萬科五折砸盤　引領樓市價格「跳水」

「原價4700，現價3700元/平方米」，這是上周城北某樓盤打出頗具衝擊力的促銷廣告。進入八月，西安在售項目通過優惠政策或直接降價的樓盤，和此前相比數量明顯增多。實際上從6月份以來，面對購房者持久地觀望情緒，在巨大的壓力下，開發商為完成今年銷售任務，已從「偷偷」地優惠送禮，到折扣越來越大，到目前演變成讓業界擔憂的赤裸裸價格大戰。種種跡象顯示，西安樓市已經開始「跳水」。

降價潮已經波及整個樓市

翻看近期的房地產廣告，幾乎滿眼都是優惠和降價促銷的信息。

上周記者專門走訪了一些樓盤，很多售樓部都在試圖用低價留住顧客。五花八門的優惠方式吸引著購房者的眼球，最常見的是優惠和送禮促銷活動，康橋邊的院子2期購房者，5000元可抵10000元，此外還有「千元大禮奉送」。天地時代廣場除了最高可享受9.5折優惠，開盤當天成交客戶可額外獲得格力1.5P雙制空調一台。城南華城萬象推出買房贈房活動，131—150平方米全明通透，3室任您挑選，每戶另增8—30平方米空中院館。城東某樓盤借奧運名義每天推出8套奧運特價房，而且「金牌越多，特價房越多，不設上限」。

甚至還有的樓盤打出了「無條件退房」的旗號，如假日國際公寓「1年內可享受無理由退房，並可返退6.5%的利息」。

採訪中記者注意到，從地域分布和物業形態上看，此次樓市跳水幾乎囊括了各個區域和多種類型的物業，包括普通住宅、辦公大樓、商鋪、高尚住宅、別墅等。而且無論是外埠房產巨頭還是本土品牌都加入了價格戰的行列。

每平方米直降千元有水分

記者還發現，大部分樓盤已經由過去的暗降變為直接降價：西高新灃惠路與大寨路十字西北角的華府·新桃園一次性付款優惠5個點按揭購房3個點。據置業顧問介紹，他們的優惠特點是不附帶任何條件。

還有一個比較明顯的跡象，不少樓盤優惠幅度比此前有所加大。城南、高新區和北郊具有價格標杆作用的樓盤，降價幅度從數千元到幾萬元不等。西高新橡樹國際買房「最高享受5萬元」基金，曲江新推出的別墅項目也比預期低了不少。城南華城萬象廣告打出4320/平方米價格，遠遠低於目前城南區域的市場均價。上周城北新界直接優惠1000元/平方米，由均價4700/平方米降至3700/平方米。

在城北新界的價格不是最低的，鳳城五路附近的一家樓盤則一次性付款優惠10個點，優惠後價格僅3300元/平方米。而張家堡附近有的高檔樓盤價格在五千左右，這個價位是最近一年多時間才長上去的。

究竟是真降還是假降？記者對新界售樓部進行了調查，按照置業顧問的解釋，該樓盤正在內部認購階段，交三萬元定金即可享受廣告上的優惠價格。記者發現，新界均價四千四五，所謂3700元/平方米只有少數北向戶型。

不難看出，按照目前的市場環境以及開發商的預期，在短期內房價回調走高是不可能的。可以斷定，西安不少區域的房價已經回到一年多以前。

市場均價可能進一步走低

「降價優惠後賣得還可以」，城東一家不願透露姓名的開發商銷售負責人告訴記者，據說他們推出的10套特價房已經賣完。通過打折降價對持續低迷的樓市確實有一定的刺激作用。

城西某樓盤售樓處的一位負責人告訴記者，由於目前市場觀望氣氛較濃，對於存在資金壓力的開發商來說，緩解資金壓力的最好途徑就是儘快將房子賣出去。打折促銷手段自然成了將房子賣出去的最佳途徑。

