冬季的海南，這個「沒有冬天的海島」，熱的炙人。
從長長的三亞灣路走過去，海岸線旁邊的一排排門面都是臨時改建的售樓處。即便是走在沙灘上，也有很多售樓小姐在派發宣傳冊。投資客的蜂擁而來，讓海南的樓市如同菜市。
上世紀90年代初，海南樓市經歷了一場癲狂，最終泡沫破滅。今天的海南，亢奮又在上演。《第一財經日報》記者在海南的一周時間裡，觀察到了以下的鏡頭。
鏡頭一
溫州投資客快進快出賺6000萬元
溫州人劉城(化名)2009年的11月份來到三亞，許多溫州同鄉給他打電話，告訴他，這個海島會有不一樣的機會。
「當時國際旅遊島的消息已經傳得非常厲害，我就趕緊跑到海南考察一番。」劉城告訴記者，去之前，海南給他的印象就是經歷過樓市泡沫，是一個度假的地方。
去了之後，他有點大吃一驚，「滿地都是幾千塊的樓盤，海景房也不過就是一萬多一點，我之前在長三角投資了不少樓盤。看到海南的這個價格，覺得十分『便宜』。」
當機立斷，從三亞考察回去之後，他趕緊調集了一筆資金，馬上重回三亞。
「不能說溫州炒房團，當時這種幾個朋友組織起來臨時調動資金去買樓的情況很多，大部分都是由一個在海南投資的溫州人牽頭，叫上幾個關係比較好的同鄉，一起去買樓。」劉城表示，去年11月份開始，他們做得最多的一件事情就是瘋狂地調動資金。
溫州人資金充沛的特點這時顯露出獨特的優勢，「一個月不到，調動了將近8000萬元的資金。」劉城說，大部分溫州人都是在這個時候進入的，他們調動的資金還不算特別多。
然後就是分工，在當地商會任職的朋友擔任「地導」，熟悉情況的去和樓盤洽談內部價，其他的人負責和銀行、仲介等聯繫，「每天跟打仗一樣，晚上回去還要開個小會，討論第二天要去的樓盤，感覺做生意從來沒有這麼累過。」劉城原先是做傳統製造業生意的，他自稱這樣的小老闆有很多，儘管之前也投資過房產，但海南樓市這樣的急速升溫還是頭一回遇到。
「一般的樓盤，我們兩天之內肯定會搞定，海南樓市還不是很規範，所以程序上就相對簡單一些。」劉城透露，他們的底線是一個樓盤至少要拿下10套以上，否則「散打」太消耗時間。
在海南當地有名的一個「爛尾樓」，劉城拿下了其中的20套房子，價格在1.7萬元/平方米，現在早已翻倍了。在三亞灣、亞龍灣一帶，最終他們一共拿下了上百套房子。
「我們當時也是陷入了一種癲狂的情緒，覺得海南樓市一定有機會。」劉城說，等到今年1月份的時候，看到大量的投資客涌到海南市場，他們決定出貨了。
別人貪婪的時候他們開始恐懼，「大部分房子都是翻倍出去的，為了儘快出貨，我們安排人直接在售樓處的門口，看到有意向但是買不到房子的投資客，就悄悄上去推銷。」劉城說，為了出手更容易，他們放出的價格甚至比開發商還低一些。
這似乎是更多投資客抱的心態，希望能在快進快出中賺大錢。「你看到一個婦女買了30套或者50套房子，覺得很厲害，其實，這個人的背後往往是一群投資者，他們分工有序，而且下手都很快。」劉城說，到現在為止，他們手上的樓盤大部分都已經轉移給下家了，這場轟轟烈烈的炒房活動盈利超過了6000萬元。
另外一位溫州投資客劉先生，在2009年12月底，以將近5萬元/平方米的價格買下了三亞的一個樓盤的海邊別墅。這個樓盤的開發商也是浙江人，之前在溫州做過一個推廣，劉先生就是在推廣活動的時候買下其中的幾套房子。
等到1月份到三亞現場辦理手續的時候，劉先生發現，他的房子已經飆升到7萬元/平方米。
