鞏勝利：「雙剛性」中國房地產再火十年？

2013年，新一輪中國房地產上漲來勢兇猛，超過了「胡溫十年」繼續上漲的大勢，終於打破了新一屆中共政府對樓市調控的緘默。北京市政府首先於本周出台「京七條」，引發廣泛關注，各參與方都希望從中揣摩上層意圖。如果說「京七條」代表了新一屆政府的調控方向，那麼與此前十數年一輪又一輪調控相比，最明顯的差異在於，重點從「調需求」轉向「調供給」，不是解決市場，卻是依然設垻堵市場之「水」。「胡溫十年」讓中國房地產成第一大產業、攀上64年至今中國最高峰；「習李新政」，要將中國3—3.9億人由農村人口進入「城鎮化」，再續中國房地產持續漲價，致中國房地產業再攀舉世「雙剛性」無限兀立險峰。
    
    而未來7年到2020年是中共十八大三中全會「決定60條」的歷史轉換節點，剩下只有7年時間，然而這7年之內會是什麼動作、趨勢發生，中國房地產業會怎樣走下去？這關係到中國13億、所有中國人的一個個「中國夢」……
    
    到2013年12月16日國家統計局房地產公報（見2013年12月18日CCTV《北上廣深11月份房價同比漲幅均超20%》新聞）：中國69個城市新房價全線上漲，北上廣深漲幅超過20%。在全國統計數據的70個大中城市中，只有1個遭遇金融危機的溫州市房價繼續下跌。其主要狀況是：（一）、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況。（1）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環比價格變動中，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.5%；（2）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。11月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降1.2%。（二）、二手住宅價格變動情況。（1）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有5個，上漲的城市有63個。環比價格變動中，最高漲幅為1.2%，最低為下降0.8%；（2）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有1個，上漲的城市有68個。11月份，同比價格變動中，最高漲幅為20.1%，最低為下降5.7%，全面成持續上漲趨勢。
    
    這是中國大中城市在過去2013年11個月份中的連續上漲。
    
    十八屆三中全會60條（三）「加快完善現代市場體系」中強調：市場在資源配置中起決定性作用——經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關係，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。建設統一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎。
    
    全會60條核心指出，要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革，堅持和完善基本經濟制度，加快完善現代市場體系、宏觀調控體系、開放型經濟體系，加快轉變經濟發展方式，加快建設創新型國家，推動經濟更有效率、更加公平、更可持續發展；經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關係，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用；建設統一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎。必須加快形成企業自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動、平等交換的現代市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性。要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。但這種與國際接軌的「現代市場體系」，中國改革開放35年沒有建立，「胡溫十年」更加遠離，到2020這7年時間就能夠建立？建立這種中國房地產業的「長效機制」？
    
    2013年以來的中國房地產趨勢是：一邊是各大城市房價的高燒不退，一邊是部分中小城市樓市的寒意陣陣，當前中國房地產市場出現了明顯的囿「胡溫十年」大環境所致：分化跡象，三線城市積聚的樓市風險不容小覷。據國家統計局日前公布前十個月70個大中城市房價。同比來看，除溫州外，其餘城市全部上漲。其中，21個城市房價漲幅高於10%。但一名三線城市的地產商近日告訴記者，這種「火爆」只存在於一二線城市，許多三線城市今年下半年量價齊跌，行業正在迎來大拐點，未來的有效剛需嚴重小於供應量，房價不會再瘋漲。這種「胡溫十年」所致的中國房地產大環境、大趨勢、真現實則在3-5年內根本難以改變，中國房地產市場的「長效機制」正來日方長！
    
    習李新政，真要中國房地產業「市場體系」而生成「長效機制」？那麼就要減少「胡溫十年」政府強勢干預、真正讓市場發揮根源的作用，打破一統中國房地產業「嚴管」的高壩懸湖、比「鐵籠」更強悍的集權干預，十年間溫氏國務院出台了全國性43個房地產宏觀調控政策，「習李新政」可以、能夠從根源改變嗎？但這種中國房地產業的慣性最起碼要延續3-5年之後，然後才能夠在8-15年時間、或更長時期逐步建樹起「市場經濟地位」體系的「長效機制」。
    
    而2020年是中共十八大三中全會「決定60條」的節點，剩下只有7年時間，然而這7年之內會是什麼趨勢，中國房地產業會怎樣走下去？這關係到中國13億、所有人的一個個「中國夢」……
    
    11月15日，中共公布十八屆三中全會的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱：三中全會60條）改革規則公布。其中涉及房地產的部分主要有三個方面包括：「加快房地產稅立法並適時推進改革；保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度；在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價等」。特別是「房地產稅立法」，這是一項一個國家法律出籠與開始的「節點」，這次提出要推進房屋稅改革，其實就是業界、特別是黨政一直呼籲的房地產調控長效機制的一個體現，但用「房地產稅」來遏制中國房地產業十數年連續漲價這顯然是一個中國與全球大多數國家都未解決的難題。同時，中央對農村集體用地和宅基地的新提法也是一次重大改革，但也沒有根源明晰產權（有關房地產的國有與私有問題，是全人類永遠都無法繞過的終極之根源，有房地產私有，卻沒有房地產下面使用基礎土地的私有，則是永遠的一個不穩定玄機，是一場未竟的人類改革）。
    
