群山、海浪、飄雪，這三個元素結合在一起，便是「新晉網紅」威海的社交媒體形象。
這個冬天，一些網友不去瑞士、不去北海道，而是到中國山東半島的威海，感受暴雪後海邊城市的靜謐與冷寂。停泊的巨船成為打卡地，暴風雪塑造出極致的浪漫美學，讓一些網友直呼「雪後威海，給去不了北歐的我點點震撼。」
海景永遠是旅遊的「黃金名片」。從北方的青島、日照、威海、到南端的北海、惠州、三亞，這些知名海景城市，總會因其旅遊資源，出現一輪又一輪的墮胎旺期，同時吸引資本爭相下注，帶動當地文旅、住宿、餐飲等投資熱潮。
這其中，海景房是一個顯著的存在。自中國商品房概念成熟後，海景房熱潮便從海南一路向北襲去，開發商蜂擁扎進海岸線，用美景與投資吸引外地購房者。但如今，因行業調整疊加產品屬性問題，大量低價海景二手房待售，已不復曾經高光。
從近期被討論的惠州、到「老網紅」威海乳山，海景房價格神話正在一個又一個城市消逝。
風口浪尖的海景房
近幾日，惠州碧桂園十里銀灘海悅灣備受關注，起因是一張某二手房源成交圖顯示，「4室2廳的154.11平方米房源，成交價僅25萬元，折合單價約1623元/平方米。」
海景房、深圳周邊、超低價，這幾個關鍵詞組合，讓網友震驚且不解。事後經當地仲介證實，該房源實為「雙拼房」，一套成交25萬元，一套成交35萬元，加上各類費用，實際成交單價折合約4200元/平方米，但仍引發網友對海景房的又一輪熱議。
在社交媒體上，被網友熟知的「白菜價」房源地，一個是鶴崗，一個是乳山。前者地處廣袤東北，後者位於山東、標籤便是「海景房」。雖然乳山實際房價比鶴崗高，但因遍地低價「海景房」，使其在社交媒體上的形象十分獨特。
從整體看，乳山所屬的山東威海，經歷了樓市尤其是海景房的多年起伏。
威海市位於中國山東半島東端，三面瀕臨黃海，有近千公里的超長海岸線，轄環翠區、文登區、榮成市和乳山市。這片土地風景秀麗，海水清澈，有30多處港灣，被168個大小島嶼環繞。在北方大地上，擁有這種風景的城市確實屬於少數。
威海一處知名旅遊景點，湛藍的海岸線水天一色，沙灘附近分布著一排排洋房別墅，雖然並非夏天旅遊旺季，但海邊擠滿了打卡的年輕人。在離岸的劉公島上，海鷗與郵輪上的遊客親密互動，極富海濱城市魅力。
正是這種得天獨厚的旅遊資源，讓威海曾成為海景房的熱門之地。
一種廣為流傳的說法是，「威海的海景房一大半是北京人買走的，而三亞、北海的海景房，大多是東北人買走的。」據稱，在2005年至2010年間，北京人的手機簡訊常能收到威海海景房的小廣告，仲介公司會組織看房團坐班車去威海買房。
當時，北京房價逐年上漲，而在山東威海，「首付幾萬就能擁有一套海景房」，這對當時的中產階層產生了極大誘惑。他們嚮往著「面朝大海，春暖花開」的日子，懷揣著對海景旅居生活的憧憬，成為當時購買威海海景房的主力軍之一。
威海的乳山銀灘，更是「造夢」的集中地。公開信息顯示，最熱的時候，乳山銀灘一天能成交500套房，買房要靠搶、甚至托關係。大量外省人被看房團帶到乳山，還來不及好好考察當地自然環境、斟酌房價是否合理，便交錢上了海景房的車。
因大量開發、供應過熱，乳山銀灘海景房不久便出現變局。2013年及2015年，央視曾接連報導乳山銀灘的海景房爛尾、開發商跑路、市場去庫存問題。不過，受房地產行業新一輪上漲影響，從整體來看，威海市場又迎來了一波熱炒期。
克而瑞曾發表研報表示，2016年威海房價伴隨旅居市場快速上升，市區均價由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米，其中恆大海上帝景入市房價率先破萬元。2017年，樓市進入量價齊升期，保利、華發等品牌房企集中進駐，帶動全市一、二手房價破萬。
