繼浙江的高利貸危機之後，下一個引爆的炸彈，會是地產私募基金嗎？
4月18日，國家統計局發布的最新數據顯示，由於樓市調控效應顯現，與上月相比，全國70個大中城市中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。與去年12月份相比，1月份環比價格下降和持平的城市增加了2個。
在此背景下，房地產業的資金鍊持續惡化，在IPO、發債、外資等融資通道對房企繼續關閉情況下，地產私募成為房企籌集資金的唯一通道。據住建部政策研究中心今年早些時候發布的研究報告顯示，人民幣房地產私募基金總規模已達千億，較2010年增長了1倍。
而最大的危機在於，這些以債權形式投資於房地產項目的地產私募，實際上成了變相高利貸，對大多數投資人來說，其風險處於不可控狀態。
「目前大概只有5%的房地產私募是規範的，其他都是『高利貸』，」一位地產私募資深人士告訴本報記者，在「地產創新融資」外衣下，在高達25%的預期收益率承諾背後，是正在燃燒的危機導火線。隨著各地中小開發商破產、跑路的消息不斷傳來，私募的風險正浮出水面。
高利貸角色
沈明（化名）的開發公司在2009年中以8億元拍得一幅土地。自有資金4億，私募借了4億。受樓市調控影響，至今該地塊未動一鍬，而私募計劃於2012年2月到期。
無奈之下，沈明以6億元將土地轉讓。私募拿回4億元本金及約1億元利息；沈明僅拿回1億，損失3億。
回想起2009年樓市的瘋狂，沈明很後悔當時與私募的約定，30%的年息拖垮了他。
沈明的境遇並非個案。長沙一大型開發商人士告訴記者，本地開發商很多都借了高利貸。而這種高利貸的形式，往往以地產私募的名義出現。「在二三線城市，一些中小開發商發起的私募基金，主要是為自己的項目提供過橋貸款。」
「市場上叫房地產私募的，本質上95%都是融資顧問公司，」金地集團[簡介最新動態]穩盛投資總經理吳濤對記者說，「有人去借錢，有人想往外借，高利貸有生存空間。金地[簡介最新動態]原來只做股權投資，後來發現，投資者有這種需求，被投資方也有，他們不需要分股份，所以也做了一部分債權投資。這種債類的業務只要有10%的收益率，很多人都願意做。」
據本報記者調查，2010-2011年間興起的所謂房地產私募，是由商業銀行的私人銀行和理財部門的客戶作為LP（有限合伙人）進行債權投資，大多按照事先約定的價格進行回購。
住建部政策研究中心今年年初的一份研究報告也指出，多數私募對房企或項目進行股權形式的投資，獲取股權收益，但實際上僅承擔了債權的風險。「整體上看，多數基金認為目前的貨幣環境和政策環境適合做債權投資，風險相對較小、報酬率較高。」
前述私募人士透露，這些房地產私募中，大部分實際是以「過橋貸款」為主營業務。
所謂過橋貸款，是指一般情況下，私募以股權形式介入項目的部分環節，如拿地、開發或是銷售。當項目獲得銀行貸款，或是進入前期銷售後，開發商即以約定價格回購股份。「在這類案例中，所謂的股權投資實際上扮演了高利貸的角色。」前述地產私募人士解釋說。
