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北京8萬以上樓盤放行取消限價?圈內人說出了內幕

今天很多人問我,對北京取消限價怎麼看?

怎麼回事?我第一反應是,不可能啊。

據說,今年北京發預售證,有個不成文的規定,商品住宅預售價格每平米不得超過8萬元,高於此價一律不發預售證。

而現在北京住建委放行了三個超過8萬的項目,具體分別為丰台中國璽住宅預售價格最高為96023元/㎡、金茂府住宅預售價格95000元/㎡、崑崙域住宅預售價格最高為95705元/㎡。

就因為這事,導致很多人恐慌,以為政府放鬆調控,房價又要漲了,然後其他城市的中介就跟抓到了救命稻草一樣,大肆宣揚當地調控即將放鬆。

櫻桃小房子擔心大家被誤導,所以就跟北京的地產圈內人士了解了情況,以正視聽。

1、三個項目為什麼拿到了9萬多的預售證?

第一,項目位置比較好,有兩個位於北京南二環邊上,都是三環內,周邊二手房價格目前都是10萬以上,按道理,新盤價格比二手房是要高的,現在的價格比二手房低了,也低於市場預期價,其實已經是限價了。

第二,中國璽兩個月前發過一期預售證,7萬9,因為比周邊二手房便宜兩三萬,結果一搶而空,託人才能買到,都是“關係戶”買,這次過了8萬,價格相比前一期確實是高了些,但是,因為這次項目開盤的位置也比較好,上次賣的都是邊角戶,靠近醫院、靠近市政建設的地方,價格自然會便宜些,同一個小區,樓王位置,與臨街和路邊的價格肯定不同。

第三,三個項目的拿地價格比較高,是2015年的地,分別是4萬、5萬、5.2萬,加上建築成本,財務成本,如果賣8萬多,開發商也沒錢賺,而且都是比較高端的項目。

第四、三個項目都是由央企開發的,招商地產、華潤、金茂,央企反正也是國家的,總不能讓他們虧本,央企虧了,就相當於政府自己虧了嘛。

第五、北京之前沒有讓8萬以上的項目開盤,是因為北京調控需要考慮馬上給市場價格降溫,但不代表未來一直不會讓高於8萬的樓盤賣,因為事實上不可能,中心區的樓盤,不可能按照郊區的價格賣,現在行情穩定了,房價已經穩中有降,市場恐慌情緒平息了,那就可以慢慢放行高價樓盤,只要能夠從均價上控制房價環比不上漲,那調控的目的也就達到了,但不代表限價放鬆了。

補充,北京房協秘書長陳志說,這三個項目以單價9.5萬元獲批預售證,更多帶有個案性質,因為項目本身的土地、資金成本較高,而且三個項目均有國資介入,給予放行也是考慮到其運營壓力及國有資產增值保值的需求。但這並不意味著所有項目都會無限制放行,北京限價政策不會全面鬆動。

2、限價會取消嗎?

限價在目前的調控期,是不可能取消的。

北京這個情況,在深圳已經有了,我再拿深圳解釋下,大家就明白了。

深圳新房均價去年最高是超過6萬,目前是5.5萬/平米,今年前面幾個月為了完成均價環比穩中有降的任務,關內也沒有讓超過5萬多的樓盤入市。

但後來就批了幾個八萬十萬的項目,為什麼?是不限價了嗎?絕對不是,限價依然存在,但是對高價盤慢慢放行了。

隨著樓市降溫,限價的原則,從一開始一律不允許高價盤開盤,變為具體樓盤按不同區域具體來定指導價。

這說明調控放鬆了嗎?真的不是,你想,一個城市不同區域不同價格肯定不一樣對吧,拿的土地價格都不一樣,核心區域,土地價格都超過5萬了,難道你不讓它以七萬八萬開盤嗎?不可能吧,除非你政府暗中返地價,或者開發商囤地,過幾年再開發,但一線城市還是比較透明的,政府返地價,現在是不存在了。

如果一刀切,一直卡著不讓所有高價盤開盤肯定不可能,只是剛開始為了給市場立刻降溫,不得已而採取的一刀切,不同區域限制價格不同,才是回歸正常的限價政策。

而且政府的調控目標是均價穩中有降,在批一個核心區域的高價樓盤時,就會測算,需要在郊區開幾個低價樓盤,才能使均價處於什麼價位,只要均價環比不漲就可以。

櫻桃小房子以深圳灣的華潤悅府二期為例,備案均價12萬/平米,最低9萬3,最高備案價約16.3萬,同一個盤,最高價和最低價,每平米可以相差7萬!

這個價格,在我們普通人看來好貴,但跟前期價格比,卻便宜了不少,2015年12月,悅府一期開盤,創下均價14萬/平米,銷售8成的神話,最便宜的一套也接近3千萬,現在批的價格比2015年還便宜,可見政府依然是限價了。

北京是首都,調控更加具有全國指導意義,政府一定會考慮政策放鬆的負面效果,所以大家放心吧,調控不是兒戲,在房價沒有穩定前,至少兩三年內,政策是不會放鬆的,政府要考慮輿情,考慮民心。

上一輪調控從2010年開始,也是直到2014年才放鬆吧,中間好幾次,有地方政府都想偷偷放鬆,但被曝光後,都立刻收回了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:櫻桃小房子 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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