樓市寒冬，退房潮也洶湧而來。
深圳的炒房客是上一個年頭最瘋狂的投資群體之一，不只是在被稱為樓市風向標的深圳，而且把觸角伸向了和它毗鄰的東莞。「他們從靠近深圳的樟木頭、常平等鎮開始大舉進入東莞，繼而蔓延至東莞全境。」東莞本土最大地產商光大地產的一位前高層人士這樣形容去年深圳客進入東莞的情形。
然而，自認為看透了樓市風風雨雨的深圳炒客們，在樓市急轉而下的大局勢面前，陷入泥潭，深圳「失守」，繼而在東莞的局面也難以維持，不少投資客已經成為名副其實的「負翁」。美好的夢想破滅，從今年的5月份開始，東莞形成了一股洶湧的退房潮，愈演愈烈。各種退房名義之下，8月8日，大朗鎮聚富花園的33名業主通過起訴開發商的方式，要求退房。
在東莞從事房地產多年的李先生認為：「東莞真正的退房潮還沒有爆發，因為去年深圳炒房客最瘋狂買進的時候，正是高位之時，而這些樓盤中現在還有很多沒收樓。」
撤退的呼聲
像當初炒樓的號角一樣，退房的呼聲也從深圳蔓延至東莞。
光大地產屬下的樓盤，近日傳出上半年要求退房的業主已經超過1000名。旗下的景湖春曉最近有一期剛剛收樓不久，就有200多名業主要求退房。遭遇退房糾紛的開發商不止這些，據初步統計，寮步鎮的銀湖花園、南城區的晶城花園、萬江區風臨美麗灣、沙田鎮利澳花園等近500名業主提出了退房要求。
8月8日，東莞市人民法院開庭審理了33名業主狀告東莞市大朗鎮某開發商的案子。業主們的上訴理由是，開發商延遲了10個月才拿到綜合竣工驗收合格書。法院在當日並沒有作出判決。
此前，退房的談判已經持續了半年之久。經過多次交涉，開發商在有些問題上做出了補償。但是，沒有看到驗收證的60餘名業主仍然拒絕收樓。
多次談判後，開發商承諾按逾期每天為每戶業主賠償應付款的萬分之二。30多名業主接受協議，另外33名業主不接受，和開發商進入艱巨的拉鋸戰。
東莞樓市回暖無望，6月份退房潮更加熱烈。30多名業主也向法院提交了要求退房的訴訟。據該房產公司內部人士透露，此時他們早已拿到了驗收證。
該房產公司內部的一位知情人士也表示，開發商違規在先，業主有權要求退房。但同時表示，退房的呼聲來得太不正常，所有堅決要求退房者都是來自深圳，都不是第一次置業。他說：「退房者是深圳的炒客。」
相似的事件蔓延到整個東莞，業主退房的呼聲背後都有一個理由。從事房地產行業多年的張先生認為，這與東莞房價下跌，投資縮水過快，很多人成為「負翁」有關。而東莞開發商的不規範操作，也讓退房者找到了最好的突破口。
2007年的瘋狂
位於東莞大朗鎮的聚富花園是一個只擁有240套房的小盤，樓盤所處位置較偏，周圍的配套設施也不完善。2007年初開盤時並不被東莞人看好，售樓處冷冷清清，幾個月沒有賣出一套房。代理銷售該盤的中原地產做了一個市場調查，發現大多數東莞人能接受該盤的價位為2000元/平方米，最多也不超過2500元/平方米。
2007年2月份，該樓盤忽然有了轉機，巨大的喜悅猝不及防地襲擊了開發商——深圳人來了。80多個人組成的購房團爽快地和開發商簽約，買下該樓盤一半的樓房，價格定在了3300元/平方米。其中一位於小姐買下了10套，而另一位羅先生買下了4套。
尚在觀望的東莞人忽然發現，一夜之間該樓盤已經賣掉了一半。於是紛紛跟進，以超出他們能接受的價格搶購該樓盤，5月份該樓盤全部售完。
這是去年深圳買房客大規模進入東莞的一個信號，此後的7個月，深圳人在東莞上演了「瘋狂」的一幕，一直到10月份房市轉冷。當時東莞的媒體這樣報導深圳人在東莞的瘋狂：「深圳人買房有很多特點，其中他們多數都不看價目表，不看樣品屋，更有甚者不看樓層和位置，只管匆匆交錢，簽約走人，如此而已。」
據合富輝煌東莞地產研究部的統計資料顯示，2007年6月和1月進行統計對比，深圳人在東莞市南城區的置業成交增長比率達到了5倍，東城區達到了4倍，寮步鎮達到了30倍，在常平鎮，6月份深圳人購房比例也已經達到50%，漲幅達到了3倍有餘，而有些個別項目深圳人的購買比例更是達到90%以上。
