2020年，作為中國最大的投資公司之一，中信信託在籌集120億元人民幣資金用於房地產開發時給投資人打了這樣的包票：在中國，沒有比房地產更安全的投資了。
中信信託是國有金融集團中信的投資部門，將房地產稱為「中國經濟壓艙石」和「資產配置中不可缺少的價值投資」。該信託將籌集的資金投入到了大型開發商融創中國控股有限公司的四個項目中。
三年後，把錢投進中信基金的投資人僅收回了一小部分資金。該基金投資的三處項目都因資金問題或銷售不佳被迫停工或嚴重延期。已經出現違約的融創正在試圖重組債務。
中信基金的爆雷成了外界窺探蕭條的中國房地產業里更大問題的窗口。最初的樓市低迷已經演變成了一場全面危機。依賴房地產收入的地方政府預算不斷惡化。中國金融體系受到衝擊，資本市場已被掏空。
多年來，政府、金融機構和企業的利益掛鈎推動了中國房地產業的突飛猛進，一刻不停地動工讓房地產變成了中國經濟體量最大的部門。但隨著房地產困境蔓延至整個經濟，曾經推動增長的紐帶如今正導致衰退愈演愈烈。
本月，政府支持的開發商華南城公告稱已無足夠的資金支付海外債務利息，投資者同意重組債務以避免可能出現的違約。重倉房地產的投資公司海銀財富則以「經濟下行」為由，不得不將部分贖回延期。
外界對投資業的信心已經動搖。11月，管理資產規模約1萬億元的金融巨頭中植企業集團告知投資者，集團已「嚴重資不抵債」。中植的財富管理部門從7月開始拖欠投資者款項，並稱資金缺口高達2600億元。
而中國中央政府本月承諾要「積極穩妥化解房地產風險」，滿足房地產企業的「合理融資需求」。看來情況終於嚴重到讓北京表示有意介入，自2021年以來有50多家企業發生違約，但北京一直沒有為陷入困境的開發商紓困。
2021年，北京的融創壹號院住宅樓盤。
「三年前，沒人能料到會出現如此大規模的違約，」香港經濟研究公司東方資本的董事總經理安德魯·科利爾表示。「真是觸目驚心。」
投資者曾對房地產充滿信心。
中信這樣的信託公司是中國所謂影子銀行系統的分支，向企業和富人出售投資產品。這些公司幾乎不需要公開披露業務信息，但卻管理著總計超21萬億元的資產。
就是靠這些信託公司的貸款，房地產開發商才得以投資監管機構認定對傳統銀行而言風險過大的業務。這些信託將貸款轉化為投資產品出售給中國企業和富人，承諾將帶來豐厚的回報。
在中信信託推出君琨股權基金為融創募集120億元之時，市場還欣欣向榮。在房價飆升的情況下，融創只要繼續推進項目賣掉房子，投資者就能在三年後收回本金並拿到部分利潤。君琨股權基金是中信信託發行的數以百計的基金之一，其收益率可能高於固定回報的投資，但風險也更大。
雖然中信沒有保證投資者到底能賺多少錢，但其營銷材料中包含了融創「同類項目」的業績圖表，承諾收益率可達兩位數。
反正，餅是這樣畫的。
塞琳娜·張（音）說自己在2020年拿出300萬元——這是她很大一筆積蓄——投資了該基金。她說中信的投資經理幾乎等於向她打了包票，稱她一定會收回本金，而且投資年報酬率能超過7.5%。
「當時對房地產還算是比較有信心，」現年38歲、生活在中國南方城市深圳的塞琳娜·張說。「因為所有的房子都在漲。」
但開發從一開始就面臨了挑戰。這些項目既有住宅樓盤也有商業地產，分別位於成都、貴陽和紹興三座南方城市以及西安。與世界其他國家一樣，中國飽受新冠病毒困擾。疫情限制導致施工延期也打擊了房地產的銷售。
中信信託在一份聲明中表示將「堅定維護委託人合法權益」，並在化解房地產領域的項目風險上取得了「一定的進展」。該公司拒絕對君琨股權基金置評。
融創沒有回應置評請求。
政府則愈發擔心樓市的情況。
也是在該基金髮行前後，已對樓市泡沫和大肆投機深感擔憂的北京政策制定者出台了旨在遏制開發商過度借貸的新規定。這讓許多開發商的現金流出現問題。2022年5月，融創宣布未能償付債券，並警告稱將無法償還其他債務。
這給中信的投資產品帶來了毀滅性打擊。中信信託在去年被迫暫停了成都項目的建設。
《紐約時報》查閱的一份簡報會記錄顯示，中信信託的一名工作人員在11月的投資人簡報會上表示，這樣做的原因是公司研究表明，市場需求將在未來很長一段時間保持低迷，新冠封鎖措施也讓情況變得不可以預測。中信稱銷售收入恐將難抵建設成本的支出。
而在以本地黃酒而聞名的沿海城市紹興，中信投資的住宅商業綜合體項目的預售情況也十分低迷。
一名中信工作人員在簡報會上說，集團曾考慮在1月出售該項目，但由於開發商都在縮減業務，他們很難找到買家。而在經歷7月的銷售下滑後，中信表示決定嘗試尋找一家公司為該項目注資，以幫其緩解財務壓力。
在西南城市貴陽，融創於2020年5月斥資17.52億元從市政府競得土地使用權不久後就開始動工。但一份給投資者的管理報告顯示，該項目的建設遇到一系列頓挫，包括在8月因「總承包資金問題」停工了一個月。
塞琳娜·張說，當中信產品在10月到期時，她收到了約55萬元的款項，但她不清楚這是投資收益還是她300萬本金的一部分。
11月，中信信託在簡報會上安撫了要求其對10月的拖欠償付拿出解釋的投資者。一名公司工作人員在會議上表示，開發項目仍有一些價值，並稱希望政府近來的政策能有所幫助——雖然目前還沒有「很明顯的效果」。
該中信工作人員承認，「現在整個市場都不好，」但希望投資者能保持耐心。
「這個錢沒到，所以大家肯定還是會擔心會憤怒，這個都很正常，」她說。「但大家不要真的去上火。」
