去年年底以來，中國房地產市場開始出現下滑。伴隨著量價齊跌，一些城市也開始出台微刺激政策，市場上多種聲音不絕於耳。
到底如何看待目前的形勢?未來又會如何?房地產行業的下滑態勢，究竟會產生怎樣的影響?《第一財經日報》採訪了獨立經濟學家謝國忠、中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌、中國指數研究院研究總監杜丙國。
房價會一浪一浪調整
第一財經日報：你怎麼判斷目前的市場形勢，是泡沫已經破裂，是拐點，還是短周期調整?
顧雲昌：我認為是短周期調整和拐點出現兩者的結合。但拐點有兩種解釋，一種是小拐點，一種是大拐點，大拐點就是正增長變負成長，小拐點就是增速放緩。我願意將目前的市場狀況看成是小拐點，銷售增幅下降，但是不可能全面下滑。
同時這又是周期性的盤整，因為房地產市場是買漲不買跌，一項政策出台後，或經濟形勢發生變化，就容易出現觀望。一定觀望期後，積壓的需求量會隨後釋放出來。2010年4月到2011年底，我們整個是下滑的，但是2012年後突然就爆發了，這種勢頭保持到了2013年。2014年需求釋放減緩了，實際上從去年四季度就平穩下來了，這是樓市客觀的小周期，現在處於小周期下行階段。
謝國忠：2012年是拐點，2013年出現局部反彈，主要是一二線城市，一些三四線城市幾乎沒什麼銷售。三四線城市明顯供應過大，而老百姓的收入有限。現在一線城市是價格泡沫，三四線城市是量的泡沫。
中國通過調控和改變預期創造了一些需求，但長期不可能改變房地產供求關係。
我覺得房價會一浪一浪調整，因為會有政府調控改變百姓預期的情況發生，但是最終調整多少，還是要看政府調控的力量與市場力量的博弈，所以要做出價格判斷並不容易。我認為最終每平方米房價會降到2個月平均工資以下。
杜丙國：在城市市場分化加劇、觀望氣氛漸濃及去年同期高基數的影響下，今年1~4月我國房地產市場的表現略顯低迷。但是從中長期來看，我國房地產市場仍處在規模繼續擴大的上行區間，目前的「拐點」只是短期預期影響下的波動變化，2014年全國房地產市場將呈現「銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩」的特點。
日報：如何解釋這一輪下滑的原因?
顧雲昌：房地產除了市場因素外，還受到宏觀經濟影響、房地產調控政策影響。宏觀經濟層面，現在中國經濟增速放緩，必然會導致房地產市場增速放緩，這是相輔相成的。對房地產產生影響的主要是貨幣政策，現在是穩健偏緊的，去年四季度以來，對房地產的信貸比較緊，導致房地產市場缺乏資金，銷售放緩。
至於房地產本身的調控政策，國家層面沒什麼變化，實際上現在的情況主要是宏觀經濟層面信貸政策和房地產周期的變化，造成了市場相對下行。2012年我們就預測2013年是前高后穩，實際上也是如此。今年完全不同，能不能實現前低後穩，還要看宏觀經濟的發展，以及貨幣政策的情況，也和各地是否採取寬鬆政策有關。
謝國忠：房地產泡沫是巨大的貨幣泡沫的體現，而這個泡沫已經開始下行了。貨幣是兩條線，一看貨幣是不是貶值，二看還有人能借錢嗎。現在家庭負債較高，地方政府也借了那麼多錢，貨幣又有貶值的壓力，二者相加，貨幣泡沫走不下去了，所以房地產泡沫也走不下去了。
地方政府會放鬆調控
日報：現在部分城市調控政策出現變化，接下來會如何演進?
顧雲昌：房地產市場出現嚴重分化，這和房地產市場特點有關，這是一個區域性市場。同樣的一線城市也有差異。這樣的情況下，政府工作報告明確提出要分類調控，所以出現了一些地方微調，或者說是微刺激。
實際上地方政府是在現有權限里進行調控，影響房地產市場的主要是宏觀政策尤其是貨幣政策，以及房地產調控政策。前者地方政府無權改變，後者地方掌握的就是戶籍是否限購、稅費能否補貼，還有就是公積金貸款的供應。目前看來，地方政府的救市主要就這三方面進行。
上一輪地方醞釀微調，馬上就被干預掉了，這一輪沒有干預，看來也是在情理之中，應該會影響到更多三四線城市或者二線城市。目前一線城市還沒有看出來有這樣的跡象，北京(樓盤)上海(樓盤)還需要一定的觀測期，儘管有一定的鬆動打折，還沒有達到需要政府出手的情況。
謝國忠：救市沒用，只是給大家一個錯覺，讓大家入市。限購就是吹動泡沫的力量，突然限購形成短缺的感覺，導致大家都去買房。
地方政府放鬆調控肯定會蔓延開去，會不斷想各種辦法出來。但是在三四線城市不可能有效，因為百姓本來就沒錢，量又有那麼大。
杜丙國：地方政府在救市的同時並不會突破中央調控的基調和界限。需求不足、供應過剩的三四線城市將率先調整，措施預計多為「開源式」，即放鬆需求端，通過放寬限購條件、降低首付及貸款利率、稅費優惠等手段，刺激需求入市，加快存量去化。
此前房價過快上漲的部分二線城市，也將加入政策調整的行列。一線及熱點二線城市，由於面臨較大的房價上漲壓力，政策調整的空間及可能性將相對較小。
在前階段多個城市進行微調後，中央並未如此前般進行干涉。可以看出，中央層面雖然在隨時跟蹤關注房地產市場變化，但不願出台更多的行政手段進行調控。
地價平穩回歸大勢所趨
日報：有說地方政府比開發商著急，目前形勢對土地財政以及地方建設會產生怎樣影響?