湊巧的是，記者在這個樓盤採訪的兩天時間裡，親眼看到有5套房子從他手中轉讓出去，記者後來和劉先生電話聯繫，劉先生表示，手上已經一套房子都沒有了。
這大概是樓市中最厲害的「四兩撥千斤」，只交了5套房子的訂金，就賺了1000萬元左右，而這前後不過才短短20天時間！
具有諷刺意味的是，就在這些溫州人開始出貨的時候，大量的投資客開始來到海南尋找機會。
「溫州人就是喜歡快進快出，哪裡有利潤，就會去哪裡。」溫州中小企業發展促進會會長周德文表示。利潤決定投資的走向，這從某種意義上解釋了海南樓市的瘋狂。
鏡頭二
最牛售樓小姐銷售13億元
13億元！這是海南最牛售樓小姐的一年銷售額，驚訝吧！
當海南從「人挑房」演化為「房挑人」時，讓售樓小姐也一下子牛了起來，甚至變得倨傲。
鳳凰島的售樓小姐基本上是不搭理人的。在售樓大廳，許多人搶著要向她們諮詢各種各樣的問題，她們的回答一律是：沒有房源了，二期什麼時候開還不知道，一律不接受預訂。
鳳凰島售樓大廳的門口，可以看到五輛連號的保時捷911，每輛的售價在200萬元人民幣左右。有消息說，原本這些保時捷是要作為業績獎勵的，但在房源供不應求時，這個說法也就不了了之了。三亞鳳凰島發展有限公司總經理陳璐透露，這五輛車目前打算給售樓小姐帶業主們游島用。
在其他樓盤，但凡單價超過3萬元同時又沒有房源的，售樓小姐基本上看都不會看你一眼，每天都有來自全國各地的無數投資者諮詢同樣的問題，工作強度也是可以想像的。
儘管樓市火爆，但讓投資客掏出多少錢，或者變著法子多掏錢，也是有許多講究的，機會並非總是偶然性。
三亞灣旁邊，一個被開發商定義為「一線海景產權式酒店」的樓盤克拉碼頭開盤當日，售樓小姐接到最大的一筆單是來自浙江投資客，一口氣買下其中10套房子，而這個樓盤當天的均價是3.4萬元/平方米。
牛人一個接一個地湧現，昌茂中潤溫泉水城是海南定安縣的一個樓盤，售樓小姐最多一次向一個投資客推銷了50多套房子，並且以1500萬元總價成交。
賣得好不好，是騾子是馬，拉出來遛遛。海南雅居樂清水灣樓盤的售樓小姐張華表示，最近她手下最大的一筆單來自浙江溫州，2009年11月，在她推薦之下，一個由溫州老闆組成的炒房團買了幾個億。
還是在清水灣樓盤，從2008年開始到現在，一個最牛的售樓小姐賣了超出13億元的樓盤業績，這是令同行瞠目結舌的成績。按照大部分地產公司通行的千分之二的提點算來，就是260萬元。
「我們從去年到現在業績都比較好，這是目前最厲害的了。」雅居樂地產[9.81 3.26%]控股有限公司總裁助理簡毓萍表示。
記者試圖尋找這位最牛售樓小姐，可惜無功而返。
鏡頭三
16年前摔跤者「二進宮」
浙江金華的商人胡澤鳴正在海南博鰲不停地看項目，儘管心中還殘留著海南樓市第一次泡沫的陰影。
她是來海南發展比較早的商人之一，當年泡沫破裂之後，她沒有捨棄這裡。2003年她在海南成立了福川投資有限公司，拿下了瓊海市博鰲濱海開發區的一塊濱海之地，著手開發占地面積8萬平方米的玉帶灣國際度假海岸，這也是博鰲濱海開發區首個旅遊商住房地產項目。
這個項目大獲成功，「海南的價值現在還沒有完全被開發出來。」在這個女強人心裡，這個地方的價值堪比黃金海岸。
有利潤才會有人繼續前往，杭州人錢林(化名)今年又去看了海南的房子。十多年前，他被派到海南的分公司，「當時很誇張，樓市在炒樓花，連空中樓閣都賣光了。」結果這些爛尾樓到最後都沒有建成，不少都被炸掉了。
