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華爾街日報:首付貸款激增 中國版「次貸」風險浮現

中國通過刺激房貸消化大量房屋庫存的努力已經引發了一個更大的問題:高風險次級式房貸的規模激增,這已引發監管機構警惕。

中國的購房者一般會預付新房房款的三分之一。但借款支付首付款的購房者迅速增多,這種情況與造成美國房市崩潰並引發金融危機的信貸寬鬆狀況類似,並已引發有關部門採取整頓措施。

根據總部位於上海的諮詢公司盈燦(Yingcan)的統計,P2P平台今年1月發放了人民幣9.24億元(合1.43億美元)的首付貸款,是去年7月的三倍多。P2P平台從投資者手中籌集資金,然後以更高的利率放貸。

供職於中國四大國有銀行之一的一位銀行業高管表示,首付貸款直接推動了最近一些大城市房價的上漲。他表示,這種做法風險很高,應該遏制。

各級政府官員正在試圖踩剎車。上個月,中國央行和住建部開始取締向購房者打出“零首付”標語的房貸。

楊軍(音)是一位31歲的辦公室職員,打算在距離上海幾小時車程的南京購買一套總價人民幣150萬元的公寓,首付30%。向親朋好友東拼西湊之後,首付仍缺人民幣10萬元(約合1.53萬美元)。

對於不足的部分,房地產開發商向他提供了貸款。

楊軍說這幫助他實現了中國夢,因為如果沒有這種資金支持,許多像他一樣的年輕人根本無法負擔得起。

過去十年來城市人口增長及廉價信貸刺激了建房潮,留下大量空屋,為了促進城市房屋銷售,政府2014年底開始實施信貸放鬆政策。在沉重的債務負擔讓公司和地方政府陷入困境之際,政府看到家庭有能力承擔更多貸款,於是試圖擴大購房者的基數。

但儘管首付貸款發放增加,同時農民工等群體的房貸門檻降低,但在最需要釋放購買力的地區,情況仍難有改善。相反,寬鬆政策及刺激措施導致中國某些大型城市樓市火爆,因為在樓市愈發難以控制之際,購房者擔心自己跟不上房價上漲的速度。

官方數據顯示,去年以來深圳房價飆升57%。當地政府現已提高了首付要求。上海情況類似,1月份房貸規模是上年同期的三倍多。

首付貸款屬於新型融資業務,因此相關數據有限。另外據房地產經紀人稱,開發商有時會提供首付貸款,銀行也會給房貸申請人提供裝修、稅務或旅行貸款,這些資金可用於支付首付。房地產經紀人稱,根據樓市的情況,這類貸款的年利率最高可達24%。

銀行和房地產開發商表示,目前中國家庭槓桿水平仍遠低於次貸危機前美國家庭的債務水平。房貸違約率處於低位而且存好全部首付款的購房者人數遠超過沒有準備好首付款的人數。

美國銀行業此前紛紛向信用不佳或者沒有抵押品的購房者推銷貸款,而在中國,收入與房價出現了同步上升。不過在中國經濟增長放緩的情況下,標準普爾(Standard& Poor's)等機構的分析師已對與中國住宅市場相關的不良貸款風險持續上升發出警告。

中國房地產市場的健康狀況對於全球經濟而言至關重要。由中國房地產市場直接和間接帶動的產值佔中國國內生產總值(GDP)的近五分之一。中國房地產市場近年的放緩導致全球鋼材和銅的需求及價格大幅下降,對尚比亞和澳大利亞等大宗商品出口國家造成衝擊。

一些中國的銀行業人士和分析人士稱,中國央行行長周小川在2月份的新聞發布會上暗示,家庭債務有加槓桿的空間,這助長了中國的借貸熱潮。近幾周,另外一些中國高層官員已承諾遏制首付貸。

中國社會科學院經濟學家張明稱,通過鼓勵個人增加貸款的方式來降低房地產庫存的做法很危險。他表示,一線城市房價暴漲背後潛伏著巨大的風險。

一些經濟學家認為中國政府對待房地產市場和股市的做法類似:政府對房地產市場釋放的信號不一,去年對股市則是首先唱多,然後在市場走勢逆轉後又控制其影響。為了支持整體經濟,中國監管機構放鬆了個人投資者進行融資交易的限制,但之後又努力控制保證金融資。

總部位於新加坡的券商大華繼顯(UOB Kay Hian Holdings Ltd.)的中國經濟學家朱超平表示,現在房地產市場又出現了似曾相識的感覺。政府在鼓勵借款以減少過剩住房後,現在又意識到風險並試圖自我修正。

根據中國央行和諮詢機構盈燦(Yingcan)的數據計算,P2P網路平台提供的首付貸佔2015年新增住房抵押貸款的0.19%。但這並沒有反映事情的全貌,因為銀行還以其他名義提供此類貸款,開發商也發放貸款。

住宅抵押貸款發放規模最大的中資銀行中國建設銀行股份有限公司(China Construction Bank Co.,簡稱:建設銀行)稱,該行2015年住宅抵押貸款不良貸款率為0.31%,高於2014年的0.21%。去年該行整體不良貸款率達到1.58%。

根據官方數據,全行業來看,2015年不良貸款占貸款總額的比率從2014年的1.25%上升至1.67%。但分析師估計,今年真實的不良貸款率可能高達8%,甚至更高。據芝加哥聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Chicago),在美國2005年發放的次級貸款中有14.6%的貸款違約,該比率到2007年上升至21.9%。

中國大城市以外地區,房地產開發商為吸引買家推出了無息首付貸款。一家總部位於四川的開發商稱,去年該公司房屋銷售回升是由於買家首付負擔下降,而這主要是由於開發商幫助買家墊支了首付款。

住建部部長陳政高3月中旬表示,在一些中小城市,農民工購房佔到了整個購房總量的三分之一。

許多購房夫妻將雙方父母的畢生積蓄拿來支付首付,如果房價未能上漲,這恐將造成普遍的經濟創痛。

32歲的上海居民說姜艷(音)稱首付政策愚弄了年輕人,她用“更傻”一個詞來形容支付不合理房價的購房者,這些購房者堅信未來可以更瘋狂的高價出售房產。

然而,政府並不願批准一攬子購房緊縮政策。

上周,江蘇省政府要求商業銀行收緊房貸審批,表達了對購房者規避首付要求做法的擔憂,這些做法中包括通過假離婚來享受對首次購房者較為寬鬆的政策。南京是江蘇省的省會。

但江蘇省政府要求表明,政府希望留有迴旋餘地,要求稱如果二套房購買者已付清首套房的貸款,他們即可再次享受首套房待遇。在某些城市裡,購買第二套房甚至不需要滿足這一要求。

中國第二大保險公司旗下的平安好房(Pinganfang.com)在該公司網站通過舉例來推銷其首付貸款服務,稱該公司向一位26歲的深圳年輕人提供了購買一套價格人民幣500萬元公寓的首付貸款,還向一位不能及時賣掉老房子的32歲的上海年輕人提供了用於購買一處更大面積房產的首付貸款。平安好房稱,在3月早些時候監管機構發布通知後,該公司已不再提供此類貸款。

在南京,一些房地產經紀公司依然向客戶提供首付貸款。房產中介周京鄒(音)說,他所在的公司不能將此類貸款廣告放在門外展示,但當客戶有此類需求時,公司仍會提供此類服務。但他表示,客戶必須以某種形式的資產作為抵押品,最好是無貸款的房子或者汽車。

其他中介公司已停止提供首付貸服務。房地產銷售朱洋洋(音)說,現在只能告訴客戶讓他們向朋友和家人多借點錢了。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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