從上京桃園到上京熙園、上京康園，再到上京順園……占地2.5萬畝的合生京津新城試圖再造一座新城。但是，2004年至今，超過10年的開發周期，新城仍然冷冷清清，被動等著客人上門。脫落的牆面，滿地的落葉，空空蕩蕩的入口崗亭，空無一人的商業店鋪，是進入這座新城後隨處可見的景象。
與此同時，在國土部最新發布的取締66家高爾夫球場的名單中，京津新城配套設施——天津珠江溫泉城高爾夫球場(二期)赫然在目，合生創展超200億投資的超級大盤再現尷尬。
別墅群成「空城」
合生京津新城位於天津市寶坻區周良莊鎮，西北距離北京98公里，南距天津45公里，東距唐山105公里，算得上位於京津唐核心區域。
2001年，天津寶坻區為儘快融入國際市場，寶坻對自身重新審視後提出了「立足天津、依託北京、藉助河北、服務東北、面向全國、放眼世界」的戰略構想，確立了「讓世界人建設寶坻，促進資本快速集中」的發展理念。寶坻區政府大範圍進行招商引資，提出「135工程」的招商引資政策，即100萬、300萬、500萬的引資計劃，500萬以上項目由區長親自掛帥，而京津新城就是其中重要一項。
彼時合生也信心滿滿，這片位於潮白河畔、占地達2.5萬畝區域的藍圖，相當於33個天安(4.83,-0.01,-0.21%,實時行情)門廣場的面積，也被大膽地描繪成「為50萬人居住、生活、娛樂而設計的新城」，規劃有8000座別墅、一個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和大型商業中心。
但值得注意的是，已建成的4000座別墅，超大型五星級歐式酒店，現在淪為婚紗攝影的選址，路上隔很久才能看到行人，三兩個農民工人聚在一起拔拔野草，這是京津新城10多年後的今天的真實寫照。
兩會後，房地產利多政策頻頻出台，樓市一片叫好，認為春天再次到來。但來到京津新城售樓處，可以看到登記看房信息上，每天看房客戶數寥寥無幾，成交更是屈指可數。據置業顧問介紹，現在在售的別墅項目是熙園的簡裝別墅，和康園的精裝別墅。
來到熙園可以看到，偌大的園區內，僅能看到保全與環衛的身影，多棟別墅外部牆皮已脫落，別墅內部部分地面乾裂，2006年建成的熙園如今仍是一片慘澹景象。康園則相對於其他幾個園區較好，已有部分住戶，但仍能讓人感到冷清不堪。與此同時，園區外圍的大面積商業設施除了物業管理還在開著以外，其餘早已因長期無人蒙上一層灰色，塵土飛揚。
巨額投資「折戟」
據了解，為提升京津新城片區配套成熟程度，合生創展痛下血本：花費16億元建設凱悅酒店、12億元建設大覺禪寺、5億元建設玉佛宮博物館、4億元建設溫泉度假村、10多億元建設北京科技大學天津學院和天津財經大學珠江學院，還斥重金打造了一個27洞的高爾夫球場。加上其他配套，合生創展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的建設成本，合生創展投入超過200億元。與此同時，據知情人士透露，天津郊區土地多灘涂、鹽鹼地，因為土壤鹽鹼度影響植被，需要大面積更換土壤，才可實現綠植，這也讓合生耗費不少。
然而，京津新城帶給合生的回報卻與其投入遠不成正比。據媒體報導，2005年，該項目取得的營業額為4.37億元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之後，合生創展的年報就再未具體提及京津新城銷售金額。
有業內人士稱，本被寄予厚望的京津新城「超級大盤」，卻受地域限制、藍印戶口取消等因素，成了合生的最大包袱。
根據合生創展2013年年報顯示，截至2013年底，京津新城僅完工30萬平方米，預計2014年完工5.8萬平方米，2015年完工5.6萬平方米，剩餘的359萬平方米都要留待2017年後開發建設。
值得注意的是，禍不單行，除了天津取消了作為一大賣點的藍印戶口外，國土部也禁止了京津新城內的高爾夫球場的二期開發。
近日，國土部發布通知，按照國務院部署，各地政府和國務院有關部門積極開展高爾夫球場清理整治工作，取締了66家違法違規建設的高爾夫球場，而天津珠江溫泉城高爾夫球場(二期)便在取締名單之內。
「京津新城對於合生來說處於兩難境地，放棄也不是，不放棄也不是。」上述業內人士稱，現階段資金成本水漲船高，合生大範圍投入卻難有回報，另一方面，如果不繼續投入，之前的投資等於全部打了水漂。
的確，對於合生來說，這個盤子太大，大到「難以承受」。
31日，合生公布2014年業績年報顯示，合生創展錄得合約銷售額合共人民幣53.12億元，同比下降53%。合約銷售平均售價每平方米人民幣12636元同比下降27%。其中，北京及天津的10個項目合約銷售總額16.3億元，占集團2014年合約銷售總額31%，其中合生世界村及合生世界花園為主要銷售額來源。這是合生近5年來最差業績，也意味著合生連續5年未能達到銷售150億元目標。此前2010年至2012年，合生分別完成銷售金額110.4億、99.4億和116.43億元。
樓市轉暖難敵過度開發
近日，隨著兩會中對房地產再度有了新的口徑後，國家多部門連發利多政策穩定房地產業發展。人民銀行*和財政部通過放鬆信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩定住房消費，拉動內需;而住建部則從供給端入手，前期已出台優化住房及用地供應結構的政策，以控制二三線城市住房土地嚴重供大於求的狀況。市場對此做著快速反應，認為房市將轉向。合生也不例外，表示將時刻迎接市場的升級。
但值得注意的是，在住房消費愈加理性的今天，人們是否還有大量的購房需求仍難以判斷。可以明確的是，近年天津各區縣密集造城，遠郊超級大盤在淡市下，面臨著供過於求的現實。2014年第三季度，天津遠郊區縣商品住宅成交套數降幅，在天津四大區域(市內六區、環城四區、濱海新區、遠郊區縣)中居首，達67.33%。
據搜房網數據監控中心最新統計，4月天津住宅市場有21個項目預計開盤，開盤數量環比減少32.26%，同比減少38.24%。其中全新盤有13個，占預計開盤總量的61.90%。對於銷售旺季新盤數量卻驟減的情況，業內專家認為，主要原因在於目前樓市庫存壓力巨大，近期天津市新房二手房成交量連漲，並不能有效緩解樓市「供大於求」的狀況，受此影響，開發商不敢貿然入市，只有將價格降到購房者滿意的水平，才能有效緩解市場庫存壓力，因此房價不會與成交量同步上漲，「穩中有降」將成為近預售屋價走勢的主旋律。
