香港樓市近日出現明顯加劇下跌訊號，發展商賣樓由「成本價」變成「蝕本價」都要急於套現，更重要是由於新盤大幅降價，第四季有逾三千伙樓花落成，以當時「摸頂」的買家因難以上會恐出現大規模「撻訂」，地產商將會面對大量取消預售樓花交易的個案，儘管按揭證券公司第二度「減辣」，將按保放寬至樓花，但恐亦難以挽回樓市跌勢，樓市正步入寒冬。
今年一月底我在本欄寫了「新香港人」離棄，香港樓市「小陽春」實為最後「逃生門」，當時提出香港已經失去國際「超級聯繫人」角色，香港樓市出現的「小陽春」，實為賣家最後的「逃生門」。大半年後評估，當時的判斷大致正確，香港樓價在去年累跌近15%後，今年第一季在通關效應下，累升7.6%，幾乎收復去年一半失地。不過好景不常，通關效應遠比預期疲弱，加上美國持續加息令本港銀行需要追加利率，樓價指數由四月初的高位，反覆回落累跌5%，創八個月新低，幾乎將第一季升幅全線蒸發，換言之樓市最後的「逃生門」，已經在四月時候關上。
展望今年第四季，已經有愈來愈多清晰訊號，顯示樓市跌勢正在加劇，當中不單是加息因素，最令人擔心是發展商已經面對現實，不但降價求售，部分更以「出血價」蝕讓賣樓，這情況是多年未見；半新盤方面，2021/22年以高價賣出的樓花開始收樓，由於當時樓價高企，買家現在陷入兩難局面，部分之前未上會找按揭的，現在基於估價不足，可能需要「抬錢」才能完成交易；亦有買家索性撻訂離場，但就可能面對發展商日後追收差價風險。兩項因素將成為樓市加劇下跌催化劑，恐怕第四季樓價跌幅將會加大，甚至由今年高位回套逾一成。
發展商「出血價」賣樓高負債沉重「蝕本價」陸續有來
劈價潮由長實8月初推出的油塘《親海駅》揭開序幕，呎價折實14,997元，已經貼近成本價。之後建灝地產旗下九龍城翻新項目《文曜》，以「蝕本價」推出首批單位，折實平均呎價18,488元，不單創近9年同區首批折實均價最低新盤，更較成本價二萬元低近7.5%，發展商形容為「賣一件蝕一件」。
同期由路勁發展位於屯門的低密度住宅項目《凱和山》，推出140伙，折實平均呎價為11,088元，對比起同區的一手新盤，創同區超過8年新低，翻查資料項目每平方呎成本約1.1萬元，即與首批折實平均呎價相若，意味以「成本價」推盤。
巧合的是，在《凱和山》開售前夕，按揭證券公司宣布上調樓花按揭保險計劃成數，1,000萬元或以下樓花可做九成按保，但對刺激《凱和山》銷情似無大作用，據報銷售反應強差人意，僅售出不足四成單位，反映再放寬「辣招」對樓市刺激作用已不大。
值得留意是，作為新供應重鎮，啟德新發展區住宅用地，正成為未來樓市一個「計時炸彈」。日前啟德發展區第2A區住宅地皮，以53.5億元拍賣售出，每呎樓面地價僅為5,392元。相比2019年6月招標出售的另一塊地皮，樓面地價高達19,636元，誇張地大跌了72%；也比2013年6月份出售的啟德第一塊地皮，樓面地價每呎5,428元還要低，地價已經重返10年前。
換言之，昔日以超高價投得地皮的財團，日後新樓盤開價好可能就要跟隨最新的第2A區地皮來定價，發展商肯定會蝕入肉。更重要是，既然地價回到10年前，樓價是否也可以回到當年？10年前的中原城市指數大約是120點，如果要跌到10年前，以今天的指數計算還需要下跌25%左右；再與高峰期比較，總共就需要跌近四成，屆時又會觸發大量負資產物業重現。
中原集團主席施永青近期就表示，發展商蝕本價賣樓預計將會成為趨勢，因樓價不斷下挫，二手業主不再錫身，要劈價賣樓，而發展商要賣出單位，亦要比其他同業賣得平，直言如此劈價情況「大家都睇到」。
下季逾三千伙「摸頂」樓花交樓恐釀大規模「撻訂」
彭博日前報導，由於市場大幅降價，本港的地產商在本年第四季以及明年可能將會面對大量取消預售樓花交易的個案，相信將加深發展商的財政壓力，同時成為加劇樓市下跌催化劑。
翻查資料，第四季將有8個新盤共涉3,026伙可交樓，當中不乏市區項目，而賣樓的時間正正是一年半至兩年前，當時中原城市領先指數比現在高出一成二至一成六，加上當時發展商慣常以高溢價賣樓，現在未上會選擇建築期付期的買家，因銀行估價不足，好大機會會「撻訂」離場。
事實上，在今年中交樓的火炭《星凱‧堤岸》，項目由中洲置業發展，今年八月就錄得大規模撻訂。據一手銷售資訊網資料，該盤連錄共26宗撻訂個案，涉資總額2.66億元，占已售出單位近3%。資料顯示，該批單位於2021年開始售出，呎價最高逾2.3萬元，以現在樓價由高位大幅回落，目前區內龍頭屋苑《御龍山》平均呎價已回落至16,500元，即比兩年前《星凱‧堤岸》買家付出呎價低近兩成，未上會的業主好大可能因為銀行按揭估價不足，眼下只有兩個選擇：「抬錢」上會或「撻訂」離場。
《星凱‧堤岸》不會是單一例子，值得注意是在下季入伙的新盤中，啟德繼續成為供應重鎮，當中恆地HENLEY PARK及會德豐MIAMI QUAY I，將於第四季內分別交樓，兩盤共涉1,388伙，占季內交樓伙數46%。正如上文指出，啟德地價已經回到十年之前，現在業主面對的難題是，未來區內樓價會否一浪低於一浪？
今年初樓市乍現小陽春，一度令各界均對樓市極度樂觀，但近日多位前財金高官包括梁錦松、唐英年、馬時亨均提出要搞好本地樓市，製造財富效應，否則樓價再跌恐釀成金融危機。而大行像高盛、滙豐均紛紛轉軚，其中滙豐更罕有承認此前看法過分樂觀，指出鑑於樓價下跌令有意置業人士持觀望態度，發展商推售的新盤恐須劈價求售，陷入惡性循環，因而把今年樓價預測，由原本預期升8%降至零，明年上半年再跌5%始見底。
我認為滙豐仍然過分樂觀，在第四季大量入伙新盤因項目估價大跌，未上會的買家因估價不足、需補差額上會，加上買入物業帳面值大跌，理性選擇是「撻訂」離場，屆時「撻訂盤」及「蝕讓盤」充斥市場，將會令樓市氣氛進一步轉弱，樓價很大機會在第四季再跌多5%，即由年初高位下跌一成。或許政府會在十月《施政報告》放寬部分樓市辣招，但恐怕到時已經「返魂乏術」。
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
