人口學家易富賢
中國房地產總市值超過美國、歐盟、日本的總和，甚至超過了整個美國債券市場。2021年中國恆大地產爆雷，標誌著中國房地產市場危機的開始。截至2022年底恆大負債總額達2.4萬億元，2023年8月在美國申請破產保護。另一家房地產巨頭碧桂園也面臨流動性壓力。中國的房地產「堰塞湖」隨時有潰決的風險。
被錯誤耕地數據嚇出的獨生子女政策和耕地紅線
那麼，中國房地產「堰塞湖」是如何形成的？其實其根源與獨生子女政策是一樣的。1980年官方宣傳，「中國以占世界7%的耕地養活著占全球22%的人口」，因此既要實行獨生子女政策以控制人口，也要保護耕地。當時認為中國的耕地只有14億畝，人均只是印度的40%。但是1996年經過衛星遙測，發現中國的實際耕地有19.5億畝。
其實影響糧食產量的因素很多，耕地多並不意味著糧食產量多，比如2022年中國的耕地面積只是印度的82%，但糧食產量卻是印度的2.1倍。2022年中國的糧食有17.6%是來自進口（主要是大豆），並不是因為耕地不足，而是因為農業政策和國際市場體系。其實中國的糧食增產潛力巨大：
第一，現有耕地還有增產的潛力。中國的穀物平均畝產已經從1980年的197公斤增加到2022年的425公斤，如果今後畝產能夠達到美國現在的水平，那麼糧食還將增產30%。
第二，中國科學院完成的調研成果顯示，中國還有8億畝後備耕地資源，其中40%具有較好開發條件。
第三，中國有20億畝的沙漠和沙漠化土地，如果在部分地區推廣滴灌和改造土壤，耕地還將大為增加，比如昔日的不毛之地毛烏素沙漠正變成沃野良田。中國60億畝草原（超過了印度國土面積）目前對食品（肉、奶製品）的貢獻度還很低，潛力巨大。並且室內農場、白色農業（微生物將秸稈轉變為飼料）的推廣也將大幅增加糧食產量。
其實人均糧食並非越多越好，過多會導致肥胖、糖尿病、心腦血管疾病等疾病和高醫療成本。比如在已開發國家中，人均每天膳食攝入的熱卡、脂肪、蛋白最低的是日本，最高的是美國；但壽命最長的卻是日本，最低的是美國。根據《聯合國糧農組織統計年鑑-2022》，中國人均每天膳食攝入熱卡、蛋白已經遠高於日本，而與英國、澳大利亞等國相當。
被篡改的人口數據和房地產泡沫
中國2000年人口普查顯示生育率只有1.22，意味著下一代人口減半。耕地被低估，糧食增產潛力大，而人口又將減少，那麼理應停止計劃生育並放寬城市用地。但是2006年國家人口發展戰略組卻將生育率篡改為1.8，預測總人口將在2033年達15億峰值，建議繼續實行獨生子女政策並保護耕地。於是「十一五」規劃以「1.2畝/人」為標準，設定「18億畝耕地紅線」，嚴控城建用地。中國城市建成區全部以超過1萬人/平方公里進行規劃的，比如，國務院批准2020年主城區人口/城建用地（萬人/平方公里）：重慶700/561，鄭州450/400，襄陽170/153，衡陽130/120，新鄉155/140。
2000年以來中國在快速城鎮化。尤其是由於所有的資源都向大城市傾斜，導致年輕人口快速湧入大城市。以深圳為例，2010年國務院批准的2020年城市規劃是，常住人口/建設用地控制在1100萬人/890平方公里以內。但是2020年普查顯示實際人口達1756萬，而城市建成區只956平方公里，每平方公里1.8萬人，其中福田區高達2.7萬人。上海虹口區、黃浦區和廣州越秀區每平方公里甚至高達3.1-3.5萬人。而美國芝加哥、費城、邁阿密等大城市的中心城區每平方公里只有4千多人，建成區則只有1千多人。
2021年中國城鎮化率達到65%，其中25%生活在縣、鎮，40%生活在城市，但是城市建成區總面積只有6.24萬平方公里（0.94億畝），只占0.65%的國土面積，當然導致高房價。而中國在實行二孩、三孩政策後，即便依照官方誇張的數據，人口在2022年開始負成長，峰值只有14.1億。筆者論證實際人口只12.8億，到2050年將降至10億。那麼以「1.2畝/人」的標準，14.1億、12.8億、10億人口只需要16.92億、15.36億、12億畝耕地，可以增加數億畝土地用於城建。筆者在《大國空巢》中指出，即便中國的城市全部以芝加哥的人口密度進行規劃，也是有足夠的土地的，那麼房價將大幅下降。
「18億畝耕地紅線」導致城市「人滿為患」，造成「中國人口太多」的假象，為繼續計劃生育提供了依據，人為造成的土地稀缺也為「土地財政」鋪平了道路。中國政府在經濟學者胡鞍鋼等人忽悠下，實行分稅制改革，財稅向中央政府集中，減少了地方政府可支配的財政資源，於是賣地成為地方財政的重要來源。而獨生子女政策降低家庭剛需，抬高儲蓄率，中國又缺乏其他投資渠道，於是大量資金流入房地產。
無視學者的預警
筆者在2013年版《大國空巢》一書里，從人口角度預警了房地產泡沫。2015年1月筆者和北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍為方正證券做了一個行業報告，預警房地產危機，幾十家媒體做了報導，其中人民網的標題《業內報告：人口紅利終結，中國房價到頂》。2015年《環球時報》發表筆者的《中國城市「人滿為患」歸因於人口理念錯誤》，建議增加城建土地供應。如果當時在房地產上踩剎車，是可以避免房地產泡沫的。
但是中共當局無視筆者的預警，在房地產上繼續踩油門。原因之一是，林毅夫、李稻葵等官方經濟學家預測中國的經濟在今後幾十年內有年增8%的潛力，今後經濟總量將是美國的2、3倍。但是中國的經濟增長率在2012年開始減速，為了實現所謂的「潛在增長率」，就拼命投資，尤其是投資房地產。於是，2015年開始房價一路狂飆。比如2022年底北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅銷售價格分別是2014年底的1.73倍、1.81倍、1.80倍、1.97倍。
其實，筆者在2004年到2010年反覆指出，2012年將是中國人口和經濟的拐點。2012年後中國經濟增速的下降，是因為勞動力負成長和人口老化，潛在經濟增長並沒有主流經濟學家預測的那麼高，過度投資其實是透支今後的增長，也會造成巨大的泡沫。
現在中國房地產市場的價值是GDP的4倍，而美國只是 GDP的1.6倍，日本也只是2.1倍。房地產行業占中國經濟活動約四分之一和家庭財富的三分之二。中國政府面臨兩難，如果房地產「堰塞湖」垮塌，除了將導致經濟減速、地方政府債務危機外，還可能將沖毀中國的債務市場和銀行系統，甚至引發全球金融危機。如果繼續加固「堰塞湖」的堤壩，年輕人將買不起房子、生不起孩子，民不聊「生」，將導致人口崩潰。日本的生育率在東亞地區最高，原因之一是其房地產泡沫在1990年破裂了，因此房價相對較低。現在中國的總人口已經在負成長，尤其是28-37歲購房年齡人口在快速減少，房地產的「堰塞湖」潰決看來難以避免。
（文章只代表特約評論員個人的立場和觀點）
