南京房價跌破「3」字頭
前兩天寫深圳樓市年終總結的文章中，說過，從2021年調整以來，三年時間裡，深圳的房價從8字頭跌入7字頭，再跌入如今的6字頭，房價已經回到了2018年。
樂有家數據顯示，目前深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。
這篇文章要說的南京，大抵也是如此。2021年見頂之後，一路下滑，如今南京的房價已經跌破了「3」字頭。
南京我愛我家研究院披露的數據顯示，2023年南京樓市表現：二手房，量漲價跌。新房，量跌價跌。
從國家統計局披露的數據來看，南京無論新房還是二手房價格也都在下跌。2023年11月份，新房同比下跌2%，二手房同比下跌5.4%。
南京我愛我家研究院披露，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9區成交量93300套，同比上漲30.3%。
均價跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次回歸3萬大關以內。以這個點做一個平行於橫坐標的水平線，可以看到，價格已經回到了2017年年中的水平。
從各區來看，外圍區跌大，核心區跌幅小。
六合、雨花台同比降幅均超過10%，其餘各區跌幅則在3%-7%不等，鼓樓整體成交均價相對穩定。
新房方面，去年全年成交了44404套（不含高淳、溧水），同比2022年下滑19.7%，也是自2013年以來成交新低；成交總面積536.1萬㎡，同比也下滑23.2%，成交總金額（GMV）1718.1億元，同比則下滑28.7%。
均價32049元/㎡，同比下滑7.1%。
二手房成交量為何優於新房
從上面數據可以看到，南京的二手房成交量整體比新房好很多。這不是南京一座城市的特點，深圳、廣州、北京、上海等一眾熱點城市皆如此。
之前住建部披露的一組數據顯示：2023年1到11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%。
而從國家統計局披露的數據可以知道，前11個月新房成交面積同比下跌了8%。
據此可以知道，去年全國二手房成交面積上漲了不少。
去年二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過50%。
關鍵問題來了，二手房為何成為了成交主力？主要兩個因素：
第一，二手房價格跌幅更猛。
新房發行需要申請備案價，在地方政府限跌的背景下，備案價不允許下調太多。而且打折幅度超過一定範圍就不允許網簽。
去年，武漢、惠州、崑山、成都、廈門等城市均有因為跌幅過大也喊停樓盤網簽，乃至對房企進行處罰的案例。
而二手房是業主的自主行為，在大環境推動下，越來越多的炒房客和置換人群扎堆掛牌，大力度降價解套。
去年官媒對杭州樓市就有這樣的報導。
11月份成交的8000多套二手房，絕大部分都是業主降價妥協的結果。
杭州貝殼數據研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降價出售的房源占比達94.6%；從成交房源調價情況來看，降價10%以上占比為73.5%，降價5%-10%占比14.6%。
熱點城市，皆如此。
根據諸葛找房披露的數據顯示，11月份重點14城二手房調價房源中，94%以上都在降價。
第二，二手房和成屋，比預售屋安全。
在當下房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。
現在大家買房更傾向於二手房和成屋，全國新房與二手房成交數據，就是購房者最好的心理映射。
新房一賣便成了二手房，在大調整周期當中，即便有限跌令，也根本擋不住。
去年年末，以蘇州、廣州、珠海為首的城市，正在放鬆限跌令。
邏輯很簡單，從現狀來看，限跌令不僅沒有阻止房價下跌，土地成交下跌，反而加劇了房企的出險概率和速度，加大了房企的保交樓壓力，得不償失。
所以，本號預測，2024年將會是限跌令的鬆綁大年。
南京，中國樓市的縮影
南京房價為何一路下跌？
從大範圍來看，南京其實可以視作中國樓市的縮影。在大周期力量之下，無論怎麼托底，也托不起來。
2022年，南京是救市最猛的城市，發布了十多次救市措施，全國之最。去年也發布了很多救市措施，但始終無法改變趨勢。
根由在於房價嚴重透支了城市本身的潛力和民眾的購買力。
在上一輪牛市中，南京房價開啟了跳躍式增長，與廈門、蘇州、合肥一起並稱為樓市四小龍。
到如今，這些城市都在瘋狂擠泡沫。
