王小文、徐慶利夫婦很後悔當初接盤了這個爛尾樓。這個名為龍苑小區的樓盤，位於河南省宜陽縣，從2014年左右停工，一直「爛尾」。
2019年，宜陽縣將其列入「問題樓盤」解決計劃內，但未見實效。
徐慶利告訴南風窗，到2021年8月，她和丈夫王小文捕手了龍苑小區。
他們計劃投資2000萬元，在6個月內完成後期建設。他們算過帳，如果順利，盤活這個「爛尾樓」，既能小賺一筆，還能解決很多人買了房住不進去的問題。
但他們當時沒有想到，這個本可以「名利雙收」的決定，最後卻會以刑事涉案的悲劇收場。
徐慶利哭訴：「我們把爛尾樓建好，最後把我們趕出去，錢也沒給我們，還把人抓走了。
01
爛尾
2014年，河南宜陽縣的居民高戰朝在香鹿山鎮的龍苑小區買了一套房子。
一位自稱是龍苑小區項目負責人的人士告訴南風窗，該小區由河南鑫諾置業有限公司（下稱鑫諾公司）開發，原計劃三棟高樓，一排洋房。最後，只蓋出三棟樓，洋房作罷。
高戰朝說，當時他交了15萬元首付，跟售樓部簽了意向認購書，沒有預售合同。售樓部當時跟他說，2015年底可以交房。
但「2015年春天一過，工地就停了」。高戰朝告訴南風窗，當時他去找售樓部，對方說項目沒錢，「爛尾了」。
實際上，在高戰朝下定決心買房子的時候，龍苑小區幾乎沒有任何手續。
洛陽市官方群眾留言平台「百姓呼聲」上，宜陽縣的一條回復顯示，龍苑小區是在2015年12月核發《建設用地規劃許可證》，2016年7月核發龍苑小區4號樓《建設工程規劃許可證》。
洛陽市官方群眾留言平台「百姓呼聲」上，對於龍苑小區問題的回覆
《建設用地規劃許可證》是房地產項目擁有的第一個合法證件。這意味著，龍苑小區在沒有任何資質的前提下已經開始賣房，同時也在沒有任何資質的時候就已經「爛尾」。
高戰朝不算最早的一批。宜陽縣的喬利紅告訴南風窗，早在2012年，她哥哥就買了龍苑小區的房子，一直等到今年才拿到房子，整11年。
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在項目停工後，鑫諾公司的債務開始密集出現。
企查查數據顯示，2017年，即停工兩年後，針對鑫諾公司的民事訴訟集中出現。案由集中在房屋買賣合同糾紛、民間借貸糾紛和建設工程合同糾紛。由此，法院開始查封、拍賣龍苑小區4號樓的房屋。
南風窗獲取的一份「龍苑小區4號樓房源狀態匯總」表顯示，4號樓144套房屋中，宜陽縣人民法院查封了50套，鄭州市金水區人民法院查封了70套，鄭州市管城區人民法院查封1套、拍賣8套。
龍苑小區4號樓房源狀態匯總
此外，據「百姓呼聲」上的留言信息，購房者劉某反映，因無法收房，鑫諾公司也無法退款，他向法院申請保全房屋。後來他發現，那處房產被鑫諾公司同時賣給了兩個人，因為另一個人先保全，法院已經將那套房拍賣。
更嚴重的是，因為鑫諾公司與他人的借貸糾紛，導致龍苑小區的地塊被查封。一位不願具名的鑫諾公司債權人告訴記者，鑫諾公司當初拿地的時候找他借了一千多萬元。後來還不了，他在2017年的時候就申請查封了龍苑小區的土地，目前該借款仍未償還。
查封的不止一起。
南風窗獲取的一份鄭州市金水區法院發給宜陽縣自然資源局的協助執行書顯示，因案件需要，需查封鑫諾公司名下位於宜陽縣香鹿山鎮李賀大道南側、規劃經三路東側的土地使用權（土地權利證書號：宜國用（2016）第5號）。查封有效期3年，從2020年3月16日至2023年3月15日。
這塊地，正是宜陽龍苑小區。
另一份鄭州市金水區法院發給宜陽不動產登記中心的協助執行通知書顯示，申請人張某與鑫諾公司房屋買賣合同糾紛一案，法院已做出生效判決。請當地協助查封龍苑小區地塊，查封期限3年，自2021年10月19日至2024年10月18日。
協助執行通知書
在這種債務纏身的情況下，2019年，龍苑小區卻突然開始復工，鑫諾公司又開始賣房。但此時，鑫諾公司主要出售的2號、3號樓仍沒有預售許可證，所以很多人都沒簽預售合同，也無法網簽備案。
喬利紅正是此時買的房子。
2019年5月，她交了15萬元首付。小區里為數不多的工人和已經封頂的樓棟，讓喬利紅相信鑫諾公司給他們的承諾——2019年底交房。
當年，高戰朝也接到鑫諾公司的消息。對方告訴他，如果每平方再補交1000元，年底就能交房。
高戰朝信了，又交了約13萬元。
收了一波「首付」和像高戰朝一般的「補交款」後，鑫諾公司又「消失」了。
2019年終，高戰朝和喬利紅等來了停工的消息。
此後，龍苑小區又陷入爛尾停工狀態，難見起色。一直到2021年8月，王小文、徐慶利夫婦接觸到該項目時，龍苑小區才迎來希望。
02
接盤
