《華爾街日報》周一(9月18日)刊文稱，中國龐大的房地產行業正陷入一場新的危機，這可能是中國迄今為止最嚴重的危機。
兩年前，負債纍纍的開發商中國恆大集團破產，戳破了中國的房地產泡沫，引發了開發商違約和企業虧損的連鎖反應。該行業的困境拖累了中國經濟。
如今，中國最大的民營房地產開發商碧桂園正為生存而苦苦掙扎。與因揮霍無度而垮掉的恆大不同，碧桂園的麻煩來自於投資者和購房者撤出該行業。
碧桂園的財務困境可能會給經濟和政策制定者帶來比2021年恆大債務違約大得多的問題。
碧桂園將其巨大的足跡集中在農村城市和工業區，這些地區在經濟繁榮時期是中國經濟增長的引擎。這些地區目前正努力應對政府財政緊張和居民加速外流的問題，這使得它們無法承受大型開發商破產帶來的影響。
中國經濟在今年早些時候重新開放後出現短暫反彈後，在許多方面也出現了問題。
經濟學家預計，房地產行業的問題將對消費者信心造成又一次重大打擊，並延長已經持續已久的房地產行業低迷期。房地產及相關行業約占中國國內生產總值(GDP)的四分之一。
「整個行業都陷入了困境，」哈佛大學經濟學教授肯尼斯·羅格夫(Kenneth Rogoff)說。他還說，中小城市的問題尤其嚴重。他補充說，多年的過度建設導致房屋供應嚴重過剩，房地產市場需要進行調整。「既然中國人的大部分財富可能會崩潰，如何防止中國人陷入恐慌?這並不容易。」
截至6月30日，碧桂園參與了3000多個房地產項目，涉及數百萬套住宅。它的負債相當於1860億美元，包括已售出但尚未交付的房屋、欠供應商的錢、銀行債務和債券。這些債務大多在一年內到期。
（截圖自華爾街日報）
（圖源：FactSet、華爾街日報）
在減記部分房地產開發項目和其他資產的價值後，該公司公布了創紀錄的上半年虧損，虧損超過70億美元。
（圖源：華爾街日報）
上個月，該開發商未能支付兩筆美元債券的2250萬美元的利息，但在30天的寬限期結束前湊齊了足夠的現金，避免了違約。碧桂園在中國大陸的債權人同意其部分人民幣計價債務延期付款，幫助碧桂園爭取時間解決流動性問題。
碧桂園8月份的新房合同銷售額較上年同期下降70%，至11億美元。分析師說，如果銷售不反彈，這家開發商可能會陷入違約的境地。
碧桂園由68歲的楊國強於上世紀90年代創立，他在廣東省的一個農村長大，家裡有8個兄弟姐妹。公司總部有一座磚砌的小房子，牆上的樹幹支撐著金屬屋頂，這是公司原來辦公室的真人大小的複製品。旁邊的一塊牌子上寫著:「如果沒有國家的強大，就沒有碧桂園的今天」。
到2000年代中期，該公司在全國各地建設包括聯排別墅、公寓樓和綜合用途開發項目在內的住宅項目。它還擁有和經營酒店。
楊國強於今年3月退休。他41歲的女兒楊惠妍現任該公司的董事長。
多年來，碧桂園的擴張重點是在較小的城市。研究人員根據國內生產總值、人口規模和密度以及其他因素，將中國600多個城市劃分為幾個等級。北京、上海和深圳等最富裕的城市位於一線。五線城市被認為是最窮的城市。
碧桂園受益於中國2015年開始的二三線城市再開發計劃，該計劃為居民提供了新房或購買房屋的現金。它還向居住在更大、更昂貴的城市的人們推銷和銷售農村地區的公寓。
2016年，該開發商的合同銷售額增長了一倍多，在接下來的五年裡，每年的銷售額都超過了5000億元人民幣，按當前匯率計算，相當於690多億美元。
碧桂園在過去十年裡購買了3000多塊土地來建造房屋。Wind網站對開發商土地銷售記錄的分析顯示，這些地塊覆蓋了中國所有的三線城市、86%的四線城市和44%的五線城市。相比之下，恆大地產在中國約三分之一的四線城市和12%的五線城市擁有土地。
該公司告訴投資者，它在低線城市推出的項目比在富裕城市推出的項目產生了高得多的投資回報。
（圖源：國家統計局、Wind、華爾街日報）
