高房價事實上是一個地方、一個企業乃至房屋持有者個人競爭力的體現!
2014年十.一前夕，央行和銀監會出人預料地出台房地產救市政策。四維宏觀金融智庫評論說「力度之大，超出所有人的預期，即使那些對中國房地產市場最最悲觀的人，也對央行救市政策的猝不及防吃了一驚。文件儘管還籠罩在積極支持居民家庭合理住房貸款需求的面紗之下，但是有一條其實已經將此前關於限貸的政策徹底消解，這條是『在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。』如果我們想到目前唯有北上廣深四個一線城市尚未取消限購之外，幾乎所有的城市都已經取消限購，四維宏觀金融智庫認為，估計在一個月之內，這些城市將會徹底取消限購，跟其他取消限購的城市沒有兩樣。」
如果商業銀行對7折利率的積極性不高，救市預期達不到，降息和降准將是央行餵給市場的另兩顆糖。畢竟接下來的MBS正式推出還需要時間，而挽救經濟衰退和規避大範圍金融風險已經成了刻不容緩的當務之急。
先說說MBS是什麼。 MBS是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體，利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。也就是所謂的盤活資產，把目前已經存在的房地產貸款以證券化的方式出賣，回收現金流。專業人士分析說，這將給中國房地產市場帶來史無前例的變化，這就是房地產市場的金融化，房屋不再僅僅是居住品，同時變成了可以流通的金融產品。這將大大增強這個行業的金融流動性，提高其金融效率，大大降低這個行業的資金成本。銀行擁有這個無風險槓桿以後，其房屋抵押貸款的積極性將史無前例的提高，而全社會的閒置資金將會高效持續的流入MBS市場。若MBS順利推行，8.5-9折房貸利率將會遍地開花!
本次房貸新政最大的不同就在這裡，不僅扯掉了以往羞羞答答遮遮掩掩「定向寬鬆」之類的面紗，直接對樓市敞開大門，而且首次推出MBS，把銀行對房屋的貸款證券化，既向全社會分散房貸風險，也源源不斷地向社會上直接吸取房貸資金!國際上MBS規避風險的辦法是：高風險貸款提供高收益，低風險貸款證券化時相應的是低收益。不排除一些類似鬼城的地區房貸也會以打包的方式證券化出售，由於風險高，短期收益也高，如果是我，對這類產品應該是避而遠之;但中國大媽是有名的短視，只看得見眼前的蠅頭小利，人傻錢多，也許這類高風險高收益的反而賣得更好呢。也未可知。
我在年初的時候估計今年6月份就會出大規模救市計劃，但經濟數據在6月短暫回升使決策層盲目樂觀，推遲了全面救市的時間;GDP增幅第三季又快速回落至6點幾，為改革開放30多年來所僅見，這才推出一攬子直接針對房地產的救市計劃。所見，中國主流經濟學界和決策層一直高估了中國經濟的健康程度、一直低估了房地產對中國金融乃至經濟的重要支柱地位。都知道它是國民經濟支柱，但到底支柱到何種程度，經過了這一番折騰，終於有更多的人對此看得更清楚了：救房地產就是救中國金融和中國經濟，房地產不僅是國民經濟的支柱，而且是命根子!當然，有一些裝睡的人你永遠叫不醒，他們就只能在期待樓市「崩盤」的美夢中等著自己的夢崩盤。
即使在西方成熟市場經濟國家，樓市的復甦依然是經濟的主力，比如此輪美國和英國經濟的復甦，房地產就起了中流砥柱的作用。范俊林在《房市調整的負面衝擊或被低估》(《21世紀經濟報導》2014年9月27日)一文中寫道：「根據國際貨幣基金組織IMF(2008)對二戰後122次經濟衰退、112次信貸收縮、114次房地產價格下降和234次股價下跌關聯影響的研究，房地產市場調整持續時間最長、對經濟影響最大。其中房地產下跌周期會持續4-5年，其間經濟增長僅為房地產上升周期的一半。由此分析，如果房地產市場出現急劇調整，我國經濟增速有可能下降至4%-5%的水平(這樣的名義增長率跟已開發國家差不多。本來開發中國家一般要高很多才正常——大煥注)。房地產對金融體系和貨幣政策的影響被低估。首先，房地產相關金融資產規模被低估。今年上半年末，全部房地產相關貸款總量為16.16萬億元，占全部人民幣貸款餘額20.8%，比重似乎不高。另外，在12.5萬億信託資產中，投向房地產的僅占10.7%。然而，這些數據顯然低估了房地產關聯金融資產規模。一方面，相關統計數據未必準確。如很多貿易公司貸款實際上用於房地產投資。此外，據媒體報導，很多投向消費基金的信託資產，最終仍投向了房地產。另一方面，對金融體系來說，房地產更為重要的是其抵押作用。如上市銀行70%以上信貸以房地產為抵押。」還有很多銀行的理財產品，各種各樣的私人抵押貸款或無抵押信用貸款，也是通過各種通道最終流向了房地產。
在金融時代，房地產價值決定了整個社會除無形資產(品牌價值)之外幾乎所有資產和企業的價值評估，決定了整個社會對未來的經濟信心!說房地產估值是整個社會的「定海神針」毫不為過。即使和房地產八桿子打不著的企業，它的土地、房屋的價值評估，直接受制於整個房地產的價值評估!所以我在武漢、長沙等地的演講或座談中都指出，高房價事實上是一個地方、一個企業乃至房屋持有者個人競爭力的體現!如果一個企業，土地和房屋資產評估原來值1億元的，假定由於房地產價格降了30%，銀行出於規避風險的保守評估策略，也許只能把該企業的土地和房屋評估到6千萬，這樣，企業主的信心將大大降低;萬一這個企業需要7千萬流動性的，但由於作為抵押品的土地和房屋評估值大大降低，也許只能貸到三千萬，不足部分企業就有可能被迫借高利貸，最後有可能導致企業破產，企業、民間金融和銀行一齊倒霉。整個經濟則倒退不前，失業增加。
當下中國房地產對經濟的作用更可以用「空前絕後」四個字形容，因為長期以來有兩個經濟的基本面都靠城市商品房市場來輸血。一是各地方政府的招商引資，都是通過把工業用地成本轉嫁到商品房用地的辦法來吸引投資，進而導致神州上下無一個產業不過剩的局面;二是農村住宅雖然沒有得到銀行貸款，但也需要靠城市商品房輸血。沒有城市商品房的發展，就不會有大量農民工從房地產的上下游各種行業中賺到錢，進而也沒有可能回鄉蓋房。想想1998年城市住房私有化即城市住房市場真正啟動以前，中國農村有多少人有資金在家蓋房?可謂寥若晨星!住房反哺農村，規模是非常巨大的。「2000-2011年我國城鎮新建住宅面積82.19億平方米，農村則高達96.7億平方米(其中可能不乏所謂的『小產權房』)，農村新建住宅面積甚至高於城鎮。」(范俊林《房市調整的負面衝擊或被低估》)
綜上所述，房地產實乃具有牽一髮而動全身的舉足輕重作用。一切埋汰房地產的人們，實有必要重新認識房地產，否則，跟不上時代潮流的，將不是房地產本身，而是埋汰它的人自己。