然而好景不長，海景旅居產業將當地房價炒至高位後，市場開始下行。2018年下半年，威海市場轉折向下；2019年後長期量價下行，2021年進入價格普降階段，市區在售樓盤較高點普降2000元/平方米，2021年後樓盤普遍「低到訪」，不復此前熱鬧。
在過去的2023年，騰策機構數據顯示，2023年威海商品住宅市場平穩運行，供應量同比下降6.6%，降幅收窄；成交量同比上升10.1%，成交均價同比下降4.1%。「客戶購房態度仍較謹慎，觀望情緒顯著，購房周期長，更傾向選擇成屋、准成屋項目。」
大量二手房待售
「海景房」聽起來美麗，但到實際居住環節，則是因人而異。有人設想著旅居生活，卻發現一年到頭去不了幾次，房屋長期空置；有人則發現，買房時最中意的近海房源，後續換來的是環境潮濕、維護麻煩、生活配套不便，無奈降價出售。
記者在某房產平台看到，在威海乳山銀灘旅遊度假區，一套面積64平方米的房源，售價僅10.6萬元，該房源去年年底掛牌，即便價格已經如此之低，近期還是降價了兩次。
從平台圖片看，該房源為開發商交付時的狀態，陽台較為破舊，沒有近期居住過的痕跡。負責該房源的仲介說，業主自從多年前買下這套房後，便很少來居住，如今低價出售。「小區平時冬天人很少，夏天人多些，大多是外地老人，頂層房源沒有電梯不好賣。」
威海乳山之外，同樣有不少類似房源，比如威海榮成某小區一套55平方米的房源，目前掛牌價17萬元，「出門就是大海，養老度假好地方」，該房源宣傳語顯示。另一套房源簡介直接稱，「一線看海房子，躺在床上看大海」，而其售價也僅十幾萬元。
在遍布海景房的其他城市，上述情況也非孤例。比如惠州大亞灣片區一套38平方米的房源，目前掛牌售價僅12.5萬元；在惠東某品牌房企開發的小區，一套面積79平方米的房源，目前掛牌售價35萬元，其宣傳語也標明「一線海景房」。
整體來看，多個海景房城市，二手房市場都出現跌價情況。比如威海，安居客平台顯示，3月其二手房掛牌均價8089元/平方米，同比下跌9.72%，而在2021年初時其二手房掛牌均價超九千元；惠州3月二手房掛牌均價9926元/平方米，同比下降5.99%，2021年初時其二手房掛牌均價過萬。其餘城市如北海等地，也出現了二手房跌價的情況。
「市場冷淡導致一些海景房二手市場供應量增加，低價房源出現。」諸葛數據研究中心高級分析師朱麗平告訴第一財經，這些低價房源有的是業主急需資金，或對海景房市場前景持悲觀態度。旅遊火熱之際，一些消費者更傾向於選擇短期租賃度假，而不是購買房產。
值得注意的是，大量海景房待售，與曾經的過量供應不無關係。以乳山為例，早期銷售火爆時樓盤大量開發，銀灘20多公里海岸線上有多達200多個小區，供給遠遠過量。
威海整體市場，也有過一段土地過量供應期。克而瑞表示，2018年以前威海本土房企密集囤地，後續遭遇市場下行滯銷。2018年，市場下行但政府土地出讓並未收斂，2020年更是成交37幅宅地。進入2021年，政府供地才明顯減少，給予了樓市一定喘息之機。
「現在賣二手房的，很多都是虧錢在賣，整體市場都不太好。」威海當地一位仲介人士表示，政府方面也在控制土地供應，以調節樓市供需關係，消化現有住房。
值得注意的是，儘管海景房跌價案例頻現，但在現實生活中，靠信息差吸引外地人買海景房仍然屢見不鮮。近日記者在河北某商場看到，有銷售正鼓動一位老人簽訂合同，買房目的地便是山東日照，老人表示疑惑與不安，銷售則建議她賣掉老家房子遷往遠方的海景房。
不過，海景房的度假性質，也決定了其空置率高，墮胎量少，配套也很難跟得上，正因為此，在這一輪房價下跌周期中，海景度假房幾乎成為下跌幅度最大的產品類型。
