「恆大事件」是最近財經界的一個熱點，先簡單說一下經過：9月24日曝光一份文件，說恆大懇請政府允許深深房A（000029）重新上市，否則將釀成重大危機。當天恆大就「闢謠」，但擋不住第二天恆大發行的幾個債券暴跌，恆大股票也是暴跌。但在9月25日晚，恆大又發公告說，拆分的「恆大物業」已獲港交所批准，將在短期內向聯交所遞交正式上市申請。旋即，9月26日恆大的各種股票和債券又大幅上漲……
恆大事件僅僅影響恆大嗎？為什麼那份文件被曝光？又為什麼拆分上市申請得到批准，這是巧合嗎？
網上還有一個帖子，是說恆大通過高分紅轉移資產，因為許家印直接或間接控制了大約80%的股份，所以分紅的錢大部分都歸了許家印，大約200億左右吧，數目我記不清了，都轉移到了海外。
這事兒是真是假？我不好評論，因為必須了解分紅後的資金去處，各公司是怎麼處理這筆錢的……麻煩。
我們問一句：就算深深房A可以上市，就算恆大沒有高分紅，而是把200多億留在公司，恆大就能度過這場危機嗎？
（據最新消息，參與深深房A資產重組的股東們，已經同意在2021年1月31日不「股轉債」了。看來是要做長期股東？看來深深房A短期內還是復不了牌？這潭水太深了）
在老鄧看來，這不僅僅是恆大的危機，而是，房地產行業的危機，而且是大危機。
為了方便大家理解，我給大家講講開書店賺錢的事兒。
書的進價，大約是書價的60%～80%，要看書的品種和出版社來定（民間買書號的可以是書價的50%，這裡不討論）。書店進貨後按原價來賣，當然也可以打折、辦會員卡促銷，比如按9折或85折銷售，這都是書店的事兒。總的來看：
書的進貨成本是書價的是70%，賣價是90%，書店掙20%。
所以一個書店如果月銷售額（暫且按書價計算）是20萬元，那麼毛利是4萬，扣除房租、水電、稅收、人工費等各種成本，就可以計算到底是賺錢還是賠錢了。
一般來說肯定是賺的，否則誰還開書店啊。當然賠錢的情況也不少，比如一個比較大的書店，一個月的各種成本將近10萬，但毛利只有4萬，肯定虧慘了，要不了多久它就會倒閉。
我們假設書店不賠錢，比如每個月成本3萬，那麼淨賺1萬。
我想問問大家：書店真的賺錢了嗎？
可能有人會說：上面已經充分考慮了各種成本，毛利減去各種成本當然是淨利，書店肯定賺錢了。
No！
這些仍然帳面利潤，還有一個「大頭」，根本沒有考慮進去呢。
有人說：難道是有些讀者會偷書？
哈哈，這當然也是一塊成本，而且可能還不低。但我們假設讀者都是遵紀守法的人，不幹這種低檔次的活兒，何況現在各種電子監控、圖書防盜措施已經很完善了，所以暫且忽略。
那麼這個「大頭」是什麼呢？
這個大頭，是書的折舊和報廢成本。
圖書也遵循「二八定律」，就是20%的書暢銷，80%的書滯銷。對於20%的暢銷書，可以多次進貨，不斷銷售，從而源源不斷地帶來利潤。
但是對於80%的滯銷書，怎麼辦？
讀到這裡，很可能有人會說當初就不應該進這些滯銷書！
可是，都是出版社的光鮮閃亮的新書，書店怎麼提前知道哪些書暢銷，哪些書滯銷呢？如果出版社的編輯能提前知道，他們也不會出很多滯銷書了。所以判斷某本書是暢銷還是滯銷，是個高難度的活兒，可以說根本做不到。
所以書店最省事、最節約成本的做法，是每種新書都進幾本，看看銷量再說。賣得好的就多進，賣得不好的，就暫時先擺在書架上。
這一點書店也有苦衷，因為書店必須讓讀者覺得品種豐富，不能總是擺幾十種或幾百種暢銷書，那樣並不能吸引讀者。讀者要買書，現在可以在網上選了，但如果去實體店，誰都想去品種豐富的大店。
所以書店的圖書品種，哪怕是個小店，也得兩萬種以上；如果是個大店，比如幾層的大新華書店，得十萬種以上，甚至超過二十萬種。
好了，現在大家也知道了：有品種高達80%的書，最後根本賣不出去。
