01
泉州限購大放鬆
廈門取消島內限購，從此全面解除限購之後，泉州也忍不住了。
11月20日，泉州市發布最新文件，提出：
除鯉城區、豐澤區、泉州開發區部分房源外，在泉州市全域新購買一手、二手住房不限購。
這裡提到了鯉城區、豐澤區、泉州開發區部分房源除外，這裡的部分房源，文件也給出了解釋。就是認購超過總房屋套數的120%，則限購，且要搖號，如果達不到，就不限購。
就目前的市場行情來看，泉州基本上也是全面解除了限購。
限購也大放鬆了。不過分類比較複雜，文件提出：
第一，2017年4月17日至2023年4月13日期間，在全市購買的一手、二手商品住房，均為限售2年，以取得不動產權證之日起計算限售年限。
第二，2023年4月14日至2023年11月8日期間，在鯉城區、豐澤區、泉州開發區購買的公證搖號項目的一手住房，限售2年，以網簽之日起計算限售年限；自2023年11月9日起，在鯉城區、豐澤區、泉州開發區新購買的公證搖號項目一手住房，限售1年，以取得不動產權證之日起計算限售年限。
第三，自2023年4月14日起，在鯉城區、豐澤區、泉州開發區新購買的二手住房，限售1年。自2023年4月14日起，除上述房源外，在泉州市全域新購買的一手、二手住房不限售。屬於改善性需求，再次新購買一手商品住房，可將第1套取得不動產權證未滿限售年限的商品住房轉讓。
從泉州的限購、限售放鬆來看，儘管都有所放鬆，但仍沒有全面放開，尤其是限售，仍保留了兩年。
這一嚴格程度比很多省會城市都甚，這是為何？主要是泉州的房價在大多數城市進入調整周期之後，仍在快速上漲。
02
民營經濟第一城房價的倔強
作為工業強城、經濟強城，泉州的房價在上一輪牛市期間，漲幅相比於很多省會城市也不遑多讓。
泉州在很長一段時間裡，都是福建省的扛把子。
從歷史數據來看，1978年改革開放時，泉州的GDP低於福州，1994年泉州在改開之後首次超越福州，但維持時間很短，1997年被福州反超，1998年福州仍力壓泉州，直到1999年，泉州再次反超福州，坐上福建省第一經濟寶座，一直到2021年。
2022年，福州再次反超泉州，時隔二十多年福州終於再次坐上了第一寶座。
製圖：城市財經；數據：泉州、福州統計局
經濟強悍，工業強悍。
2022年泉州工業增加值6182億元，位居全國第十，也即泉州是全國工業十強城市之一。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
同時，如果從民營經濟占比來看，泉州還是當仁不讓的民營經濟第一城。
在經濟、產業、人口、民營經濟支撐下，泉州自然成為熱錢瘋狂流入之地，再加上隔壁廈門的強力帶動，泉州房價開啟了猛漲模式。
進入調整周期之後，泉州在兩個因素影響下，房價不但沒有改變方向，還漲得更猛，2021年還因為漲幅過大，被住建部約談。
這兩個因素一個是泉州市本級首位度不斷提高，另一個因素則是新房限價疊加搖號。
第一，泉州市本級首位度不斷提高。
泉州和蘇州一樣，都是身體不如臂膀強壯。蘇州2.4萬億的GDP，其中崑山市貢獻率第一，崑山、張家港、常熟、太倉四個縣級市合計貢獻了1.27萬億。蘇州市區最能打的，只有工業園區。
泉州亦是如此，泉州1.21萬億GDP中，晉江市貢獻率最大，晉江、南安、石獅、惠安、安溪、永春6個縣與縣級市合計貢獻了約8700億的GDP。可以說，泉州的經濟主要就靠外圍的縣與縣級市。
泉州著名的鞋服品牌，如安踏、特步、361度、匹克、喬丹、鴻星爾克、貴人鳥、德爾惠等等，基本都在晉江、石獅。
而這幾年隨著城市大基建不斷投用，泉州市轄區的吸附力不斷提高。
按照業內人士的觀點，一座城市的吸附力，是影響房價漲跌的關鍵因素之一，比如廈門對整個福建省乃至全國都有極強吸附力，所以廈門房價能夠衝到內地第四席位。
這只是泉州房價倔強的因素之一，最關鍵的還是接下來要說的第二點。
第二，新房限價。
在2016年全國開啟樓市調控之後，為了壓制房價上漲，中心城市紛紛對新房開始限價，並對熱門樓盤進行搖號，不少經濟強悍的三四線城市也效仿。
限價的初衷，是防止價格上漲過快。但是，限價疊加搖號，既沒有成功滿足剛需購房，反倒弄巧成拙。
限價，製造了與二手的剪刀差，拉大了利潤空間，人為製造出了更農村的炒作需求。
