2016年中央經濟工作會議12月14-16日在北京舉行。在會上，習近平總書記在會上發表重要講話，分析當前國內國際經濟形勢，總結2016年經濟工作，闡明經濟工作指導思想，部署2017年經濟工作。李克強在講話中闡述了明年宏觀經濟政策取向，對明年經濟工作作出具體部署，並作總結髮言。
可以說，2016年的中央經濟工作會議的公告中新的提法不少，但這次會議最大的亮點就是對中國的房地產市場或住房的性質重新定位，確立未來中國房地產市場發展的基本原則，即「房子是用來住的，不是用來炒作的」。如果這個原則能夠真正地落實，並轉化為相關的各種房地政策，那麼從2017年開始，中國的房地產市場將發生根本性轉變，而且這種房地產市場的轉變將給中國樓市帶來翻天覆地的變化。對此無論是地方政府、房地產企業、住房的投資者，還是住房消費者都不得不密切關注，因為這種轉變不僅是中國房地產市場的性質發展根本性轉變，也是一次房地產市場中的重大利益關係調整。
投資炒作為主轉為消費居住為主
在今年的中央經濟工作會議的公告中，明確表示中國住房市場要回歸到它的基本居住功能，而要去除房地產投機炒作的賺錢功能。會議公告指出，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
同時還要求地方政府對房地產市場承擔主體責任，增加住房的供應，讓一線城市的居民分流到周邊區域，發展住房的租賃市場，整頓房地產市場交易秩序等。也就是說，從這次中央經濟工作會議公告的內容來看，未來房地產市場的發展原則是確立了，住房就是要回歸到它的居住功能，要去除房地產的賺錢功能。也就是說，要讓當前中國房地產市場由投資炒作為主導的市場轉型為以消費為主導市場，讓房地產市場的性質發生根本性的轉變。可以說，未來中國房地產市場發展原則是確立了，這也讓中國房地產市場走向正確的路上。但是這個原則要具體地落實可能會存在一定的差距。
因為，從2016年的經濟形勢來看，儘管增長速度可保持在6.7%，但對經濟增長起到主要拉動作用的是中國經濟的「房地產化」，是政府採取優惠政策來刺激房地產市場投機炒作，以此來造就當前中國經濟的繁榮。比如，從已經公布的數據來看，2016年國內商品銷售面積及銷售總額都創歷史最高水平。從2011年開始，國內商品住房銷售面積每年都保持在10億平方米以上，到2015年達到近12.8億平方米，但是到2016年1-11月份國內商品房銷售面積13.6億平方米（全年肯定要超過15億平方米。
2016年房地產銷售面積如此之高創歷史水平。但2015年底住房庫存7億平方米左右到2016年底住房庫存同樣還有7億平方米，2016年房地產「去庫存」完全是一個笑話），同比增長24.3%；而全國商品房的銷售總額，2011年只有5.8萬億元，2015年全年達8.7萬億元，但2016年1-10月就達到9.1萬億元，1-11月份為10.2萬億元（估計全年會超過11萬億元），同比增長37.5%，其中住宅銷售額更是增長39.3%。也就是說，2016年中國的房地產市場無論是住房銷售量還是銷售額都創歷史最高水平，中國房地產市場出現前所未有的繁榮。
而且，從這些房地產數據來看，2016年的GDP增長基本上是房地產市場拉動的結果。房地產業不僅對2016年GDP增長貢獻最大，它也帶動了相關上下游的產業增長。煤炭價格上漲、鋼鐵業走出多年的困境、國內大宗商品價格上行等都與房地產市場線城市及部分熱點二線城市的房價上漲，更是可以用「瘋狂」兩字來概括。而的繁榮有關。
但2016年中國房地產的繁榮最為重要的是房價上漲所推動。比如，全國住宅銷售總額的增長遠高於住房銷售面積增長15%以上。至於2016年上半年一且全國絕大多數城市的房價上漲的趨勢在12月份還在繼續。