書和衣服不一樣，衣服打折也能賣。但舊書打多少折合適呢？你不需要的書，白送也不要，因為覺得重。所以舊書和滯銷書打折也賣不出去多少，就算能賣出去也是巨虧，還降低書店的檔次，讀者覺得你丫就是舊書店，一般人肯定不來了。就算來，繼續跟你砍價，你的生意還做不做？
如果圖書不能退貨，也就是書店不能退回給出版社，書店到底是虧是賺呢？
拿數字舉個簡單例子吧。
某書店有100萬元存貨，其中20萬暢銷書，80萬滯銷書。在一年的時間裡，20萬元的暢銷書通過不斷進貨，賣了200萬元，獲毛利40萬；而80萬元的滯銷書只賣出了40萬元，獲毛利8萬。這樣，一年的銷售額是240萬。
如果每個月的成本是3萬，但是40萬價格的滯銷書成本是28萬，那麼經營一年，書店的利潤是：
48萬-36萬-28萬=-16萬
辛辛苦苦一年，居然賠了16萬！
前提是：出版社不允許退貨。
現實生活中，出版社是允許書店退貨的，這樣書店才能獲得利潤啊！
有人可能會說：那出版社不就賠了？
那不一定。因為圖書的印刷成本一般是價格的20%，出版社的營運、付給作者的版稅，一般占25%，也就是綜合成本是書價的45%。然後出版社按書價的70%賣給書店，毛利率是25/70=35.7%。所以只要圖書退貨不到1/3，出版社是賺錢的。但如果退貨超過1/3，那出版社也賠錢，甚至賠大錢。
通過這個例子，我實際上已經把圖書行業的成本鏈，呈現給大家了。
回到剛才那個例子：20%（品種）的暢銷書的銷售量是200萬元，而80%的滯銷書只賣了40萬，從單品上看，暢銷書的平均銷售量是滯銷書的20倍。
請記住這個級別吧，因為未來一二線熱門樓市的銷量，將是三四線的幾十倍。
主要原因是：
經濟越差，三四五線的人口就越會流出到大城市，到長珠三角和個別省會和直轄市。與此同時，小地方的政府將越發難以為繼，不得不靠賣地獲得財政收入。而土地供給增加，人口相對減少，就會讓房價一落千丈。
另一方面，大約十個左右的一二線城市的人口繼續增長。加上部分一二線城市會控制賣地（最優秀的代表是杭州），或者沒多少地可賣（如深圳），導致地價和房價繼續走高。
這，就是鶴崗一套房才三萬，而深圳一平方米就十幾萬的原因。
冰火兩重天。
鶴崗不是個例，東北乃至很多其他地區，一套房幾萬的越來越多了。反正留不住人，房子空著也是空著，還不如賣了回點本。
而深圳呢？今年二手房價又漲了16%。
對於中國的房地產企業，會有什麼結果呢？
結果就是：絕大多數房地產企業的土地和房子，有相當的比例在三四線城市，或者不太有活力的二線城市。這些土地和房子，就像書店裡80%的滯銷書，不僅賣不出去，而且會產生嚴重的財務成本。書店裡的滯銷書還能退給出版社，房地產企業拍的地，蓋的房，退給誰呢？
難道一套房幾萬就賣了？那也是虧本大拍賣。
我舉個例子，大家可以看看一般的房地產企業會虧到什麼程度。
比如某個企業，不妨命名為「順馳」，反正順馳已經不存在了，我們就用這個名字，「順馳」負債5000億元（我故意避開恆大負債8000多億）。這些負債有銀行的，也有民間發行的高息債券，就算年平均利率是7%，一年的利息也有350億。
假設該企業一年的賣房營收是2500億（比保利地產低多了），毛利率是30%（這是房地產行業的平均水平），所以毛利是750億。扣掉各種成本，尤其是一年的利息350億，淨利潤是……多少呢？可能虧本，但我們還是樂觀點，算100億吧。
淨利潤只有每年利息的1/3到1/4，這是目前很多高槓桿房企的現狀（我可沒提融創啊）。所以在很大程度上，房企是在為銀行……哦不，為金融機構打工，因為自2019年起，越來越多的銀行，對越來越多的房企，限貸了，房企只能發行越來越多、利率越來越高的債券來維持。
這樣一家企業，它的存貨（囤地以及各地的房子）有多少呢？
一般來說是年銷售額的兩到三倍，按我國的財務規則，都是按成本價（當時的拿地價）計算的。這很保守，但都是真金白銀的支出。
所以，這家企業「順馳」的存貨，不妨估計為6000億元（千萬別去聯想綠地啊）。