但是隨著眾多樓盤的跟風，市場形勢越來越不樂觀。記者走訪的一些降價打折樓盤，明顯感覺售樓部的人氣非常淡。在高新區一家樓盤暗訪的一個多小時中，沒有看到幾個看房者。在小寨附近，記者看到一家樓盤推出只有4000元出頭的特價房，據說廣告打出去只有兩個客戶到訪。

降價後購房者的反應如何？在高新區一位前來看盤的女士告訴記者，目前正是樓價「跳水」的時候，全國的房價都在做調整，西安很多項目也在做促銷，因此近期的價格絕對不會像去年一樣大漲，還可能繼續引發「跳水」，所以她將繼續觀望。

業界人士預測，三、四季度將是不少樓盤集中上市的時間。按照市場博弈的規則，大部分新盤會採取低價入市的辦法，開發商對價格的預期也會空前看弱。其他在售樓盤仍然會繼續採取價格手段尋求出路。這有可能帶動整個市場均價進一步走低。

綜合判斷，目前的樓市跳水僅僅是開始……

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廣東投資客急拋手中二手房

從去年下半年房貸新政實施以來，廣州、深圳等地房價就開始持續走低。廣州一手住宅價格在去年10月達到11574元/平方米的峰值，之後一直振盪下滑的趨勢，到今年6月底，廣州一手住宅成交均價已經跌倒9569元/平方米，跌幅為21%。而隨著新房價格不斷下探，廣州二手房價也跟著大幅回落。

雖然昨天是星期天，但廣州市內多家房地產仲介門店卻普遍冷冷清清。銷售人員告訴記者，現在廣州二手房房價已經降了不少，很多手上有成屋的投資客，都在急於降價出手。

房地產仲介銷售人員說：「之前最高賣到一萬四一平方米，現在一萬零幾或者九千多都有單位放盤出來」即便一些中古屋盤地處市中心黃金(資訊,行情)地段，但每平方米樓價很多也跌破了萬元。

中移動變相獲得首張3G牌照 解禁潮湧 75家大非承諾鎖倉 上市公司高管集體增持頻現 南車上市首日機構瘋狂掃貨 招商銀行上半年淨利潤增116% 兩新基獲批 資金淨流出115億 某房地產仲介研究部經理 周峰說：「受一手樓價的影響，中古屋也有一定的價格回調，比去年十月、十一月的高峰期（房價）下降了8%到12%」。

有關統計顯示，8月中上旬，廣州二手房成交量比7月份少了近一成。業內人士認為，今年十一黃金周期間，廣州將會有3.8萬到4.2萬套新房推出，房地產市場競爭將更加激烈，二手房降價幅度可能會更大。

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有分析人士認為，大的開發商打價格戰，是故意為之，造成行業洗牌局面，市場上被少數大開發商壟斷後，他們又可以進行定價，最後是寡頭競爭。萬科總經理郁亮稱，地產行業資源整合的加速為萬科提供了機會，萬科上半年76.2%的項目資源都是通過合作方式獲取，新增土地平均成本約2155元/平方米，遠低於去年平均水平。

而據萬科半年報顯示，至7月份，萬科市場份額由去年同期的1.9%增長到2.7%。

只要銀行的信貸繼續緊縮，房地產企業的融資難度和成本都將加大。信譽好的房地產企業可以吸引戰略投資者入股開發，通過兼併、重組等各種方式緩解資金壓力。但一些弱小的開發企業只能通過轉讓項目、降價促銷等方式以求自保。

"爆發價格戰是遲早的事，大規模的降價可能會在第四季度爆發。"房地產專家吳其倫對記者說。

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「根據風語了解到的情況，目前萬科深圳項目開始大幅降價的樓盤為萬科城和東方尊嶼，其中，萬科城的折扣為六五折，風語置業者聯盟的盟友曾經諮詢團購，銷售員給出的折扣為五五折，人多還可以更低。」

據悉，在風語進行電話核實時，萬科城的銷售人員承認六五折的銷售折扣，不過他強調，這只是萬科的抵給工程隊的兩套房在低價銷售，並不是整體的都打六五折。

萬科城於6月14日推出四期（推廣名逸湖居）50棟，均價12000元/平，六五折後7800元/平。50棟高32層，共218套，戶型有兩種，90小三房以及125平三房可變四房。其中的小三房為萬科城唯一一批小戶單位。萬科城四期在售46-49棟均價12500元/平。