而2016年上半年不少城市房價瘋狂上漲最根本的原因是中國央行通過過度信貸擴張優惠政策（即讓持有更多住房的投資者通過按揭優惠政策進入房地產市場，2016年個人住房按揭貸款增長達50%以上，70%以的銀行信貸資金流入房地產市場，比如2016年1-10月流入房地產的資金達16萬億元以上）及過度優惠的稅收政策所造成的。
在這種情況下，不僅把早就頂在天花板上的房價再度炒高，而且把中國房地產泡沫吹得巨大。整個中國房地產市場完全成了投機炒作為主導的市場，住房成為了投機炒作賺錢的工具。這時，房地產市場泡沫越吹越大，房地產與實體經濟距離也越來越遠，中國金融市場潛在的風險也在增加。所以，2016年由推高房價所帶來的國內房地產市場繁榮，所增長的GDP，其實很大程度上是資產價格上漲的結果。這種以資產泡沫拉動的GDP，2016年數字是十分喜人，但它將給2017年及未來中國經濟增長留下了巨大的憂患。這也是為何中央政府從2016年930房地產調控政策開始堅決要抑制資產泡沫或房地產泡沫的根本所在，也是2016年中央經濟工作會議堅決要求房地產回歸到它的居住功能的根本所在。
通過稅收政策嚴格界定住房性質
但是，如果房地產要回歸到它的居住功能，就必須讓「房地產化」經濟進行根本上的轉型。現在的問題是中國的「房地產化」經濟應該如何轉型，轉型之後又會走向哪裡？因為，面對2016年中國不少城市房地產市場價格瘋狂上漲，房地產泡沫吹得巨大，中央政府最後不得不出手要擠出其泡沫，要通過房地產市場的長效機制讓它走上健康持續發展之路。
所以，2016年的930調控政策之後，中央政府接連要求地方出台更為嚴格的房地產調控政策。可以看到，這些房地產調控政策出台之後，儘管各城市的房價仍然頂在天花板上不下降，但住房銷售量都出現了急劇下降。如果這種房地產調控政策持續在一年以上至2017年底，那麼2017年的住房銷售量至少會下降50%以上。
在這種情況下，即使作為一個以投資為主導的住房市場，住房的銷售量急劇下降而房價不下跌（可能有些城市房價有下跌，但這種下降也是些微的），這也會嚴重影響2017年的GDP增長，或給中國的GDP增長造成巨大的壓力。同時，住房銷售量的急劇下降很快就會波及到房地產相關行業及產業。
這些行業及產業的新一輪產量過剩又可能出現。當然，更為嚴重的情況是，如果全國住房銷售量急劇的下降而導致房價下跌，這不僅會導致住房銷售量進一步的下降，也可能由此引爆中國銀行體系及金融市場的風險。所以，2016年的中央經濟工作會議要求既要擠出中國房地產泡沫，又要求不要引發房地產市場大起大落。這種理想狀態是很好，但要房地產市場回歸居住功能不可能。
比如，從當前已經的房地產政策來看，就是希望通過這些政策讓房地產市場達到這種理想狀態。比如，對住房投資炒作進行限制的房地產政策只是對住房購買資格的限制政策，比如有一些城市對持有第二套住房購買房者的首付比例提高，以此來降低投資槓桿比例，有一些城市對購買第三套住房者禁止貸款等，但是這些政策要對住房的投資與消費在事前進行嚴格界定清楚不僅成本高，而且如果房價還在上漲，住房投資者還可以通過不同的方式來規避這種限制。比如首付貸的出現就是最好的一個例子。
還有，如果讓住房回歸居住功能還準備從增加住房供應，及購買住房者分流進入租房市場等方式入手，而不是對住房的投資與消費進入嚴格地界定，那麼這些政策要讓當前中國以住房投資者為主導的市場轉型為以消費為主導的市場同樣是不可能的。因為，住房的兩種性質沒有界定清楚，住房既可投資也可消費，住房投資者出價肯定會高於住房消費者，最後還是投機炒作者在主導市場，特別是住房購買是有利可圖時，增加住房供給只是讓住房投資者有更多的投資機會，只是在現行的政策上增加了一些投資者進入成本而已。
所以，要讓住房回歸到居住功能而不是賺錢的工具，最重要的經濟槓桿就得對住房性質在事中及事後用稅收政策進行嚴格界定。因為，住房投機炒作者要達到其投資之目的就必須通過交易的方式來現實。如果購買的住房沒有進行交易，其投資收益是無法實現的，也不知道購買住房者是用於投資還是用於消費。所以，住房的交易稅及交易所得稅是界定住房是投資品及消費品的最好的方式。
