最近房地產又開始火得一塌糊塗，很多人問我房地產牛市是不是又來了。不知道大家知不知道，有時候年紀大的人，突然經常性的紅光滿面，不是因為作為一個老年人，他的身子骨罕見的硬朗起來，而是極有可能他要中風了。
其實我對中國房地產的看法一直沒有變。早在2012年7月我就在美國Business Insider的專欄文章《中國經濟將啟動超級去槓桿化》預測中國樓市將見頂，房地產危機實質上是債務危機。中國的債務融資活動已成了龐氏融資的紅海。中國經濟最大的矛盾不是流動性危機，而是超級去槓桿化。中國人民銀行的傳統貨幣政策無法將這些問題根治，只能勉強維持過度槓桿化的經濟和暫時阻止信貸鏈條的斷裂。在2012年11月發表於金融時報的《我的裸婚愛情故事》中，我預測中國房地產將在2015年左右崩盤。
讓我來準確定義一下什麼叫房地產崩盤？房地產崩盤是指房地產價格同比增速坍塌甚至是趨負，以房地產為抵押品或投資標的的融資活動開始出現系統性的債務違約。（記住這個定義，連教科書上都沒有。）
我一直以來都說房地產危機實質上是債務危機，房地產周期就是債務周期。供需只是障眼法。為什麼這麼說？因為房地產等不動產是債務融資過程中最重要的抵押品。以國有四大行之一的中國銀行（BOC）為例，在2011年其貸款抵押品的39%為房地產和其他不動產。最新從銀監會得到的數據是，2013年底中國最大的幾個商業銀行的房地產貸款，及以房地產為抵押品的貸款，對貸款總額的占比為38%。房地產和土地作為抵押品在房地產信託等影子銀行，信貸中的權重可能更大，危害也可能更大。根據麥肯錫去年的債務研報《Debt and(not much) deleveraging》，中國有接近一半的債務都與房地產有關。
所以預測房地產拐點，並不是瞎貓抓死耗子，而是從債務周期的角度準確收集分析數據，得出債務周期的拐點。我2012年之所以預測房地產在2015年左右崩盤，是因為我看到中國的債務泡沫會在2015年左右破滅。債務泡沫破滅的本質就是資產負債表通縮（抵押品–主要為房地產，價格泡沫破滅，即便是抵押品被債權人沒收，債務人依然不足以清償債務，這就是債務通縮，也可以說是資產負債表通縮。）急劇惡化。那麼要觀察什麼樣的宏觀金融變量，才能把握債務周期的拐點呢？讓我們看下面兩個數據圖：
數據來源：WIND資訊
如上2圖所示，房地產價格同比增速和M2同比增速和金融機構外匯占款同比增速高度正相關。而M2同比增速和金融機構外匯占款同比增速的情況是什麼樣子呢？
根據LPPL模型，中國的M2同比增速要到20%以上，M2才能實現指數級增長，以投機融資和龐氏融資（債務展期，以債養債為主）為主的社會融資活動才不至於發生系統性的債務違約。但目前M2同比增速在13%附近已盤整了7個月，沒有完成向上突破。M2同比增速目前主要是靠接近歷史高位的貨幣乘數維持。貨幣乘數已離見頂不遠，可能再次坍塌，M2同比增速也將隨之坍塌（發生的時間在今年8月左右）。金融機構外匯占款同比增速也一直在坍塌，數據很難看。好消息是，前不久央媽把金融機構外匯占款數據給取消了（發表《人民幣匯率頭頂的懸劍–央行注水的帳本》一文時我最擔心的就是這個。永別了金融機構外匯占款，我們在債務周期的研究中相濡以沫，我會永遠想你的），所以金融機構外匯占款同比增速這個數據以後有多難看，大家都眼不見心不煩。
當M2同比增速再次坍塌，宏觀融資活動就開始出現系統性的債務違約，作為融資抵押物的房地產和質押物的股票的價格同比增速坍塌甚至趨負。是的，如定義般，房地產崩盤出現了。我過去3年多一直講房地產危機本質是債務危機，房地產周期本質是是債務周期，意義就在於此。
房地產崩盤了，得多久才能到底呢？根據實證數據，房地產崩盤後，樓市價格（以價格指數來衡量）要5年左右才能築鐵底，10年左右回到崩盤前的位置，如果帶了槓桿炒樓，那很有可能要用一生去解套了，記住，崩盤發生後，把手剁了，不要抄底。股災解套難吧？那是因為你沒有經歷過房地產崩盤。股市抄錯底苦吧？那是因為你沒有經歷過房地產崩盤。房地產變現周期比股票長多了，離M2同比增速再次坍塌的時間有限，今明兩年火爆的不會是深圳上海的樓市，而是由於房地產變現出口太窄而引爆的樓市踩踏行情。
希望央行不要再為了硬撐人民幣匯率再隱忍不發了，降息降准，啟動大規模非常規資產購買計劃吧。樓市是人民幣匯率的命脈，也是中國宏觀融資鏈條的命脈。離M2同比增速再次坍塌的時間有限，不能貽誤戰機了。
