃。很多房東是國有企業，對租金要求非常高，但由於大家都對租金有高要求，就缺乏業態的良好配比，很難招商。目前看來，雖然淮海路租金已開始下降，但是高檔的品牌依舊首選進入南京西路和陸家嘴。」世邦魏理仕商業服務部主管資深董事儲祥昀分析。
核心商圈路在何方？
事實上，整個商業地產已進入快速發展和競爭的環節。
世邦魏理仕數據顯示，目前上海已出讓土地的商業供應總量超過400萬，其中，預計在2016年年底前開業的項目總量超過330萬平方米。從歷史供應數據來看，2000年至2013年，上海市的年平均零售物業供應量為325671平方米;而2014年至2016年，年均零售物業供應量將為1122876平方米，是此前年份的3.4倍，市場供應出現井噴。從未來供應量來看，上海絕大部分的商業供應量主要集中在新興商圈，2014年至2016年，核心商圈的供應量合計約63.5萬平方米，而非核心商圈的供應量約為272萬平方米，是核心商圈的4.3倍。面對外來的競爭和商圈的轉移，淮海路顯得有些應對吃力。
「每個開發商都開始跑馬圈地做商業地產，未來將是迅速發展期。」新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者。
記者注意到，市場供應逐步向新興商圈轉移帶來的效應是項目單體的體量增大，而項目單體體量的增大也進一步推升了市場整體的供應量。
世邦魏理仕報告顯示，上海開發中的44個商業項目中，僅有20.5%的項目單體體量小於5萬平方米，而單體體量大於15萬平方米的項目個數占總量的11.4%。而單體項目超過15萬平方米的，均分布在非核心地段。
大體量的商業地產，正在改變整個商圈的格局。
「在借鑑其他國內外商業街案例上，上海的南京西路分東、中、西三段的營運模式，東段是高端購物中心、中段是會展與酒店區域、西段是商務辦公區域，從功能上明確定位，實現多元化、差異化競爭，並打造關鍵項目支撐整個商圈氛圍。」戴德梁行中國區商業地產部主管江舒民認為淮海路可以借鑑以上案例，劃分成東、中、西三段，東段是以商務辦公為主，輔之以一線奢侈品品牌零售;中段是傳統商業街，尚無整體定位;西端是二線奢侈品和輕奢侈品時尚潮牌等。
江舒民強調，從改造上來說主要是三個方向，單一品牌旗艦店、單體商業的整體升級改造與街區片區的整合。單一品牌的旗艦店模式，如原二百永新改造而來的優衣庫旗艦店已有先例;單體商業的整體升級改造，如百盛購物中心與巴黎春天等;另外就是街區片區的整合，統一街面物業營運。硬體而言可以整體完善交通、停車等基礎設施，增加餐飲、休閒等業態配比。也可以引進強勢品牌，商業亮點帶動商圈發展。總體而言，商業發展是一個長期的、動態的過程，基於消費者需求的營運管理才是「王道」。