萬科城位於龍崗區布吉鎮坂雪崗工業區，西起坂雪崗大道，北臨稼先路東段，南接發揚路，土地用途為商住用地。土地總面積 397883.5平方米，總建築面積為437670平方米，其中，住宅398050平方米，商業30000平方米。小區內部配套:九年制公立龍崗區萬科城實驗學校、3萬平方米商業配套。

風語一席：萬科五折砸盤背後的故事

熱情八月，全國人民的注意力都集中在了奧運賽場上。大家都關注奧運健兒的表現，期待著他們為中國添金奪銀，期待著他們展現中國人的風采。

在這樣全民奧運的關頭，深圳的房地產卻並沒有寂寞。在卓越維港等樓盤的拉動下，深圳新房的成交量連續幾天超過100.雖然這個數字相比前幾年的時候都要低出很多，但是在樓市的觀望期，有這樣的數字，還算是不錯的，甚至讓有些人有了樓市回暖的判斷。

但是，就在很多人幻想著深圳樓市要築底反彈的時候，萬科的舉措讓越來越多的人感到了恐慌。

作為房地產行業的龍頭企業，作為在深圳房地產行業有多個樓盤在銷售的開發商，萬科的一舉一動對市場都有著巨大的影響力。當這樣的開發商負責人王石聲明萬科將繼續調低房價的時候，市場自然是為之一驚，但震驚更大的是，萬科在深圳的多個樓盤打出五折拍賣的大旗。

相比王石高調發表的降價宣言，萬科的降價行動可以說是非常的掩密，很多媒體和客戶都還不清除萬科的降價行動。但是萬科幾個樓盤的代理公司卻已經開始紛紛給其目標客戶打電話，告之其巨大的價格調整。

根據風語了解到的情況，目前萬科深圳項目開始大幅降價的樓盤為萬科城和東方尊嶼，其中，萬科城的折扣為六五折，風語置業者聯盟的盟友曾經諮詢團購，銷售員給出的折扣為五五折，人多還可以更低，而東方尊嶼的折扣為六折。這兩個項目的調價幅度，都創下了深圳樓盤的降價之最。

儘管這個消息已經在消息靈通的投資者和房地產業內人士中廣為人知，儘管和風語熟識的一些投資者進行過諮詢，風語還是給這兩個項目的銷售中心打了電話，想聽聽銷售中心公開的說法。萬科城的銷售人員承認六五折的銷售折扣，不過他強調，這只是萬科的抵給工程隊的兩套房在低價銷售，並不是整體的都打六五折。當風語表示沒有這麼多折扣就不去看的時候，銷售人員表示，可能這兩套特價房還沒有賣掉，建議我到現場看看，說不定能買到特價房。東方尊嶼的銷售人員表示，目前有些單位在進行特價銷售，所剩單位不多，價格也比較低，但是在折扣是否為六折的問題上，銷售人員始終沒有正面回答，仿佛有經過統一口徑的培訓。不過，聯合代理該項目的銷售人員卻保證是六折。

通過電話諮詢和風語了解到的信息可以看出，目前萬科的多個樓盤都在大幅降價，但是卻僅僅是通過聯合代理的三級市場方面直接和客戶溝通，萬科自身不希望降價受到的關注度太大。

其實，這幾個樓盤到底有沒有進行大幅度的降價銷售，並不是非常重要，因為，王石已經在股東大會上宣布了其即將降價的消息。目前很多人感興趣的是，萬科為什麼要進行如此大幅度的降價砸盤呢？