比如要限制住房短期投機炒作，可以對持有一套以上住房的交易者進行嚴厲的徵稅。在香港為了打擊住房的投機炒作，一般的住房契稅或交易稅為15%。還有，如果是購買住房之後在半年內交易再徵收20%住房交易稅；對於購買之後一年內交易的再徵收15%交易稅；而購買之後二年內交易的徵收10%的交易稅。同時，不是香港本地居民到香港購買住房還得徵收15%的交易稅等。而香港的住房交所得稅是15%。而這些稅收對住房投機炒作的限制是十分重要的。
但是在日本及美國住房交易所得稅徵收的稅率是採取累進的方式，即持有一套住房交易後獲得的所得再在半年內購買一套住房，其交易所得稅是免徵的。如果是持有一套住房，第二套以上的住房交易所得稅是採取的累進的方式，所得收益率越高，其徵收稅率也越高。在日本，最高的住房交易所得稅率可達75%。再加上住房物業稅及、住房遺產稅、住房空置稅等，都是限制住房投機炒作的最好工具。
可以說，如果能夠在住房交易稅及住房交易所得稅入手，就能夠清楚界定住房的性質，對住房投機炒作收益通過稅收的方式收回，讓住房投機炒作無利可圖。如果這樣才能夠把住房的投機炒作的賺錢工具去除。如果不採取嚴格的稅收政策把住房的投機炒作與消費區分開，讓投機炒作無利圖，那麼要想讓中國住房市場回歸到居住功能是根本不可能的。如果當前房地產市場的政策真的讓投機炒作退出市場，或讓他們沒有動力再進行住房投機炒作，那麼2017年的房地產市場不僅住房銷售面積會急速下跌，而且也會讓住房的價格下跌，而住房的價格下跌就會讓住房投機炒作者退出市場。國內房地產市場面臨的風險及問題都會暴露出來。對此，2016年的中央經濟工作會議是較為擔心的。
還有，如何才能建立起中國房地產市場的長效機制？2016年中央經濟工作會議指出，要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。這意味著，要建立中國房地產市場長效機制已經形成共識，也將成為2017年甚至於未來中國房地產市場政策及中國經濟的基本政策所在。
現在的問題是，既然房地產市場長效機制是如此重要，那麼就得明確為何要建立房地產市場的長期機制，其目的又是什麼？同時，這種適應中國國情及市場規律的房地產市場長效機制的內容又是什麼？這種房地產市場長效機制又是如何才能建立？等。如果這些問題不清楚或不明確，要真正地建立起房地產市場平穩健康發展的長效機制是不可能的。因此，在這裡不得不做點討論。
實際上，要建立起具有中國國情、適應市場規律的房地產市場長效機制，這就意味著，政府認識到儘管當前中國房地產市場泡沫很大，引發的金融風險可能很高，比如無論是今年5月份《人民日報》權威人士的講話，還是在最近的幾次中央政治局會議上，都強調要抑制資產泡沫，而當前中國資產泡沫主要表現是房地產泡沫，因為當前中國一線城市包括部分二線城市的房價實在太高，已經完全與居民住房消費無關，但是即使達種情況下中國政府仍然認為房地產業對中國經濟的重要性。因為，房地產業對中國經濟重要性不僅關係到國計民生的基本居住條件問題，也涉及到中國經濟是否增長及城市化進程是否順利的問題。
建立適合中國國情的樓市長效機制
現在的問題是，對於房地產業來說，如何能夠既能保證國計民生，推進中國城市化的進程，又能夠抑制當前房地產泡沫，防範中國金融市場風險。其實，要平衡這兩者關係，最為重要或核心的問題還得從住房屋所有權狀身的性質入手，而不是土地供應、住房保障制度、住房市場建設等的問題。
因為住房與其他任何商品最大的不同，不在於住房商品性，不在於住房供求關係，而在於如何把住房的性質界定清楚。因為住房既可是投資品也可是消費品，而投資品與消費品兩者的定價基礎、價格運行方式及機制是完全不同的。