    房地產，是所有中國人關聯個人、全人類所有人、一個人一生的最大一份資產和財富。中國13億人所居住擁有的房地產，依然有無限不確定這個國家法律規則玄機，還有人類根源的終極根脈沒有理清，只要不到位國有、私有的產權明晰的一個國家法律保障，那麼這個國家就永遠玄機無限！
    
    囿是，中共「三中全會60條」方略決定「市場在資源配置中起決定性作用」、以及土地流轉問題，市場化會向前推進，預計部分經濟政策會「放活」，以吸引更多民間投資等，結合中國北上廣以及一線城市、二線城市、甚至三、四線城市的房地產都處於巔峰狀態的供需矛盾中，在土地供應制度沒有改革的前提下，放開限購不會現實。很顯然，今後十年「三中全會」方向——中國房地產戰略的「長效機制」不會很快出台，囿之中共政府實施房屋稅、遺產稅也都不會很快出籠，要當然考慮「市場在資源配置中起決定性作用」大環境下才可能實施。三中全會部署的中國「長效機制」未出籠、實施之前出籠房屋稅、遺產稅等這無疑是舉世的火上澆油，讓中國房地產到達一個萬劫不復舉國困境。所謂的「長效機制」絕不是、也絕不可能一撮而就，中國64年沒有建立這種「長效機制」，「習李十年」就能夠建立起來？因為中國現實並沒有改變房地產之外的土地、產權登記、稅制等體系。而此屆三中全會可能解決一些政府層面、但在有限的這段中期時間內，不會改變整個中國社會、中國房地產業做為第一大產業的格局和發展趨勢。中國房地產業的「市場在資源配置中起決定性作用」也不會有大、很快、與大多數「市場經濟地位國家」兼容的根源性重大改變，一如地震、海嘯、颱風等突發事件，不是一個國家發展所採取的突發國略，一個國家的根源建樹是需要官民高度智慧來高屋建瓴、高瞻遠矚的持之以恆來加以完成。就是「習李十年」真諦推動改革成器，短期內也不會改變中國房地產趨勢的重大變化，這需要國策與實踐的中期、或長期持續的努力，才能成就成器一個國家的「長效機制」。
    
    「胡溫十年」，國務院出台了43個房地產宏觀調控政策，而房價卻上漲10數倍，致中國國策幾乎成一紙空文，並架空了「市場經濟地位」的概念。近十年來，溫家寶總理十年總是信心百倍、滿到海內外信心高漲，也沒將中國房地產持續高燒、攀升壓下去甚至有所緩和，反而每每創新高。無論是「國八條」、「國六條」、「國四條」、「國十條」、「新國八條」，再到最新出籠的「國五條」及其細則，都沒有擋住中國房價攀上一個又一個的新巔峰。而近十數年的中國房地產之路，都貫穿著一個非市場經濟化、根源的人治思路——通過抑制需求市場來控制房價。這如同用控制河道不讓洪水泛濫一樣，而市場之水是沒有任何可以預料和控制的，抑制需求的辦法無非是增加交易的中間環節的稅收、提高投機性需求的貸款首付比及利率，但需求旺盛卻讓中國房地產一道、又一道的攀上一個又一個價格高峰，出籠了更激進的手段就是「限購」、需求市場是不以人的意志而出現的。遏制剛需市場的唯一結果，就只能是房地產價格越攀越高。同樣，為了抑制土地價格上漲的速度，上一屆政府的主要思路是控制房地產開發商的資金來源，迫使房地產開發商在擁有龐大資金壓力下減少囤積土地，並加速出售已經完工的房子。但這種抑制只能是功虧一簣，致中國房地產持續十數年不停的攀上一個又一個台階的價格高峰。
    
    10月23日，北京市住建委召開新聞發布會，出台「京七條」，其核心內容是「自住型商品房」政策。這一政策限定此類住房的價格低於同時段同品質的商品住房約30%，建築面積以90平方米以下為主流，五年內原則上不允許轉讓，五年後轉讓所得收益30%上繳政府。北京市計劃今年向市場投放2萬套這類商品房，明年再投放5萬套。
    
    近十年來，中共政府幾乎每年都要出台樓市調控政策，但效果甚微。「胡溫十年」，無論是2005年的「國八條」還是2006年的「國六條」、2010年的「國十條」，再加上信心小販溫家寶信心比天高，也沒有擋住中國房價攀上一個有一個巔峰。而近十數年的中國房地產之路，都貫穿著一個非市場經濟化思路——通過抑制需求市場來控制房價。這如同用控制河道不讓洪水泛濫一樣，而市場之水是沒有任何可以預料和控制的，抑制需求的辦法無非是增加交易的中間環節的稅收、提高投機性需求的貸款首付比及利率，但需求旺盛卻讓中國房地產一道、又一道的攀上一個又一個價格高峰，出籠了更激進的手段就是「限購」、需求市場是不以人的意志而出現的。遏制剛需市場的唯一結果，就只能是房地產價格越攀越高。同樣，為了抑制土地價格上漲的速度，上一屆政府的主要思路是控制房地產開發商的資金來源，迫使房地產開發商在擁有龐大資金壓力下減少囤積土地，並加速出售已經完工的房子。但這種抑制只能是功虧一簣，致中國房地產持續十數年不停的攀上一個又一個台階的價格高峰。