顧雲昌：地方政府比開發商著急，這話我認為有一定道理，因為房地產銷售放緩，開發商預期改變，不積極拿地，施工速度放慢，會影響地方土地收入還有房地產稅收收入，而地方政府依然高度依賴二者。
杜丙國：今年1~4月，代表房企拿地面積同比下降較為明顯，占地面積、規劃建築面積降幅分別為19%、26%，但拿地宗數有所增加，拿地金額僅小幅下降3%。我們認為，企業拿地的減少主要在於多數房企進入消化現有土地存量的時期，而目前複雜的市場形勢使得企業資金回流速度減緩，一定程度上影響了拿地的預期和資金。
由於企業拿地更趨理性，地價的平穩回歸成為大勢所趨，2014年三四線城市土地財政將有所吃緊。
房地產市場要承認有泡沫
日報：房地產目前的態勢會對中國經濟產生怎樣影響?
顧雲昌：中國經濟提出穩增長，如果房地產出現嚴重下滑，必然影響穩增長進程。因為房地產施工面積、新開工面積、賣地數量下降，會涉及到和房地產相關的建築業、建材業等，房地產還是支柱產業。房地產投資占整個固定投資比重20%~25%左右，房地產投資下降，也會導致其他行業的投資下降，對全國的投資增速下拉作用明顯。
我認為地方政府和中央政府都不會容忍出現嚴重下滑，調整是必然的，但希望是軟著陸，地方政府微調有助於軟著陸。
現在房地產市場要承認有泡沫，有些城市泡沫還不小。有些城市有觀望情緒，信貸收緊，如果不及時採取措施的話，會產生很大的風險。除了地方微調，貨幣政策可能也有必要微調，比如說對首套房貸、剛需的支持，要保證。但也不能像2008年那樣強刺激，又會形成新的泡沫。
謝國忠：對經濟會有影響，但不是壞事，房地產行業下行，其相關行業比如建築、工程機械行業也不好，但這樣調整後，中產的消費預期就好起來了，家庭消費會提升。大家擔心影響會傳導到中國勞動力市場，但勞動力短缺是普遍的，所以經濟下行不會有太大影響。
風險總體可控
日報：目前房地產市場的形勢，會不會對金融穩定產生影響?銀行的承受力是多少?
顧雲昌：如果房地產有風險，必然影響金融，二者是連在一起的，所謂的房地產泡沫實際上是金融泡沫，房地產的冷熱主要取決於金融的冷熱。目前中國房地產市場中的下滑，和貨幣偏緊有關，在中央沒有放鬆貨幣政策微調的情況下，只有靠地方政府微調。
2008、2009年就說，如果房價下降30%，金融界能承受，現在我們認為也是這樣，我們金融的槓桿率並不高。房地產誘發的金融風險，我認為不是主要的。
謝國忠：中國人心裡認為，銀行不會讓房子掉價，這是一個心理玩法。現在股市上認為銀行的不良率已經超過10%，但報出來的1%不到，我知道很多銀行的不良率遠超10%。
杜丙國：2014年一季度末，房地產貸款餘額15.42萬億元，新增7971億元，占各項貸款的比重分別為20.6%、26.5%。
從購房者角度來說，若房價大幅下降，將出現類似於次貸危機的金融風險，購房貸款違約，風險加大。對於企業而言，房價快速大幅下降，引起消費者觀望情緒，導致企業銷售額進一步惡化，從而傳導至金融市場，不良貸款、違約等現象將增多，金融恐慌情緒瀰漫。對於地方政府而言，房價的下跌將對土地市場的量價起到平抑作用，嚴重依靠土地財政的地方政府，地方債償還將難以為繼，金融系統性風險或將爆發。
但就目前而言，我們認為房地產市場的風險總體是可控的，房價出現大幅崩盤的可能性較小;同時國家對於金融行業的指導也在日益加強，逐步排除系統性風險隱患，金融總體環境將保持相對穩定。
房企洗牌加快
日報：房企破產潮會不會出現?
顧雲昌：銷售放緩後，應該說有利於大企業拓展，兼併淘汰死掉一批沒有品牌沒有資金實力的弱小企業，也是正常的，中國房地產行業需要這樣的洗牌。目前房企的態勢就是競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。
其實這幾年中國房地產業的淨利潤率在逐年下降，2012年比2011年淨利潤率下降18%~19%，去年還在下降，現在房地產上市企業淨利潤率只有10%、8%左右，房地產高額利潤時代過去了。
杜丙國：2014年，房企A股再融資閘門打開，優先股獲准發行，房企分化趨勢將更為明顯。我們認為，未來全國布局的龍頭房企，產品類型延伸至商辦、工業地產的相關房企，專注區域產品開發、由前期開發逐漸轉入後期經營管理的地方優勢企業，這三類企業將保持相對較好的發展態勢。
對其他企業尤其是此前擴張速度過快的中小型企業來說，則將面臨較為嚴峻的資金考驗，不排除部分企業破產或被兼併的可能。