東莞人根本就不相信深圳人會在東莞入住。根據合富輝煌的統計數據顯示，深圳人在東莞買房以投資為目的的占了91%。
炒房者對於去年的瘋狂懊悔不已，買了大朗鎮聚富花園的一位深圳投資者在和開發商談判時表示：「拿這樣的價格，現在在東莞城區也能買到更好的房了。」
在東莞，和去年高位時相比房價降幅似乎不大，但是，在已有下降的基礎上，開發商們打出了7.7折的優惠。「這樣一折算，東莞的房價實際降幅幾乎達到了50%。」上述前光大地產人士這樣說。
維權還是「找茬」？
房地產開發商的不規範，總能為「業主」找到退房的理由，也有人士認為投資者也有「找茬」的嫌疑。
記者調查發現，東莞退房潮洶湧澎湃，但並沒有傳出退房成功的消息。寮步鎮銀湖花園要求退房的業主，最終和開發商達成了賠償協議，不再要求退房。而萬江區風臨美麗灣的開發商表示，業主提出的要求沒有根據，並不做理會。南城區晶城花園的開發商表示，贈送面積是否有質量問題，有政府相關機構做評斷，也不理會業主的退房要求。
據知情人士透露，深圳炒房團有共同推舉出來的「帶頭大哥」，負責和業主們達成共同協議，和開發商談判。大朗聚富花園的深圳炒房團最初有60多名業主要求退房，但最終有30多名業主被開發商「招安」，包括買了10套房的於小姐和4套房的羅先生。有人認為，此兩人是被「組織」清理，因為炒房意圖太明顯，不利於上訴。
一位不願意透露姓名的業內人士透露，從東莞政府傳出消息，政府相關機構要求法院一般情況下儘量不做退房的判決。
多數的炒房者更願意站在幕後，對於退房是否能成功，表現出的信心並不大。可以肯定的是，在樓市多方利益的博弈下，東莞的退房潮還將上演更多的故事。
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焦點房地產網 house.focus.cn 2008年08月21日09:20 第一財經日報 李琛 周祺瑾
10萬讓利，僅限非景觀房
加入客戶會,當天首付10萬簽約,可享受總房價10萬元的優惠.總價127萬到147萬。這是市民黃先生上周五收到來自萬科金色雅築售樓處的消息。據悉，正是這金色雅築開盤前夕發出的簡訊，曾一度引起周五晚購房者徹夜排隊，但也有消息人士指出，在與萬科一路之隔的金地灣流域開盤的當天，萬科金色雅築的銷售人員曾到該處拉人，萬科「銷售為王」的心態已經顯露無疑。
為了核實情況，記者來到位於三林路的萬科金色雅築。雖然是周二，但前來售樓處看房的人還是絡繹不絕，其中以年輕的小兩口占多，返10萬現金的活動則成了多數人的必問題。據銷售人員介紹，返10萬現金活動只限25、26號兩幢樓，為90平方米的三房，目前只剩下位於10層樓的房源，也就是頂樓的3套房源。在參觀樣品屋中記者發現，25、26號樓緊靠環林西路，位於小區的最東面，和目前金色雅築在售的其餘樓盤相比，一是缺乏東面金誼河的景觀，二是25號樓前小型的垃圾回收站。
銷售人員介紹，25、26號樓目前的總價是141-145萬元左右，參加優惠活動後，價格為131-135萬元。而其餘的鄰近金誼河的三幢樓以及位於小區中央的16號樓，不參加此次現金返還活動。
看房現場的陳小姐和男友表示，131萬作為全裝修房來說其實還可以接受，但是由於這類三房僅僅主臥朝南，其餘2間房朝北，因此不太理想，他們還表示目前周邊諸如金地灣流域等樓盤也在搞活動，因此還想再考慮考慮。
優惠源於板塊樓盤壓力？
近來，萬科打折活動不斷，就在兩周前，萬科金色雅築也曾有過類似的活動，僅相隔2周，萬科再一次大手筆打折，這次的幅度在返10萬的基礎上，再享受2個點的團購優惠，幅度更甚於前一次，這也是造成這次所謂徹夜排隊的主要原因。在上次優惠期間，銷售人員曾表示萬科推出優惠的房源和前段時間的房源，即18000/平方米房源的裝修有別，因此總價降低了不少。而此次，當記者再次詢問房子的裝修標準有沒有降低的時候，銷售人員採取迴避態度。
