根據房地產仲介和私人數據，中國實際房價可能已大幅下跌，遠比中共官方數據嚴重。圖為廣州市一建築工地遠景。
從中共公布的數據來看，面對經濟增長放緩和創紀錄的開發商違約，中國房市似乎表現出驚人的韌性。新房價格僅比2021年8月的高點下降了2.4%，而二手房價格則下降了6%。
然而，房地產仲介和私人數據所描述的情況，卻比官方數據糟糕得多。據彭博社報導（連結），這些數據顯示在上海和深圳等大都市的黃金地段，以及中國一半以上的二、三線城市，二手房價格至少下跌了15%。房產仲介稱，杭州的二手房價格已從2021年底的高點下跌了約25%。
業內人士和經濟學家表示，中共官方房價指數很可能低估了下滑的幅度。
這加劇了投資者對中國經濟透明度的擔憂，也讓人懷疑中共高層在制定刺激措施時，是否對市場有準確的了解。
這還造成了另一個風險，即購房者可能保持觀望，等待官方數據顯示價格下跌後再出手。
分析人士表示，中共統計房價指數的方法，部分依賴於調查而非實際的交易價格數據，這能讓當局平滑趨勢，並避免大幅波動。相比之下，在美國，被廣泛引用的標準普爾凱斯-席勒（S&P CoreLogicCase-Shiller）全美房價指數，使用的是全美各地契約記錄辦公室收集的房價數據。
世邦魏理仕集團亞太區研究部主管金緯（Henry Chin）說：「許多國家的房價數據都是基於市場總交易量，而中國（中共）採用的是選擇性樣本。當市場下跌時，真實狀況很難在此類數據中反映。」
法國外貿銀行（Natixis）亞太區首席經濟學家艾西亞·加西亞·埃雷羅（Alicia Garcia Herrero）說，基於調查的數據「可避免劇烈波動」。
「但是，當人們擔心價格進一步下跌而不再購買時，這樣的數據就失去了其本身的意義。」她說。
今年7月，高盛集團經濟學家在《了解中國房價衡量標準的差異》（Understanding differences in China’s Home Price Measures）的報告中說，這部分解釋了為什麼中共官方和民間來源所暗示的房價變化，在某些情況下似乎與市場看法不一致。
與世界上許多地方不同，中共當局不會在交易後公開披露房價。2021年，中共統計局在其網站上發出聲明，回應了人們對官方房價指數的擔憂，稱「綜合來說，70個城市的房價指數大體上能反映房地產市場總體供求狀況的波動」。
2022年1月17日，上海碧桂園控股有限公司開發的鳳凰城住宅項目。（Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images）
私人數據顯示房價可能已大幅回落
彭博社稱，在杭州一些社區的房價與2021年10月左右的峰值相比，下降了25%至28%。
國聯證券的經濟學家在一份報告中，援引二手房交易服務提供商貝殼找房（KE Holdings）的數據寫道，即使截至3月份，在新一輪經濟放緩之前，一半以上的二、三線城市二手房價格也比峰值下降了15%以上。
經濟學家警告，由於該機構只彙編了2018年11月以來的數據，因此從峰值開始的實際跌幅可能更大。
一線城市也難以抵禦房地產低迷。根據房地產研究機構樂有家（Leyoujia）7月份的一份報告，深圳至少五個熱門區域的二手房價格，在過去三年中下滑了15%。
一個信息準確性遭質疑的房地產市場，可能會阻礙購房者，也可能意味著難以制定未來的政策。
易居中國研究院研究總監嚴躍進說：「價格差距已成為正確解讀住房市場的巨大干擾，一些熱門的新項目讓人感覺市場火熱，但實際上一些郊區項目確實很難賣。」
2023年3月26日，北京中央商務區一處建築工地附近的公共汽車站。(Jade Gao/ AFP)
中共大量干預房價使其與市場反應脫節
彭博社指出，對房價的認知差距，部分源於中共掌握著大量政策工具，可對房價進行干預。
美國等國家主要只透過收緊貸款成數、提高利率來調節市場，中共則不僅如此，還可以禁止非特定城市出生的人購房，或限制個人擁有房產的數量。
中共當局還可直接干預房價。
由於中國大多數新房都是預售屋，因此對這些項目進行監管，就會造成扭曲。通過「商品房預售許可證」，地方房管部門可干預開發商打算出售房產的房價。
高盛分析師表示，二手房價格近年來也受到了扭曲。自2021年以來，十多個大城市的政府為二手房市場建立了所謂的「參考價格機制」，用政府建議的價格代替市場價格。
除此以外，還有一種長期存在的做法，即為了避稅，以較低的二手房價格另外訂立合同，使官方交易價格人為地低於實際價格。
上海的一位郭姓房產仲介說，真實的交易價格很難獲得。他補充說，交易數據通常反映的是買賣雙方向當局申報的人為低價，而不是實際交易價格。