在擁有340萬人口的廣東省四線工業城市韶關，碧桂園有四個大型住宅開發項目躋身去年全國百大項目之列。最大的一個項目被設計成包含數千個公寓單元、一家酒店、幾所幼兒園和幾家診所在內的小區。最近，一套1500平方英尺的三居室公寓掛牌出售，要價略低於10萬美元。
以前大部分收入來自向碧桂園和其他私人開發商出售土地的省市政府已經感受到了交易銳減的壓力。
一些經濟較弱的省市正與沉重的債務負擔作鬥爭。在許多較貧窮的城市，人們的收入較低且不穩定，地方政府的預算和財政更加捉襟見肘。與北京和上海等富裕城市相比，經濟較弱地區的房屋銷售和價格下降得更厲害。
「碧桂園是中國大眾市場住房和城市化故事的代名詞，」巴克萊分析師在9月份的一份報告中表示。他們還表示，碧桂園的債務沒有恆大那麼多，人們普遍預計碧桂園能夠挺過房地產市場的低迷。他們還說，上個月，開發商在償還債務方面遇到了困難，「這動搖了市場僅存的一點信心」。
「中國家庭不再將住房視為一種安全的投資，」法國興業銀行中國經濟學家Michelle Lam說。她說，民營開發商目前占中國住房銷售總額的三分之一。
2022年，恆大的違約在房地產市場引發了連鎖反應，導致數十家其他開發商倒閉，其中包括三大私營企業之一融創中國。
隨後，投資者和銀行紛紛撤離，一場信心危機開始在整個市場蔓延。今年年初，碧桂園是少數幾家仍能發行美元債券的房地產公司之一。該公司表示，其財務狀況強勁，並表示有信心抵禦經濟低迷。
隨著中國房地產市場的低迷加深，去年年中，中國政府幫助碧桂園和其他幾家民營開發商獲得融資，並支持它們在國內發行債券，從而提振了它們的發展。到了秋天，投資者又開始看空，碧桂園的債券跌至極度痛苦的水平。
碧桂園及其子公司開始剝離資產以籌集現金，包括將其在廣州一家購物中心的股份出售給一家以醃魚菜餚聞名的連鎖餐廳，並將其在廣州亞運城的股份出售給一家國有開發商。廣州亞運城是為2010年亞運會而建的熱門住宅區。
2022年底，中國提出了一個新的16點計劃來重振房地產市場。國有銀行承諾向包括碧桂園在內的一批「模範開發商」提供充足信貸。投資者推高了其債券和股票價格，使該開發商能夠再次在香港籌集資金。
中國的重新開放也推動了全國住房銷售。今年早些時候，股價上漲了幾個月，這讓碧桂園的高管們樂觀地認為，最糟糕的時期已經過去。
今年4月，碧桂園董事長楊惠妍在該公司的年度報告中表示，她感到帶領公司度過房地產市場從快速增長階段向穩定階段過渡的「責任負擔」。
這家開發商恢復了在公開拍賣中購買土地，顯示出市場信心，認為最糟糕的低迷時期已經過去。
事實證明，時機不對。同月，房屋銷售再次開始下滑，並持續下滑。投資者拋售了該公司的股票和債券。
上個月，這家開發商對投資者說，它能否繼續經營存在不確定性，但它不會放棄。該公司還表示，其首要任務是完成並交付已預售的房屋。這可能有助於釋放目前鎖定在託管帳戶中的現金，使這些錢能夠用於償還債務。
與此同時，8月中旬，中國恆大在紐約申請破產保護，一步步接近世界上規模最大、最複雜的債務重組之一的終點線。8月28日，在停牌19個月後，該公司股票復牌。當天股價暴跌了79%。
中國政府最近放寬了購房限制，再次試圖刺激銷售。他們擴大了首次購房者的定義，這一類別可享受額外的津貼和補貼，並降低了人們購買第一套和第二套住房的首付比例。
這使得潛在的購房者回到了北京、上海和其他一線城市的售樓處。「在這個周期結束時，大城市的銷售將企穩甚至反彈，但對許多中小城市來說，最好的情況是它們的房地產銷售不會進一步惡化，」野村首席中國經濟學家陸挺說。
中國獨立信用研究公司YY評級創始人姚煜說，即使碧桂園避免了違約，它也必須大幅縮減規模。他說，銷量進一步下滑不可避免。「中國大型民營開發商的時代結束了，」他說。