這個問題風語和很多房地產界的朋友以及一些媒體朋友進行過一些交流，總結出了這樣的幾點看法：

1：萬科的資金出了一些問題

很多人都覺得，這是萬科急於如此大幅度降價賣房的主要原因。

這一點可能有一些看過萬科半年報的人會不認可，因為年報顯示，萬科上半年的表現還是不錯的。但是這只是表面現象。了解萬科的人知道，目前萬科在全國的房地產市場上是張開了一張大網，對很多房地產企業和項目都是虎視眈眈，想趁這些企業資金出現問題的時候憑藉自己的強大實力進行收購。據了解，目前萬科在深圳想收購的目標項目就有接近20個。如此大的收購計劃，自然需要巨額的資金。這導致了萬科的資金出現了緊張的情況，需要通過降價促銷的方式快速回收資金，否則在有些款項的支付上，可能會出現沒錢可付的問題。

2：萬科的銷售壓力過大

萬科在2007年的銷售額是500億，而在2008年，萬科的銷售計劃為800億，但是，截至到8月1日，萬科的銷售額都還不到300億，剩下的500億要在2008年剩下的5個月中完成，這需要每個月的銷售額達到100億，而目前萬科每個月的銷售額才50億不到。而下半年的銷售難度則明顯大於上半年。在這樣的情況下，萬科要實現800億的銷售目標，自然的需要進行大幅的降價。

3：萬科對後市比較悲觀

萬科進行降價促銷另外一個主要原因就是萬科對後市非常的悲觀。王石在8月4日曾經表示，下半年的通脹率會更高,宏調可能更深入,情況很可能比想像的更嚴重。王石作為萬科的領軍人物，其對房地產的看法自然是萬科對市場進行分析判斷之後得出的結果。他認為並且公開表示房價會降，直接導致的將是萬科的降價促銷。

在萬科砸盤的影響下，深圳樓市必然再次出現巨大的價格波動。這也必然會對深圳的房價產生巨大的影響。特別是那些項目自身不具備競爭力，開發商又不具備太高實力的開發商，又必要積極的根據市場變化來調整自己的策略了。

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深圳二手房均價首破萬 新一輪觀望開始

奧運被越來越多的人看作是樓市的分水嶺，最近連續兩月，經歷了短暫回升後的深圳樓市成交量有持續下降，新一輪觀望開始。中原地產最新發布的研究報告顯示，深圳各樓盤開發商7月捂盤減售近6成，通過採取促銷、降價等措施後，成交量仍減少12%。同時在二手房上，二房網的統計表明，深圳二手房經過將近一年的調整，房價已經階段性探底，首次跌破萬元大關，其掛牌均價已經降到9401元/平方米。

成交連滑致新一輪觀望開始

從批售量來看，7月份的住宅量是比較大的。全市21個住宅項目取得預售許可，批售住宅73.8萬平方米，然而7月份全市公開發售的項目只有11個，推出住宅24.3萬平方米，只占批售量33%。「積累客戶少，價格難以把握，是各項目預售後不能及時入市的主要原因。」中原地產研究人員稱。

對於開盤的樓盤，一些以較低的價格入市，但銷售並不理想，如寶安西鄉某盤二期均價8400元/平方米，比一期開盤價低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他價格較高的銷售更加慘澹，一些7月份銷售不足一成，消費者普遍選擇觀望。不過，由於新盤低價入市，引起周邊樓盤同樣降價促銷，7月份全市住宅成交量只減少12%，低於供應量56%的減少幅度。

中原地產的報告表明，雖然新盤價格走低，但是由於成交不是很理想，受其它高檔住宅成交及關內成交量比重上升的影響，7月份全市住宅成交均價15565元/平方米，環比上漲7%。

「鑑於新盤價格持續走低而銷售起色不大，在售樓盤又重新降價促銷，8月份房價仍有下調的風險。」研究報告稱，從近期各月成交量走勢看，在3-5月份成交量連續攀升後，6、7月份成交量又連續兩個月下滑。降價樓盤多，價格不斷創新低，造成置業者新一輪觀望，預計8月份房價仍穩中有降，其中近期供應較多，存量較大的片區價格下行的壓力更大，如寶安的西鄉、南山深圳灣沿線、龍崗的中心城等。