如果不能夠通過稅收制度及信貸政策把兩者在事前、事中及事後嚴格地界定清楚，而是把兩者混為一談，那麼這個房地產市場最後一定會成為住房投機炒作的市場。房地產市場的泡沫就會越吹越大。
前十幾年及當前中國房地產市場最大問題，就是由於房地產政策嚴重失誤，沒有把住房的性質進行嚴格界定清楚，幾乎所有國人都把住房當作是投機炒作攫取暴利的工具，特別是藉以購買住房消費的各種優惠政策之名而行住房投機炒作之實政策，更是鼓勵全民炒作住房，這才是中國房地產市場價格持續瘋狂、房地產市場亂象四起、社會道德沉淪、官員與住房有關貪污盛行等亂象的根源所在。
所以，在建立起中國房地產市場的長效機制，最為關鍵的就是要對住房的性質在事前、事中及事後用信貸政策及稅收政策進行嚴格的界定。比如，把中國的住房市場嚴格區分為三個層次的市場，20%住房投資市場，70%住房消費市場，10%保障性住房等。在這三個市場採取完全不同的信貸政策及稅收政策。
比如，對於住房投資市場來說（如高檔住房），住房的投資炒作者如何購買，政府根本上就不需要用行政方式來干預，市場可自由交易。但是，對於住房投資來說，既不能用住房信貸優惠政策，更不能夠用住房公積金來購買。購買者可以向銀行貸款購買，但信貸的價格完全由銀行與購買住房投資者雙方談判。
其次，既然購買住房是投資，投資收益率只能是資本平均報酬率，甚至過高的收益政府就得通過住房的交易稅、住房交易所得稅、物業稅及住房遺產稅、住房空置稅等稅收收為國有。因為這樣既可保證不至於把投資性住房炒作得瘋狂，也要保證社會財富分配的公平。住房財產稅是社會保證財富分配公平的最為重要一道閘門。
對於70%的消費性住房來說，要嚴格限制交易，即使出現改善性交易，住房交易可能出現的溢價也得通過嚴格稅收制度收回。這樣才能夠保證住房真正才為消費品而不是賺錢工具。如果消費性住房回到它的居住的基本功能，那麼住房的價格將出現會面理性回歸，也不會出成屋地產市場的泡沫。
而消費居住性的住房市場，肯定要大於目前這種少數人玩的以投機炒作主導的市場，對於有近14億人口的中國來說，居住性住房消費市場將是一個無限大的市場。而一個以消費居住為主導的住房消費市場，不僅能夠滿足國人基本住房居住需求，也可成為中國經濟增長及經濟繁榮的動力。所以，要建立起適合中國國情、適應市場規律的房地產市場的長效機制，就得去除房地產市場的投機炒作功能，去除這70%的房地產消費市場賺錢功能。而這些都得通過用信貸政策及稅收政策在事前、事中及事後嚴格的限定。如果能夠做到這點，再加上建立中國的住房保障體系，那麼中國的房地產市場才能夠走上持續穩定發展之路。否則，不去除這70%的房地產消費市場的賺錢功能，或不讓住房回歸到它的居住本性，而僅是增加住房供應，要建立房地產市場長效機制根本就不可能。
總之，2016年中央經濟工作會議把住房放在特別的位置上，就是要對住房市場撥亂反正，讓住房回歸本原、回歸常識，而不是賺錢之工具，就是要讓中國住房市場轉型，中國經濟轉型，這是中國房地產市場一場重大理念及制度變革，也是一場重大的市場變革。而這種住房市場的變革及性質調整，其實就是一次重大的利益關係調整。這種變革對絕大多數人或中低收入者來說當然是有利，對少數住房投機炒作者或手上持有過多住房的人來說當然是不利。
所以，要讓住房市場回歸到居住功能，肯定會受到各種既得利益者嚴重阻礙。所中央政府對住房市場重新定位是相當正確的，它將為中國住房市場走向健康持續發展之路奠定了基礎，但要讓這個原則轉化為具體房地產政策並落實估計會是一個緩慢的過程。但是中國的住房市場轉型越是緩慢，整個社會可能付出的代價與成本會越高。只有快刀斬亂麻式地調整與變革，儘管會引起中國房地產市場短期陣痛，但卻能夠讓中國經濟及房地產市場很快就走出當前困境，否則中國住房市場居住原則很難落實。何去何從，希望中央政府深思！