萬科金色雅築不是三林板塊降價的唯一樓盤，僅一條馬路之隔的金地灣流域也進行了總價返2萬的優惠活動，雖然優惠幅度沒有萬科大手筆，但記者計算了一下，金地灣流域推出的小高層單價在14000元，多層為15000-16000/平方米，開盤價比周邊標杆樓盤的價格低了不少，而且附送陽台，據悉在3天內完成交付手續，也可享2萬元的現金讓利，由於該樓盤的房源也是精裝小戶型，因此對萬科金色雅築也形成了較大的威脅。
在萬科現場，市民陳小姐還透露說，自己曾參加金地集團在國際會議中心的開盤活動，但居然在現場遇到了萬科的銷售人員，當時並沒有理會，但不久又收到了萬科降價的簡訊，稱有10萬元的降價，這才過來看看。但當問到會不會現場簽約時，她表示萬科最近降價的頻率很高，因此想等待一段時間決定。
萬科前期業主憤憤不平
從最高18000元的單價下調至14000元左右，這對曾「高價」購入金色雅築的業主來說無疑是個打擊，而這一點僅僅用不同裝修標準來解釋似乎並不能令人如意。
在萬科金色雅築的業主論壇上，可以看出關於這方面的情況。一位網友表示「他們說這是新產品，我不明白，同一地段（三林），同一品質（都是裝修房），將來同一管理（萬科物業），價格相差將近3000元一個平方？難道我們買的房子裝修標準有5000元一平方？」
有類似疑惑的業主不少，據悉自從萬科拋出不同標準來解釋降價原因後，不少一、二期的業主就開始表現了不滿，在8月初還曾自發組織過一場交涉。業主王先生拿出當年的合同，他表示內容涉及所有的90+均是A級標準精裝修，且明確在樓書上標明那些樓是90+的，而且樓書上也有很詳細的A級標準裝修的內容，而如今萬科聲稱裝修標準可以任意修改，這讓他們感到受了欺騙。
裝修標準究竟有沒有變動至今不得而知，記者在採訪中也曾經詢問過裝修標準的問題，在2周前的降價活動開始時，售樓人員還十分堅定的表示因為推出的房子裝修標準有變動，因此價格不同，但此次10萬元讓利活動推出後，記者再次詢問是否因為裝修標準不同時，銷售人員開始含糊其詞，索性表示自己不懂裝修。
業內人士分析，從以往的經驗來看，業主的表現和房價的下跌有很大的關係，也可以說，業主們爭的並不是開發商所謂的「欺騙」，而是降價背後那些買「高」價房業主的不平衡心態以及想讓開發商為自己「買虧」做出一定的補償。
退房風波重演？
2005年末的時候，房產市場也曾出現過一輪下調，當時爆發出多起著名的「退房」事件。
2006年底，地產龍頭大華被它旗下水岸藍橋樓盤的89名業主聯名告上法庭，把解約「通牒」遞交給開發商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，並聲明將集體停止償還房貸。
當年，那群上海業主們的退房理由當然不是市場價格，他們找到了交房過程中一些不完善之處。但是，房價下跌是退房風起的真實原因。2004年下半年，水岸藍橋的房價每平方米還只有五六千元，2005年春節前後，「瘋漲」到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，樓市宏觀調控趨緊，該地區房價最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是帶新裝修出售。如此一來，買房人房子還沒到手，每套房價格就「縮水」了三四十萬元。據稱，在積極退房的人中大部分是投資客。這些投資客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中溫州人就扮演著重要角色。相同的事件也曾在地傑國際城等10多個樓盤上演。
據悉，「退房」這類現象還只是個別業主的想法，尚未出現大規模的倡議。業內人士表示，這可能和三林地區以自住客而非投資客居多有關，但是隨著房價的下跌，這種不平衡的心態會進一步明顯，開發商此類的「麻煩」還會繼續。
價格戰引發房價鬆動
萬科、金地的價格戰，究竟背後隱藏著怎樣的原因？在整個樓市處於觀望的氛圍中，為什麼原本深受世博利多的三林板塊率先成了房價鬆動的地區？