二手房均價破萬已探底？

在二手房方面，深圳二房網最近發布的7月份租售統計數據顯示，儘管上半年6個月二手住宅均價一直呈曲線下跌態勢，但始終在10000—12000元/平方米之間徘徊，而7月份則跌至9401元/平方米，相比6月份下降了723元/平方米，環比下降7.14%，與去年年初二手住宅均價基本持平。

從市場成交量來看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，為3992套。就各行政區來看，福田區以13488元/平方米的均價居於各行政區之首，南山區以11637元/平方米居於第二位。羅湖區7月二手房均價10502元/平方米，相比上月有小幅下跌。鹽田區7月掛牌均價為10249元/平方米。相比關內，關外寶安、龍崗兩大行政區域的樓市均價自年初以來節節下挫，與去年高峰期相比，下跌幅度較大的有布吉、龍崗中心城、寶安中心區、龍華坂田等關外置業熱點區域。7月份寶安區均價7662元/平方米，龍崗均價為6914元/平方米。

中聯地產市場研究部近日發布的統計與二房網得出的結果基本一致。其統計顯示，7月份，全市二手房成交均價為9584元／平方米，該價格和深圳二房網的掛牌均價基本相當。在各區中，福田區以12087元／平方米的成交均價居首位，位列第二的南山區成交均價11799元／平方米，其餘各區成交均價均低於10000元／平方米，除羅湖和鹽田外，房價環比普遍下跌。

上述兩家結構的調查數據是否已經說明深圳二手房掛牌均價已經破萬探底，還有待檢驗，世聯顧問的統計就認為7月深圳二手房均價仍在萬元以上。其數據顯示，08年7月，深圳二手房成交均價為12224元/平方米，環比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面積為48.24萬平方米，環比上升16.7%，同比卻下降54.3%。

雖然對是否破萬的統計結果上出現不同，但三家機構均認為，目前中古屋市確實已經出現階段性探底，但市場上消費者觀望氣氛正濃，奧運後中國經濟及房地產行業發展前景的不明朗也加劇了這種觀望氣氛。總體而言，未來與一段時間二手房市場仍將處於冷淡期，預計短期內不會出現太大的變動。

房市低迷引發地市慘澹 7月成交土地僅一塊

本報訊 （記者/盧先兵 實習生/梁德學）2008年深圳持續低迷的房地產市場引發了土地市場的一片淡靜，土地成交量出現下降，土地流拍及以底價成交常有發生，當年的「地王」頻現局面已不復存在。世聯地產最新發布的《深圳08年7月房地產市場月報》數據顯示，剛剛過去的7月，深圳土地市場僅成交土地1塊，成交面積環比下降達九成以上。

該月報顯示，截止7月，深圳08年土地市場共成交19塊，總成交面積為85.23萬平方米，總成交金額為94.55億元。7月份深圳土地市場成交的唯一一塊土地位於福田，為商業性辦公用地，成交面積為1.01萬平方米，總建築面積為13.17萬平方米，總成交金額8.5億元，平均樓面地價為6454.06元/平方米。就成交面積方面，環比下降97.93%。

另據德思勤研究部近日發布的《上半年深圳土地市場報告》顯示，2008年上半年深圳市土地市場的供應量和成交量較2007年同期都有大幅的增加，就成交率來看，2008年上半年成交率為65%，與2007年同期相比減少了22.5%；而從流標率來看，僅2008年上半年土地流標率就達到36.6％，比2007年同期增加24.8%。

深圳中原地產總經理李耀智昨日接受本報採訪時認為，造成這種局面的原因主要是政府宏觀政策層面的原因。「目前國家的相關政策還不明確，導致許多發展商不敢輕易拿地而寧可觀望。發展商已經認識到，現在拿到地的風險管理成本太大。」

另一方面，持續低迷的樓市使發展商的資金鍊發生了問題。「股市地產股低迷，房產企業的IPO融資渠道的限制，市場銷售的不理想，使得地產商資金鍊相當緊張，一些資金不充足的地產商不得不退出房地產市場。」李耀智說。

對於未來的走勢，李耀智認為目前還很難判斷，但市場肯定會出現一次洗牌，目前的土地市場交易情況在一定程度上將促進土地市場向理性回歸。