01
小陽春來了？
最近關於小陽春到來的消息，各處都能看到。
從數據層面來看，進入3月份，行情的確有所起勢。
據中原地產統計，3月2日～3日周末兩日，北京二手房合計成交量約在1700套，相比上個周末1100套明顯上漲，較過年前的周末成交量也普遍多了200～300套。而在剛剛過去的9日、10日周末兩日，北京二手房成交合計達到2100套，10日接近1200套。
上海房地產中心交易數據顯示，3月1日～3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之間，日均成交量為571.5套，是2月同期日均成交量（250套）的2倍以上。
深圳方面，2024年第9周全市二手房(含自助)錄得1085套，環比增長14.1%。
2024年第10周（3.4-3.10），重點10城二手住宅成交量為14463套，環比上漲11.23%，同比下降35.9%。相較新房而言，二手房成交更具穩健特徵，成交量已現環比「三連升」，同比降幅連續小幅收窄。
在這些數據下，仲介和賣房博主們不亦樂乎，大肆宣揚樓市已經見底，抄底的時機已經到了。
小陽春真的來了嗎？樓市真的見底了嗎？
2022年12月3日，中國房地產開發商恆大集團在江蘇省淮安市開發的住宅社區。(STR/AFP via Getty Images)
關於小陽春是否會來的問題，本號在之前的文章中分析過。
每年的三四五月，樓市基本都會上演一波小陽春，即便是冷場年份，這幾個月的成交量也會比其他月份好一些。
其原因在於，春回大地，萬物復甦，生機盎然，人的心情和外界相互照應，會產生一種對未來美好的錯覺。
這個時間段，季節會影響一個人的判斷。
更重要的是，過年過後，基本宣告新的一年各項工作開始。而這個時間段，宏觀數據尚未公布，大家對未來這一年的經濟預判，完全只能依靠對賭。大家的心理是，既怕買高，又怕踏空。
去年，又疊加了防疫措施全盤放開，給了大家很多錯覺，所以我們看到，去年的小陽春，似乎讓人感受到了樓市大牛要再度出現的信號。
去年，2月份是疫情放開後第一個正常的月份（1月份大家都在忙著給自己降溫），壓抑了許久的有錢的人需求集中釋放，再加上當前價格處在底部，很多人湧入市場去撿漏。
但後來大家都知道，激情很快就消散了。
進入去年4月份，看著官方發布的數據才回過神來，原來經濟和收入復甦沒有想像得那麼容易，於是很多人又立刻鳴金，繼續作壁上觀。
02
市場見底了嗎
今年的劇情大致會與去年一樣，而且很大概率上，回暖的時間比去年要短得多。
當下的回暖，是市場的一種試探疊加季節因素影響。
目前談市場底，還為時尚早。
儘管進入2024年以北上廣深為代表的頭部城市加入到了救市大軍中，2024年的救市操作會比2023年更頻繁、更兇悍，但是：
第一，這些擠牙膏式的利多，市場早就產生了免疫力，波瀾不驚，是市場的回應。
第二，相比於這些蠅頭微利，更大的利空數據，可能讓今年小陽春直接泡湯，即便不跑湯，今年的小陽春反彈力度也會非常弱。
都說樓市，短期看政策，中期看土地，遠期看人口。其實人口不僅影響長期，更影響短中期，它對短中期的影響，是通過影響信心和預期。
國家統計局數據顯示，2023年全國新生兒人口902萬人，相比於2022年減少了54萬人。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
新生兒人口持續下降帶來了兩個直接結果：
第一，人口通縮速度加快。
出生人口繼續低於死亡人口。去年全國死亡人口1110萬人。最終導致全國人口通縮提速，減少208萬人。
第二，幼兒園在園人數和幼兒園數量不斷減少。
幼兒園關閉潮，正在加速。
而且，這種影響已經延伸到了小學。
出生人口不斷減少，短期內影響最大的便是樓市，是樓市最大的利空。
新生兒數量減少意味著什麼？意味著學區房需求減少。買房的主要推動力，其實就是小孩上學、結婚、剛性居住與炒作。
當結婚的人逐漸下降，新生兒數量不斷減少，學區房的需求就滑落，最終衝擊整個房地產市場的需求。
全國房地產供大於求，管理層已經通過「中國房地產供需關係發生重大變化」的表態中已經定調。
當下除了少數城市的住房供小於求外，大多數城市包括大多數二線城市的住房均供大於求。
在供應過量，需求又不斷萎縮的背景下，價格如何堅守？
所以，調整周期還遠沒到說結束的時候。
03
加速出貨才是明智選擇
所以，本號一直在建議：
第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。
第三，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，可以買，做好心理預期即可。沒有硬需求的人，不用急。
理智的業主，從去年開始，就在加速出貨。從數據層面上也能感知到，去年以來中心城市的二手房掛牌量不斷高企，北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、武漢、南京、蘇州等城市的二手房掛牌量都創下了歷史新高。
目前，主流城市的二手房業主，仍在加速掛牌。
比如北京，貝殼數據顯示，截至3月7日14時，貝殼找房前台顯示的北京掛牌二手房約為14.21萬套，半個月時間掛牌量增加8000餘套。
深圳方面，二手房掛牌量也在繼續上揚。
《每日經濟新聞》披露，2月武漢新增掛牌量環比上漲69.1%，湖州、瀋陽等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多，環比漲幅分別為38.8%、14.7%。
整體來看，目前在鏈家平台上，已經有北京、合肥、杭州、廣州等十餘個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個城市的掛牌量已經突破15萬套，重慶和成都更是超過了20萬套。
很明顯，一批眼明心亮的業主，又在藉助被渲染的小陽春行情加速降價出貨解套。
有人星夜趕科場，有人辭官歸故里。你以為的抄底，正是別人的解套。
