「認房不認貸」鬆綁兩個月後，北京再出救市政策。
從11月1日起，公積金貸款執行「認房不認商貸」。這意味著，在北京無房且在全國範圍內無公積金貸款記錄，便可享受更低的貸款利率和首付比例，減輕購房壓力。
「反應慢了好幾拍。」政策甫一出爐，林海發出這樣的感慨。
身為頭部房企北京朝陽區某項目營銷負責人，他對「認房不認貸」政策出台的那天晚上記憶猶新：「晚上9點多就有客戶衝進了售樓處，直到夜裡12點多才關門，一晚上就賣出去三四套房。周六來了五十六組客戶，又賣了十多套房，這頂得上過去大半個月的成交量。」
遺憾的是，熱鬧的場景太過短暫。
林海告訴作者，9月前三周，每天都能成交小30套，僅次於三月小陽春行情，但最後一周開始直線下滑，才成交了12套。進入10月份，市場愈發下行，周帶看量從300組降至100組，成交量也降低了一半多，「完全沒想到熱度散得這麼快」。
林海的個體觀感多少能代表如今市場的冷暖情況，短期需求井噴式釋放後，後續購買力並未接力跟上，市場明顯退熱。
北京住建委數據顯示，10月份，新房住宅成交量為5177套，環比下滑12.1%；二手房更為明顯，成交量為10653套，環比下降25.3%。
騰訊新聞《潛望》 作者 郭亦非
我們了解到，9月1日「救市」政策出台第一天時，北京鏈家後台掛牌量僅為15.1萬套，兩個月後，這一數據急劇攀升到16.94萬套，創下歷史新高。
此次公積金「救市」效力如何，能否帶領市場走出下行區間，仍待時間驗證，這也關乎後續是否有更多救市政策持續發力。
新房只熱賣了半個月
「大家熱度普遍僅持續2-3周，把之前觀望猶豫、資格被卡的老客戶收進來，吃的是老本，並沒有大量新增客戶進場。」一位頭部房企北京區域營銷操盤手對作者表示，如今市場最嚴重的問題就是，三四百萬左右的「老破小」無人接盤，導致置換鏈條失靈，流動性枯竭，觀望情緒濃厚。
北京是一座以存量房為交易主力的城市，新房與二手房占比達到3:7甚至更高。只有成功賣掉手裡的二手房，才能拿到首套購房資格以及充裕資金，衝進市場購買新房或者二手房，「賣一買一」的置換鏈條構成市場主力。
在林海看來，按照過往的經驗，二手房賣得好，月均達到1.5萬套的榮枯線，下個月就會傳導至新房市場。「這一次卻是脫節了，大家都去買新房了。」
由於土地限價導致價格倒掛，迭加品質、戶型、環境等因素，相比於二手房，新房更受青睞。「認房不認貸」政策下，新房還能撬動更大的首付槓桿。從數據來看，新房與二手房成交走勢也出現背離。10月份，兩者成交量分別環比下降12.1%、25.3%。
不過，隨著頭一波客戶消耗殆盡，新房熱度也戛然而止。
一位朝陽區改善項目營銷負責人告訴作者，進入10月，一周帶看量下降一倍至60組，回到了六七月份的水平。他透露，隔壁有的競品帶看量30多組，一周才賣一套房，為了搶客戶，甚至提高了仲介的分銷費用，賣10套從3.5%直接跳漲至4.5%，這是遠郊公寓項目才敢給的點。
在與眾多客戶深度溝通之後，這位負責人認為，實際改善需求仍大量存在，但多苦於手裡的房子短期內賣不出去，他們這個800萬以上的改善項目，甚至出現一邊賣房一邊退房的情況。「幾位交了部分首付款的客戶，自己房子多次降價後仍賣不出去，被迫要退房。大家都不會賭，很理性，必須要把房子賣了拿到錢，多方甄選對比後才會出手。」
另一個信號也值得注意。林海觀察到，所在項目去年按揭貸款客戶占比達到6-7成，眼下雖然「認房不認貸」政策降低了首付比例，但客戶卻不願意增加槓桿，按揭占比整體下降到三成。
「老破小」無人問津
對於手裡的這套「老破小」，宋佳已經徹底躺平了。
2017年北京「3.17新政」時，她匆忙上車，花了362萬元買了昌平區回龍觀板塊70平方米的房子。自那之後，儘管大盤時落時起，但房價始終未能回到高點。這輪救市潮襲來，等租客9月合同到期，她火速上架房源，期待解套，但時至今日，一個看房的客戶都沒等到。