同策房產事業一部總經理陳剛表示，金地集團參與了香港H股上市的IPO計劃，而銷售業績對於此次IPO是否成功具有不小的影響。因此金地集團很可能會選擇旗下一些利於銷售的區域，通過優惠來拉動它的銷售業績，這很有可能是金地此次降價的原因。但是萬科的降價原因很可能其存量過多，資金緊張有關。僅三林板塊，萬科旗下就有新里程、金色雅築等5個樓盤，萬科2周前就已經推出過優惠活動，不到1個月再次降價，累計降價幅度達到了30%，很顯然上一次的優惠並沒有產生很大的刺激作用，這才會有了這一次更大幅度的降價，而且萬科之前18000/平方米的開盤價格也遠高於三林15000/平方米的均價，在樓市觀望氛圍濃厚的今天，對其銷售產生了阻礙。萬科曾在半年度的報表中指出「調整期內市場存在一定短期不確定性，行業資金緊張的局面下潛藏著未來發展的機遇。在這樣的背景下，更需要秉持現金為王的經營思路。」可見，迅速回籠資金是萬科的經營戰略，而加速消化旗下樓盤的存量是回籠資金的必要手段。
中原地產世博大道分行經理李林認為，三林地區萬科周邊的競爭集團很多，金地、中房置業緊鄰左右，而且都推出了小戶、精裝等同一類型的產品，這使得萬科的競爭很大，為了回籠資金，維護品牌形象，成了萬科在三林率先降價的原因。
李林還表示，三林是世博的輻射範圍，該地區是浦東最大的自住區域。目前的樓市低迷，要吸引投資客顯然不合時宜，因此萬科等大集團把目光瞄準了自住群體，三林就成了首選目標。
萬科是三林板塊的標杆樓盤，而它價格的上下浮動也影響著周邊的樓盤。之前，記者採訪過一位仲介銷售，她曾表示2006年她就開始代理三林地區的房子，當時世博園區附近有不少的商品房，價格在7000-8000/平方米不等，可是萬科新里程入駐後，價格一度飆升到18000/平方米，至此周邊的房價突破了萬元大關，一路上揚。
業內人士認為，如果萬科的上升可以拉動地區的房價，那它的下滑也可以加速周邊樓盤的下滑，這個現象在寒冷的樓市中開始顯現。
記者昨日（18日）從市場了解到，為了刺激銷售量，樓市折扣不斷，消費者退房需求加大，一些置業顧問搖身一變做起了幫忙退房的生意，賺錢更容易。
佣金收取定金的20%
趙兵是渝北區一家二手房仲介公司的老闆，去年市場火熱時開始做仲介，現在有2個門店。
「從年初以來，二手房成交額逐步下降，直到7月份才發現一個機會，幫購房者退房賺錢更容易。」
九龍坡區一房產公司營銷總監告訴記者，現在市場行情不好，購房者交了定金後反悔，開發商是不會退的。趙兵透露，自己和不少開發商的關係不錯，只要給錢，保證房子能退掉，「一般4萬元以上的定金收取20%報酬。」
在一些小仲介看來這是一條生財之道，大仲介卻發現了其中另有商機。南岸區一仲介公司負責人說，幫購房者退房可以賺一筆錢之外，退房時還可以和開發商商量爭取所退房源的代理權，
對開發商來說多了一條銷售渠道，而仲介也豐富了自己的房源供客戶。
打折令業主感覺買虧了
購房者為什麼會紛紛要求退房呢？經記者多方了解，主要還是因為開發商為了刺激銷量拼命打折引起的。一些業主買房後，在附近又發現了折扣更大的樓盤，就想退掉定金購買更優惠的樓盤；另外還有一種情況是業主聽說開發商的資金有問題，怕自己買的房成了爛尾樓，於是要求退房；還有一種情況是打折前買的房，看到開發商後來優惠不斷，老業主覺得自己買虧了，也要求退房。
本報訊 (記者 黃峰(黃峰博客|黃峰新聞)) 據了解，近一段時間,在湖北武漢開盤的樓盤都面臨這樣的窘境：交了定金後，有些購房者擔心開發商繼續打折降價，想退定金；有些購房者表示不退可以，但要開發商出具「不降價」的承諾書。另外，有些購房者與開發商簽訂了購房合同，發現開發商打折後，要求退房。
目前，在深圳、廣州、南京等10餘個城市都出現的「退房潮」，正向武漢席捲而來，不僅在中心城區，近郊的多個片區也都出現退房的現象。但有專家提醒，購房者不要盲目退房，在光谷、南湖、盤龍城、積玉橋等片區，有些樓盤是低價開盤，已是見底價，買了比較划算。
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