其中，50%在一二線城市（這個比例很樂觀了），因此50%在三四線城市（這個比例應該比碧桂園好）。也就是說，在三四線城市的存貨有3000億元。
這些三四線城市的存貨，甚至某些一二線城市的存貨，在2015年以前都是金礦，存貨越多，股票的估值也會越高。但現在相當於書店的滯銷書，等於長期砸在房企手裡。但「順馳」每年還得繳大約210億元的利息，還沒考慮各種維護成本。
這些長期荒蕪、難以蓋房、蓋了房也很難以合適價格賣出去的土地，房地產企業該怎麼處理？
按照國家規定，房企在拿到《國有土地使用證》滿二年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權。
瞧瞧，地方政府不是出版社，出版社還回收滯銷書，政府不僅不回收土地，還可能沒收。
所以，三四線城市的土地存貨，將成為房企沉重的財務負擔，最後極有可能變成巨額虧損。
當中國的人口越發向前十名城市聚集，當越來越多的城鎮的房價相對越來越便宜，或者有價無市時，「順馳」的囤地，在未來幾年，損失可能在幾千億元。
就算某些地方政府心軟，不收回房子，但「順馳」蓋的房子越多，成本就越高，如果不能以合適的價格賣出去，損失也就越大。
所以，這些房企雖然目前每年的帳面利潤有幾十億甚至更多，但一旦沖減核銷滯銷的存貨，就會虧得……比今年上半年中石油虧300億還要多。
可能某些房地產企業，一次沖減壞帳就上千億，那樣每股淨資產可能立刻就成負的了；或者每年沖減幾百億，連續巨虧後退市……
除了極少數房企，比如2019年以來只在一二線拿地和開發的萬科，以及主要在一二線拿地的保利，絕大多數房企，不是苟延殘喘，就是破產倒閉。
對不起，我也不想這樣。但是，過去五年無比嚴厲的房地產調控，尤其是今年繼續加碼，劃出「三條紅線」，加上經濟導致的人口日益向大城市集中、中小城市的經濟日益下滑，未來的前景就是這樣。
所以，恆大事件表明，房地產已經沒戲了。
很悲觀是吧？
但是還有救。
這就說到了我國金融或經濟的一個必然趨勢了。
這個趨勢就是：一個恆大已經讓政府作出了快速反應，當規模相當於十幾個或幾十個恆大的無數房企們陸續暴雷時，或者當越來越多的房企開始叫苦，這個趨勢越發明顯時，國家只能繼續降息。
降息，包括降低民間利率，至少可以讓房企們喘口氣，每年少交不少利息，或許可以維持帳面利潤。
而且降息後，三四線城市的地價和房價也能維持，甚至可能升高，這樣房企出現大面積壞帳的可能性就小多了。
當前的shibor利率如下圖所示。可以看出，隔夜利率有大幅下降，但是一個月以內的利率還在上升，但是三個月以上的利率趨勢，已經接近平穩了。
以恆大事件為標誌，利率已經很難上升了。我現在能確定的是：在不久的將來（比如三個月到半年），我國一定會繼續降息。
因為我們最近五年對房地產行業太狠，肯定要出事兒，比如恆大，或者類似於2015年的股災。出了事以後怎麼辦？印錢，降息降准，還是這套。
基於當前的房地產行業和整體經濟情況，這是本文得出的一個非常確定、也應該非常有用的結論。
降息會讓錢更毛，物價更高，這些我們都知道。但降息還有一個「好處」，就是為股市估值提供了堅強的支撐。
股市總體怎麼走？我現在已經不知道了，因為仍然有大量高估的股票。但是我對很多估值很低、而且看起來壞帳也不那麼嚴重的銀行股、鋼鐵股、資源股，很有信心。
好像又回到我過去兩個多月一直看好的套路上了？本文的重點是房地產，談股市到這兒就行了。
回到房地產，恆大事件表明現在的眾多房地產企業，除了極少數專注於一二線市場、現金流充沛、房子也較有口碑的企業，絕大多數房企，已經到了很危險的邊緣。
但是現在大多數房企已經病入膏肓，只是強撐病體，表現得像個健康人一樣。重病爆發是遲早的事兒，已經不以人的意志為轉移了。
降息降准，有助於緩解地產業的病情，也有助於中國經濟。
今天很困難，明天更困難，但後天很美好。
前提是要活到後天。