本號在文章中多次強調過，對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，往後房價回調是必然選項。
區別只在於，下調速度快和慢。經濟、產業、工業實力強，下調慢一些，其餘下調快一些。
南京下跌，還有自身的一些特定因素，比如人口競爭力偏弱。
相比於南京，杭州其實炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在強二線城市中，南京市場的房價跌幅比它們都大，只比武漢好一些。
武漢是因為庫存太大，位居全國第二。
南京則有人口增量不夠顯著的原因。
在中心城市瘋狂增長的年代裡，深圳、廣州都是每年都是五六十萬人口增量，成都、杭州、西安、武漢等城市都是三四十萬的人口增量。
而南京，過去十年，沒有哪一年的增量超過20萬。過去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21萬，大多數年份增量都只有幾萬人。
製圖：城市財經；數據：南京市統計局
所謂沒有對比，就沒有傷害。在全國人口增量創新低的2021年，南京常住人口增加了10.34萬人，增量位居內地第11位。
在去年全國人口見頂減少85萬的背景下，南京增加了6.77萬人，增量位居第14位。
排名沒有很壞，當然更沒有很好。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
如此中規中矩的人口增量，和有強省會戰略支撐的成都、武漢、長沙、鄭州、西安、合肥沒法比。
同時，也讓南京作為江蘇的省會，顯得更加尷尬。本來GDP長期不如蘇州已經夠跌份了，就連人口也長期未能坐上第一把交椅。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
這種GDP與常住人口兩樣在省（自治區）內均不是第一的省會與首府，只有南京、呼和浩特、濟南。
比如石家莊GDP雖然不如唐山，但人口是第一。廣州GDP不如深圳，但人口比深圳略多一些。福州人口不如泉州，但GDP已經超過了泉州。南昌人口不如贛州，GDP則高於後者。
南京人口競爭力偏弱，一方面是由於其設籍門檻一直偏高。
之前南京的人才設籍門檻一直是本科要求，2021年才降至大專。
去年年末，為了搶人，南京才又一次降低了設籍門檻。降低了長三角城市群內部人口在南京的設籍門檻。其他城市繳納社保積累的積分，在南京設籍，可以一併算上。
並放鬆了「累計繳納城鎮職工社會保險不少於12個月」的限制，上調了社保、居住積分。並將租房也能納入了積分範疇。
另一方面，產業競爭力中規中矩。
南京的千億產業數量不錯，有6個千億產業。6個千億產業總營收達到了10337.8億元。高於成都、鄭州、杭州。
製圖：城市財經；數據：南京2023年統計年鑑
然而，雖然有6個千億產業，卻沒有特別能打的產業、特別出頭的產業。沒有一個產業的產值突破3000億元。
從產業實力來說，南京的當家產業是計算機、通信和其他電子設備製造業，2022年該產業營業收入2318.6億元，位居南京第一。
然而，就是這個位居第一的當家產業，其他城市比起來，不值一提。由於大多數城市只公布了2021年數據，所以統一用2021年數據對比。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
在這一產業上的霸主，是深圳。2021年深圳的計算機、通信和其他電子設備製造業產值24361億元，位居全國第一。其次是蘇州（12096億元），東莞第三（11037億元）。
南京的IT產業僅排名第16位。
此外南京另一個千億產業汽車製造業，相比於其他汽車大城，也是不值一提。
同樣以2021年數據來看，南京位居第15位。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
汽車製造業的霸主是上海，2021年的總產值為7553億元。
南京房價下跌何時休
南京房價要調整到什麼時候？
這個答案，其實只有時間能給予，沒有誰能夠準確預測任何節點。
從國際慣例和當前的經濟形勢來看，以及市場的預測，調整周期在5至10年。所有房價仍遠透支本身潛力、購買力的城市，都還有調整空間。
短期內，還看不到停歇的趨勢。
南京，從綜合實力來看，當然屬於全國前十。然而，即便如此也支撐不了其如今的房價，尤其是建鄴、鼓樓、秦淮、玄武四大核心區的價格，還有很大的調整空間。
看看去年四個主城區的新房成交價，建鄴、秦淮仍在5萬以上，鼓樓、玄武都在4.5萬左右。
如此高的價格，在收入縮水、預期和信心缺失的當下，怎麼支撐？
還是那句話，所有德不配位的高房價城市，都還有相當大的調整空間。
