以前一提「地王」，房企就像拿了奧斯卡影帝，牛X的不得了。
房企「大躍進」
2016年被房地產業內人士稱為「地王年」。這一年，全國共誕生了350宗地王，房企爭食異常激烈。
2017年，房企仍舊「大躍進」，據中原地產數據顯示，今年前10個月，50強房企拿地金額已經超過2萬億元。
以萬科為例：
17年7月，萬科在廣州砸下551億元，收購了包含多幅廣州核心區地塊的「廣信資產包」；隨後，又牽頭大手筆收購了新加坡著名的物流地產企業普洛斯，涉及總金額達到116億美元。
據「國際金融報」報導，萬科的資產負債率已創歷史新高，舉債發展的步伐明顯加快。但即便萬科如此賣力拿地，仍舊是落後於人。
根據「克爾瑞」統計的今年前8個月新增土地前三十名開發商的情況，萬科在新增土地「建築面積」上只能排到第五。也就是說，越是大房企越是激進！
截至2017年9月底，A股136家上市房企負債合計超過6萬億元，同比增加1.4億，增幅23.21%。萬科、綠地控股和保利地產負債均超過5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。
什麼概念？
《好奇心日報》統計了129家A股以及5家港股房地產企業披露的上半年債務情況，超過1/3淨負債率超過100%，這意味著這些公司的股東權益無法償還負債，公司處在高危運行的狀態。
一般來說，開發商從拿地到建成房子銷售，周期是3年左右。也就是說，這些開發商不相信這輪調控能延續超過3年。而且堅信：3年後房價「沒有最高、只有更高」。
地王成敗局
但這種"大躍進"的口號，有遭遇滑鐵盧的隱患。
在今年11月，北京土拍市場出現了一個大新聞——北京土地流拍了。更戲劇的是，原本報名參與競拍的碧桂園並沒有前來參加競拍。
什麼意思？
就是說，甚至連過去一地難求的北京，作為樓市風向標的北京，賣的地都可能沒人要了。雖然說地理位置占了一部分因素，但這背後傳遞的信號無法忽視：樓市已經走向下行通道。
原本人聲鼎沸的土拍現場現在變得冷冷清清，因為地王已成敗局。
（1）50宗「地王」僅有一成入市。
在克而瑞最近的一篇研究分析中，選取了熱門城市的50個典型地王項目展開分析。
結果顯示50個地王項目只有7個已開盤，有29個已開工未開盤，一年過去之後，仍有多達14個項目處於未開工的狀態，集體患上了拖延綜合症。
不僅如此，在36個開工「地王」中，仍有八成尚未開盤，從已開盤的7個地王項目來看，也面臨著盈利的難題。
（2）入市即虧本。
因部分地王項目拿地成本過高，「麵粉貴於麵包」的現象屢見不鮮。
在土地樓面價與周邊競品項目成交均價幾乎持平的背景下，高端產品入市很難有較高的溢價空間，這或許是開發商延緩工程進度的最重要原因。
並且，這些地王項目一般都處於房價較高的核心一、二線城市，這些城市也是2017年政府「控房價」的重點，板塊限價甚至直逼地王項目拿地樓面價，當前入市必然虧本。
開發商也會跑路
最近，南京有個名叫「京奧港未來墅」的樓盤出名了。
被爆自帖「封條」停工，項目欠了兩千多萬工程款，還有一筆34億的融資即將到期。境遇悽慘，成為南京第一個虧本拍賣的地王。
在2016年4月15日，經61輪競拍，京奧港以47.6億摘得麒麟G09宅地，樓面價22353元/平，成為區域新地王。「麵粉價格超過麵包」，彼時周邊新房在售價僅1.6到1.8萬/平左右，溢價率超100%。
按照京奧港公司的計劃，2016年11月項目開盤，預售均價4萬元/平。但萬萬沒想到，今年9月樓盤的銷許均價僅25715-25993元/平，房價只比樓面地價高出3000多元/平。
也就是說，單就這一個項目，這家房企就虧了幾十個億，堪稱致命！
很多人，天真的以為：開發商做項目不會虧錢，更不會倒閉。但情況並沒有想像中那麼樂觀。
2012年前後，上一輪調控期，因為市場成交量低迷，長沙幾個項目停工，最後由政府出面尋求接盤企業。當然，如果項目沒有開始預售，沒有涉及到「小業主」，政府都懶得理你，生死由命。
有好幾個小開發商最後就因為資金鍊斷裂都選擇跑路了，有的項目，比如湘江700，到現在業主們還沒有入住，真是掉坑裡了。
2014年的樓市，也曾迎來一輪房企倒閉潮。僅2014年3月份，被媒體曝光的房企資金鍊斷裂案例就有10餘起。17年6月，「中國房地產百強企業」之一的深圳奧宸地產也傳出資金鍊斷裂傳聞，員工爆出被欠薪3000萬。
目前來看，2018年房企的日子恐怕也不會好過。
在經歷了2016、17年大肆擴張後，地王成「地亡」，2018年國內大型房企業績將會大幅滑坡，這主要是房地產政策持續發酵會影響到房企的業績。
同時，眾多房企在2016年發債，那時發債成本低，債務平均2年多就到期了，這也就意味著2018年、19年房企將面臨債務集中到期的風險，還本付息的壓力將會拖跨房企的現金流，成為壓垮房企的最後一根稻草，可能會有一大批房企將倒在2018年寒流之中。
因此，2018才是房企真正的生死挑戰之年，現在，房地產開發商跑路潮已經開始倒數計時……