但這並不妨礙他最近想去海南投資。「現在和以前的行情完全不一樣了，以前很多是公司、單位在炒房，現在完全是個人，而且從海南的規劃來看，並不能說以前經歷過泡沫，現在就要否定。」
不僅僅是他，很多開發商也選擇開始回歸，杭州一家專門從事休閒房產、酒店與文化創意的公司，最近也去海南拿項目。在此之前，他們也曾在海南大規模拿過地，經歷過海南的泡沫。
三亞鳳凰島發展有限公司總經理陳璐表示，在1992~1995年那一波海南房地產泡沫中，「很多浙江人在這裡都栽過跟頭，現在又開始重新回歸了。」
這個市場上也不乏堅守者，海南置地實業有限公司姚惠芬回憶1992年的瘋狂，「拿個合同，樓上樓下走一趟，就把這個合同給賣了。」
當年泡沫最盛時期，人口不過700萬左右的海南，湧出2萬多家房地產公司，都在玩「擊鼓傳花」的遊戲。
不過也有地產商在1992年發家的，這幾乎是另外一場傳奇。1991年，馮侖、潘石屹等人抓住一個機會，運作海口金融貿易區的「九都別墅」項目。姚惠芬說，這個項目當時是他們公司在運作，給馮侖他們的價格是3000多元/平方米，後來很快就上躥到10000元/平方米。
錯過了一些機會，也躲過了危機，姚惠芬並沒有太多的遺憾，她在這個行業見過太多的風雨。有朋友想投資海口一個樓盤時向她諮詢，她果斷地建議朋友不要在現在出手。「不是有沒有泡沫，而是這個樓盤本身我認為已經沒有投資空間了。」
鏡頭四
失落的本地人年均收入萬餘元
海口本地人王一鳴原來一直在浙江做私募，去年他從浙江回到了海南工作。「發現一個很大的不同，原來在浙江一個客戶帳戶里有個300萬、500萬很正常，而這裡一個營業部差不多有3000個客戶，所有帳戶里的錢加起來大概都不到1億元。」
據國家統計局三亞調查隊統計，去年前三季度海南居民人均可支配收入為11621.55元，同比增長12.6%，居民人均工資性收入7817.91元，同比增長12.9%。
三亞本地人劉鳳珍今年39歲，是大東海度假區一家酒店的服務員，每周休息一天，每月拿到手的工資在1100元~1200元。
「這是大部分從事這個行業的人可以拿到的工資。」 劉鳳珍說。她去過最遠的地方是西安，在她看來，這個沒有冬天的海島，是她最想生活的地方，這也是大部分海南人的想法。
但是海南搜房網的數據顯示，1月中旬三亞商品房銷售均價為20582.96元/平方米，也就是說，如果海南當地人想買一套房子的話，用劉鳳珍的話來說，一家人努力40年都不夠。
劉鳳珍所在酒店負責銷售的經理王真，一個月的收入不過3000多元。而這個收入，在當地已經是很不錯了。
這些本地人似乎都還沒有買房投資的概念，現在的購房主力「80後」同樣也沒有買房的衝動。在上海工作的海口人趙敏興沖沖地回海南想投資一套房，「打了一圈電話發現，我那些留在海口當地的同學，沒有一個人投資樓市。」
這是中國的海南，但並非海南人的海南。1月開始，海南島旅遊旺季提前到來。三亞、海口兩個機場甚至出現了一天4萬餘人進出港的紀錄。晚上8點前在三亞搭計程車都是一件很困難的事情，晚上9點，滿大街都充斥著大量的遊客，甚至主城區的很多路都會堵車。
「我現在都不想買房了。」 看到當前海南飆升的樓市，曾經經歷過海南樓市泡沫的王一鳴都覺得不可思議。而看到海景房備受推崇，王一鳴覺得很奇怪，在他們看來，海景房不管一線還是二線，都不是好的選擇，「潮氣太大，不適合居住。」
「你看，整個海南的物價都很高，這裡有很多東北菜館和湘菜館，但是我們不會去消費。」劉鳳珍說，這些都和他們沒什麼關係。