宋佳沮喪地告訴作者，這次掛365萬元，本來想著底價350萬能賣，結果小區同戶型的掛牌價才349萬元，聽說是著急賣，已經降了兩次價了，但仲介說整個小區40天沒有成交。「現在換房預期徹底改變，不想在房子上有任何投入，周圍也很少有人聊房子了。」
從經紀人的視角來看，除非強學區加持，老舊小區的價值屬性正在急劇弱化，次新日漸成為焦點。
一位海淀區西三旗板塊的資深經紀人告訴作者，以2000年左右建成的矽谷先鋒小區為例，66平方米的主力戶型，今年初成交價普遍在420-440萬元，如今價格下滑到390萬元，頂層的房子360萬都沒客戶來看，這兩個月小區幾乎沒有成交量。
「從5月份起，我們團隊就把精力全部轉到次新小區，2010年左右樓齡，物業、品質等都更為抗跌。」上述經紀人表示，目前主流認知就是老舊小區未來不好出手，除非價格足夠吸引客戶，否則我們都不會推薦給客戶。他坦言，如今客戶量下滑嚴重，原來一位經紀人每周能帶看三四組，現在驟減至一兩組甚至沒有，成交周期也在拉長；現在更為講究深耕社區，維繫好與客戶的信任關係，重要性遠大於流量關係。
就在9月26日，北京規模最大的經紀品牌鏈家宣布降低仲介費率至2%，並轉變為買賣雙方共同承擔仲介費。官方稱這一變動原因之一，即為「結合當前市場供求關係」，這被外界解讀為「北京已進入買方市場」。
麥田房產數據顯示，10月份調整掛牌價的房源中，降價房源環比增加11個百分點，越來越多的業主想通過調低掛牌價的方式增加房源競爭力。與此同時，10月份成交房源的議價空間，也環比擴大1.66個百分點，創下年內新高，「新政1個月後，買方又重新占據議價主動」。
從成交量角度來看，中原地產首席分析師張大偉撰文指出，「認房不認貸」政策影響集中在9月上半月，市場原本預計二手房成交達到2萬套，但實際只有1.5萬套；受長假影響，10月成交量有所下行屬於正常現象，但卻低於去年同期，不足1.1萬套。整體看，之前的穩樓市政策效果出現了明顯衰減，預計11月-12月很可能在1萬套上下徘徊。
救市工具仍多，但落地不易
「假設在樂觀、中性、悲觀情形下，一線『認房不認貸』政策落地後4個月內，商品住宅銷售面積同比增速，較之前4個月分別提升30、20和10個百分點。」西部證券一份研報曾預判稱。
從實際落地效力來看，上述預判可能過於樂觀。開發商暴雷風險、居民收入預期和消費信心等因素，依然在拖後著樓市回暖的進度，市場急迫期待政策的持續發力。
「京滬兩城政策優化對市場帶動作用最強。」中指研究院市場研究總監陳文靜在近期一次分享中表示，廣州、上海優化限購政策之後，北京、深圳相關政策亦有鬆綁的預期。
除了剛宣布的公積金新政，北京市場調控工具箱中，仍有不少利器可用，比如上調普宅標準線、降低首付比例、取消土地限價、新房自主定價等等。這其中，效仿廣州放鬆遠郊等局部區域限購的傳言一直不斷。
一位頭部房企北京區域高管告訴作者，他們此前曾與住建委溝通，希望解除通州區「雙限購」政策，但礙於市場影響大，最終無果。作為北京城市副中心，該地「雙限購」已持續8年，需同時滿足北京市和通州區限購政策才能購房，去年全域僅台湖和馬駒橋兩個板塊解除限制。
從拿地來看，近期已有成都、濟南、合肥、廈門等地取消土地限價，重回價高者得。雖然北京仍未跟進，但依然是房企重倉爭奪之地。就在10月31日，豐臺區郭公莊板塊兩宗地，吸引了中海、華潤等6家央國企競拍，合計拍得130.3億元，平均溢價率達到11.37%。
不過，市場乍暖還寒之際，即便幸運搖號拿到地，賣房也是考驗。
上述營銷操盤手對作者感慨稱，為了能從集團搶到拍地資金，大家都會拍著胸脯保證去化，但現在客戶量驟降，為了搶客戶，只能瘋狂去卷競品，價格、得房率、裝標，能用的手段都使勁上，「但最怕的就是客戶對你說，『對不起，我覺得後面還有更好更便宜的，我再看看』」。