搖號，則是人為製造了緊張的氛圍。
以泉州當年限價搖號如今基本已經交付的樓盤來看。
前幾年泉州「倒掛盤」最多的東海板塊。2017年-2022年8月，東海濱海存量房源均價基本上在1.2-1.4萬元/㎡左右。如今，這些樓盤已大部分交房，二手房掛牌基本在2萬+，對比預售價格價差區間在0.85-1.4萬元/㎡左右。
城東板塊、中心市區板塊倒掛得更加明顯。
限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而加速了市場價格上漲。
2016年以來，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。
這些當紅樓盤也成功帶動了這些城市穿越調控周期，價格迎難而上。泉州的上漲邏輯亦同此理。
直到2021年，南方城市才整體進入了房價下跌周期中。
基於泉州房價的這種倔強，所以這次泉州在限購、限售大放鬆路上，仍保留了一定的力度。
03
泉州的煩惱
有人可能會說，泉州房價既然這麼強悍，為何還大幅放鬆限購、放鬆限售？
因為在大周期之下，泉州也不可避免進入了調整。
成交量方面，泉州市區的10月份銷售面積同比下降了51.9%，前十個月合計銷售面積51.9萬平方米，同比下跌了56.7%。
也就是說，今年泉州的商品房成交量相較於去年已經腰斬。
房價方面，國家統計局披露的數據顯示：
泉州10月份新房環比下跌0.3%，同比下跌0.5%，新房價格已經低於去年同期。二手房環比下跌0.9%，同比下跌5.9%，二手房價格同樣比去年還低。
貝殼找房披露的數據同樣顯示，泉州的房價正在一路下跌。
正因如此，泉州根本沒法再端著。再加上廈門已經全面放開了限購，對泉州的購買力會產生一定的虹吸，泉州只能跟隨廈門的腳步，來削弱廈門的虹吸。
泉州的煩惱不止這一個，還有經濟增速壓力。
今年一季度，泉州GDP增速為-1.8%，是24個萬億GDP城市中唯一負成長的城市。上半年增速3.1%，增速在24個萬億GDP城市中倒數第二，只比東莞略好一些。
前三季度，泉州的GDP增速4.1%，同樣還是倒數第二。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
表面上看，是工業、出口下滑所致，根本因素還是產業問題。
泉州雖然是工業強城，但產業過於單調，過度集中在服裝、鞋靴行業中。
晉江、石獅都是全國知名的鞋服產業基地。我們能夠知道的大多數國產鞋服品牌基本都來自泉州，比如安踏、特步、361度、匹克、喬丹、鴻星爾克、貴人鳥、德爾惠等等。
而今年全國出口下滑的菜單中，服裝及衣著附件出口則是重要的下跌單元之一。
我們的出口已經5連降。海關總署最新的數據顯示，9月出口（以美元計價）同比降6.2%，進口同比降6.2%。
數據還顯示，今年前三季度出口中，紡織紗線、織物及其製品下跌10.3%，服裝及衣著附件下跌8.8%，鞋靴下跌11.5%。
更為關鍵的是，這些產業技術含量不是很高，所以對成本也更敏感，需要便宜的土地、勞動力等要素，在這種背景下，產業外溢到東南亞的情況就比較多，對泉州的影響也就比較大。
泉州在萬億GDP城市中的排名正在逐漸下滑。在萬億GDP城市中，泉州的競爭力其實已經不如佛山、東莞、南通等城市。
和福州相比，泉州的劣勢也在顯現。
泉州在布局新興產業的路上，已經慢了一拍。
高科技企業不足，如電子資訊，網際網路、軟體業，新零售，高科技等行業太少，還是主要集中在傳統的鞋服、食品、化工、石材、衛浴等方面，創新能力弱。
當然，這主要是福建省有意強化省會福州產業的結果。
相比於泉州，福州的數字經濟、現代服務業、高科技產業等都比泉州要強，這是福州註定會超越泉州的關鍵。
樓市難題、產業難題，泉州都要解決。而相比之下，第二個更迫切。
樓市難題，一方面在大周期之下，根本沒有破解之道。另一方面，泉州的經濟本就不怎麼依賴房地產。
產業轉型才是泉州未來要全力迎戰的主要難題。
泉州想要在城市化2.0時代，也即資源集中到中心城市發展的時代中，保住地位，沒有其他路可選，唯有利用自身的民營經濟優勢，引導民營企業產業轉型升級，在繼續做強做大鞋服產業的同時，布局更多科技含量高的新興產業。
