12月20日下午，北京土拍雖然還沒正式開始，結果早已經劇透，底價成交。
這次擺上貨架的是朱辛莊0022、0027地塊和房山長陽0011地塊。朱辛莊地塊由中海+未來科學城拿下，房山長陽地塊由城建拿下。底價成交的結果放在房山長陽身上，不意外，朱辛莊也落得底價成交的結局，著實讓不少人驚訝了。
要說今年以來土拍最火的板塊，非朱辛莊莫屬。
九個月前，昌平信息園0028地塊聚集了42家房企，幾乎北京所有的開發商都來了，還帶上了自己的馬甲和盟友，在開始前他們甚至特意去雍和宮裡拜了拜。當時，0028地塊受到熱捧，很重要的一點就是乾淨。純住宅用地，沒有共有產權份額，沒有公建，也沒有成屋。縫差就有2.7萬/㎡，買不了吃虧，買不了上當。
而這次的0022、0027地塊，規劃總建面是18.6萬平，銷售額指導價6.6萬，比上次貴了4000塊更難賣了不說，公建就占了7.7萬平，比兩個地塊的住宅建面還要大。公建部分還規定不得分割銷售，只能整體轉讓。
一位開發商朋友說，商業里還包括酒店、會展等，一般的開發商搞不定。要求的公建標準也很高，算下來，實際成本不低。這7.7萬平的公建，攔住了不少開發商。
朱辛莊地塊成交結果出來後，很多人說北京土拍市場也冷了。其實恰恰相反，即便地塊條件如此苛刻，開發商在背後依然打得鼻青臉腫。
一個月前，幾家央企就為勾到朱辛莊地塊各自努力。在昌平領導去香港參加經濟合作研討會時，這邊，中海總裁會見昌平區領導，就未來的建設發展和戰略合作進行了深入交流。其他央企也沒有落後，比如華潤，就帶著自己醫藥版塊負責人進行深入交流。
這塊地爭奪的焦點，其實就是土地出讓前期談判的公建部分的回購。
中海後來找來了一級開發的未來科學城。顯然，最終未來科學城回購價格更勝一籌，中海底價拿地後，問一家央企的朋友，怎麼沒搞贏？他說：別問了，疼。
其實拼到最後，受自持影響，這塊地已經沒利潤了。但對於這幾家央企來說，再不補充北京土地儲備，團隊維持都是個問題。一家央企朋友形容，這塊地拿不到就疼，拿到就掉坑裡：就是好死和賴活著的區別。
（示意圖）
本來經過這一年沒搶到地的痛苦，以為只有中海放下姿態，去爭一些有坑的地塊。
僅僅在一個多月前，著名的指導價9.2萬一平方米郭公莊地塊出讓，中海下場吞毒丸時，測算過的其他企業都在一旁搖頭。這是一道民企三年前面臨的選擇題，在保業績、保團隊與保利潤之間，選擇哪一個。現在看，無論是什麼所有制，在大環境面前都要低頭。
這幾個月，北京的市場如何，大家都明白。除了極少數優質板塊是頂著指導價賣，大多數項目的開盤價都要比指導價低一些。
儘管到目前為止，朱辛莊所供地塊，大華啟宸府網簽94%，越秀星樾網簽率也在90%以上，基本都已售罄，但是，對於漲價的朱辛莊還能不能短時間內再度售罄，是有一定疑問的。
據了解，最近的土拍，同一塊地，各家開發商算出來的利潤率：差異很大。原因是他們計算地塊的價格不再是按指導價來算，而是根據地塊條件，內部自行估計價格，可能按照限價，也可能低於限價。比如，指導價9.2萬的郭公莊地塊，在計算利潤率時，就會以低於限價的價格來算。
聽說，下周開拍的大紅門，已經有企業準備好馬甲了……
