京津新城擁有約3000座別墅，號稱"亞洲最大別墅區"
隨著全國各地相繼取消限購政策，央行高調錶態放水救市，堪比2008年的房地產大拯救終於達到了最高潮。回顧這幾年的嚴格限購、限貸，很多人的生活軌跡都因此受到影響，其中既有為了孩子上學孟母三遷、反覆騰挪的學區房，也有極端一些的為了買房離婚、為了貸款離婚，更有高房價下如春筍般冒出的各種新城，在盛況之後成了讓人驚悚的「鬼城」……對於這些樓市怪現象，北京青年報記者分別予以了梳理。
天津寶坻縣城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個別墅小區。這裡就是號稱「亞洲最大別墅區」的京津新城，有約3000座別墅和一座豪華的五星級酒店。
據京津新城售樓人員介紹，「十一」期間，開發商推出了近年優惠力度最大的特惠房，相當於七折優惠。190平方米與194平方米兩種房型，毛坯房，外帶200平方米花園，以往130萬元的價格，目前80多萬元就能拿下。
金九銀十疊加國慶黃金周，各路購房者以及開發商再次將目光瞄準樓市。隨著部分區域價格築底，不少房企降價攬客;面臨各種優惠促銷，七天長假成了購房者眼中今年最後的黃金季節。北京青年報記者將目光投向了亞洲最大別墅區京津新城—外界稱其為京津兩地最大的空城。國慶黃金周期間，開發商推出了大力度的優惠措施，聯排別墅以七折低價驚現市場。
上百萬別墅降至80多萬
在一家醫療器械私企公司做副總的趙先生，差不多是京津新城量身定製的目標客戶。45歲、博士學歷、年薪四五十萬，不僅有留美背景，而且追求生活品質。
對京津新城，趙先生也並不陌生，他看中那裡的別墅成群，環境清悠。地處天津寶坻，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。住戶大多來自北京，經濟實力和文化素質較強，最大的優勢是，新城肯定是京津地區的「價格窪地」。更讓他心動的是，「十一」期間推出了七折的聯排別墅。
趙先生告訴北青報記者，國慶節期間他想帶老婆孩子前往薊縣盤山玩玩，順便也去京津新城轉一轉，看看那裡有什麼變化。他得到的最新消息是，有一個小區推出了特惠房，190平方米和194平方米的聯排別墅，從之前的130多萬，突然降至80萬至90萬;單價從7000元滑到了4800元，「下跌了三成，如果質量沒問題，肯定是出手的好機會。」
面對這樣的誘惑，趙先生認為抄底的時候到了，就像前段時間A股消滅了一元低價股，隨著經濟好轉，「低於百萬元的別墅去哪兒也找不到了」。
他需要做通夫人的工作，其夫人堅稱，京津新城已成了被邊緣化的「空城」，沒有政策的提振，她不相信這個區域能有多大升值空間。
最大短板是缺乏配套工程
採訪中北青報記者發現，類似趙先生這樣準備逆勢入市的投資者人數寥寥，多數人並不看好京津新城的發展。
數位房地產資深人士認為，投資京津新城作為長線可以考慮，中短線看不准，不排除資金打了水漂。目前來看，缺乏配套工程是最大的問題，醫療、教育以及交通等成本都比較高，而且短時間內無法解決。
此前有媒體報導，京津新城的開發商合生創展的一位高管說：「政府最開始稱這裡有京津城際(高鐵)，還會有很多配套，結果很多承諾都沒兌現，到後來就是一個民營企業幹了政府所有的活。」
除了交通不便，京津新城存在配套短缺的尷尬，周邊醫院、菜市場、小學，均在附近的鎮子上。此外，京津城際高鐵在武清區設站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實質性動作。
近期頻頻前往燕郊看房的樊先生，在與河北燕郊和寶坻的京津新城進行類比後，認為前者樓盤升值很快，與後者相比機會更多。「以燕郊的納丁堡為例，中檔樓盤吧，2010年印象中每平方米7000元左右，目前價格接近翻番;如果是在奧運會前買入，現在賣出最少三四倍的回報吧。」「京津新城呢，據說其入住率連三成都達不到，因為沒人氣，所以消費、產業、交通等等都不行，房價沒有大幅拉升的可能。」
樊先生直白地告訴北青報記者，可以肯定的是，京津新城的價格跌不下去了;不能肯定的是，它的價格什麼時候能漲起來，一兩年三五年，完全看政策的變化。
能否迎來新一輪機遇？