2021年8月，經朋友介紹，常年在當地做房地產開發的王小文、徐慶利夫婦接觸到爛尾多年的龍苑小區。
徐慶利告訴記者，經過幾次考察，他們覺得盤活這個樓盤有所收益。儘管仍有些顧慮，但看到當地香鹿山鎮政府大力支持，並願意作為見證方促成兩方合作，王小文夫婦決定捕手這個爛尾樓。
8月24日，在香鹿山鎮政府的見證下，王小文持有的洛陽宇豪置業有限公司（下稱宇豪公司）與鑫諾公司簽訂了協議書。
協議書約定，宇豪公司願意投入2000萬元資金用於龍苑小區後期工程建設。投資資金在合同簽訂之日三日內分批次匯入雙方共管帳戶，若宇豪公司未在規定期限內將合同約定資金匯入共管帳戶，本協議自動終止。
協議還約定，合同簽訂後5個工作日內施工隊進駐項目工地施工，工期暫定4-6個月完成。
協議書
徐慶利告訴記者，這份簡單的協議簽得比較倉促。因為當時，關於龍苑小區的群眾申訴問題突出，政府積極協調解決問題。
該協議簽訂後，王小文和徐慶利對龍苑小區進行了更詳細的考察，並核實鑫諾公司債務情況。2021年9月8日，宇豪公司和鑫諾公司簽訂了一份補充協議。
補充協議提到，龍苑小區樓盤是宜陽縣著名的「爛尾樓」，從2014年下半年停工已有7年。多年來訴訟、糾紛層出不窮，告狀絡繹不絕。由於停工太久，年久失修，已建房屋出現不少安全隱患和質量風險。而且，因為停工期間管理缺失，商鋪商戶私搭亂建，餐館直接將油煙排入小區，項目樓盤髒亂差狀況堪憂。
由此，雙方約定，鑫諾公司委託宇豪公司進行該項目後期全面建設管理。對於投資資金轉入情況，補充協議做了新的約定：9月6日前轉入1000萬元，10月6日前，轉入另外1000萬元。
宇豪公司負責的項目投資包括各項規費與配套費（城市建設配套費、垃圾處理、綠化、人防、消防等費用）以及圖紙設計費、辦理施工許可證的相關費用，直至項目樓盤建成為止。
為了便於宇豪公司開展後期建設，雙方還約定共同管理和使用鑫諾公司的營業執照正副本、房地產開發資質正副本、稅務登記正副本以及公司公章和各類專用章等一切與龍苑小區項目開發建設、房屋銷售有關的物品。
徐慶利說，在補充協議簽訂前宇豪公司已經向共管帳戶先轉入了1000萬元投資款。另外1000萬元不敢貿然投入。所以，徐慶利他們跟鑫諾公司約定好，要在鑫諾公司將約1萬平方米房屋（約67套房）所有權轉讓給他們以後，2000萬元資金才可以投入使用。
03
隱憂
在最初的協議簽訂後，宇豪公司已經讓工程隊進場開建。但隨著流程往前推進，一些隱藏的問題開始顯現。
小區開工以後，王小文方想儘快辦妥那1萬平方米房產抵押給自己的手續。
但彼時，小區2號、3號樓並沒有辦理預售證，無法進行網簽備案。4號樓大部分房屋因為鑫諾公司的債務糾紛被法院查封。
等他們去辦預售證時，發現鑫諾公司原來的開發資質已經過期，導致預售證無法辦理。徐慶利說，這一點在他們合作前，鑫諾公司並未告知。
最後，他們花了近4個多月才把開發資質辦下來。
在這中途，王小文讓小舅子徐龍國成立了一個全新的公司——洛陽諾格置業有限公司（下稱諾格公司）——來捕手該項目。徐慶利說，此舉是為了讓項目更安全。
2021年12月12日，宇豪公司和鑫諾公司以及徐龍國新成立的諾格公司簽訂了一份「合同變更三方協議」。協議約定，將原來補充協議中宇豪公司的權利、義務全部轉移給諾格公司，不再簽訂新合同，雙方按原合同執行。
合同變更三方協議
這次變更，只是將投資主體從宇豪公司換成了諾格公司，但實際上，該項目還是由王小文等主導。
2022年1月26日，王小文等辦理了2號、3號樓預售許可證。3月便開始陸續辦理網簽備案。但最後網簽備案的房子不是約定的67套，而是102套。徐慶利說，這點當時經過政府同意，覺得多備案幾套，以防再被法院查封或拍賣，保障購房群眾的住房需求。
預售許可證
房子網簽備案成功後，王小文等並沒有按約轉入剩餘1000萬元投資款。徐慶利對此解釋稱，因為網簽備案的影響，錯過了約定時間，但當時他們一直在工程建設中不斷投錢。因此，當時決定在此前的投資基礎上邊建邊投。
另一方面，網簽備案問題已經解決，但其他問題還在出現。
後期建設過程中，有之前的建設方進項目討要鑫諾公司欠他們的工程款。王小文和徐慶利覺得這一債務不歸他們承擔，便不給。「他們就拉我們電閘，擾亂施工。」徐慶利說，這誤了一些工期。
此外，因為小區沒有安裝電梯，高層施工不便。鑫諾公司讓王小文租用吊車或工程電梯，王小文覺得太貴，不願意。後來，鑫諾公司又跟電梯公司協商，安裝了電梯。
但電梯安裝後，因為電梯公司沒收到電梯款，就停梯不讓用。最後，2022年5月27日，王小文一方付了30萬元給電梯公司，電梯才得以正常運行。這期間，工程也有過暫停。