據京津新城售樓人員介紹，「十一」期間，開發商推出了近年優惠力度最大的特惠房，相當於七折優惠。190平方米與194平方米兩種房型，毛坯房，外帶200平方米花園。「這次拿出10套，兩天就賣出了3套。」據了解，以往130萬元的價格，目前80多萬元就能拿下。其位置處於小區最後一排，緊鄰當地政府推出的綠化帶，品質與以往相比明顯變化。以往優惠幅度最大的當推獨棟別墅，360萬元的總價，一般降幅在20萬至30萬。售樓人員還告訴北青報記者，特惠房的信息並沒有掛在網上，至於特惠房的數量會不會增加，目前也不明確。說到優惠原因，他們強調，這是公司紀念十周年大慶回饋新老用戶的。
京津新城位於寶坻北部，大約在2004年建立。京津生態新城曾提出服務京津、發展低碳工業、建設生態宜居城。錦繡香江、京津新城、大學城、九園低碳工業園、中關村科技城等眾多項目紛紛紮根寶坻。
天津寶坻縣城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個別墅小區。這裡就是號稱「亞洲最大別墅區」的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅小區構成。這裡有約3000座別墅和一座豪華的五星級酒店。合生創展是京津新城的開發商。
公開資料顯示，《天津市城市總體規劃(2005年-2020年)》提到天津周邊有11個新城，它們的規劃將按中等城市標準建設，京津新城位列其中。按照該規劃，京津新城重點發展旅遊、商貿物流、教育和會議服務，遠景規劃是8000多套別墅，至2020年的人口規模為20萬人。
京津冀一體化今年驟然提速，旅遊、通訊和交通等一系列玫策的變化給北京周邊的房地產市場打了一劑強心針。燕郊、廊坊、保定等地房價聞風而動，效果立竿見影。
京津新城的售樓小姐也拿京津冀一體化說事兒，有了政策的提振，「我們負責的小區，入住率平時有五成，節假日達到七成左右吧。」不過售樓人員的數據打架也是事實，另有售樓人員告訴北青報記者，「整個別墅區入住率大約三成。」今年6月，有媒體報導稱，京津新城的入住率僅有一成左右。
一個不可否認的事實是，公開資料顯示，與保定、廊坊和燕郊等地比較，今年春天京津新城的房價並沒有應聲上漲。
財經觀察
城鎮化走偏導致房產「大躍進」
近年來，一些地方打著推進城鎮化的旗號，紛紛建設新城新區，並有愈演愈烈之勢。通過大規模造城來拉動地價，提升城市價值，以獲得更多的財政收益，成為很多地方的「理性」之選。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心對12個省區的最新調查顯示，12個省會城市全部提出要推進新城新區建設，共規劃建設了55個新城新區，其中瀋陽要建設13個新城新區，武漢也規劃了11個新城新區。在144個地級城市中，有133個提出要建設新城新區，占92.4%,平均每個地級市提出建設1.5個新城新區。161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，占41.6%.
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵說，目前一些地方新城新區建設中普遍存在著「數量過多、規模過大、標準過高」等問題。「在我們調查的城市中，有很多新城的規劃面積達到了現有城市面積的一半多，規劃的新城新區人口基本相當於現有城市人口。而且，不少地方新城新區建設都提出了較高的建設標準，生態城、智慧城、科技城、現代城等比比皆是，建設配置標準大多是國內和國際領先標準。」
有關專家認為，城鎮化不能等同於房地產化，產業的培養和引領應該是驅動城鎮化的動力，工業地產可能是產業發展的「抓手」。
在此前的新型城鎮化發展論壇上，戴德梁行高級董事、北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻認為，產業的正確定位以及發展是決定園區發展能否取得成功的關鍵;產業決定就業，就業決定居民;水電、網絡、交通等配套基礎設施是居民能否定居的關鍵因素;空氣、水源等居住環境同樣能夠決定吸引力。
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