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燕郊樓市冰封 曾經瘋狂搶房的人慘了

燕郊,一個距離北京最近的河北小鎮,一個像北京又不是北京的地方。這裡的炒房客見證了2017年3月環京樓市最後的瘋狂,一夜入冬後,著名的“售樓一條街”陷入長達一年多的蕭條,開發商和中介還在掙扎著找尋機會。

房子砸手裡了

現在,每到月度還貸款的那一天,45歲的孫梅就會覺得胸悶。

孫梅是東北小縣城的普通職員,每月掙三四千塊的工資,背負著一萬多的房貸。關鍵是,去年3月花300多萬買的房子今年10月跌到了200萬,那種感覺就像在心窩上剜了塊肉。

她的房子買在燕郊——距離北京市中心只有30公里、與通州隔河相望的河北小鎮。2015年通州成為北京城市副中心的消息和2016年北京樓市的大幅升溫帶動了燕郊房價急速上漲。

2017年3月初,無數投資客湧入早已熾熱的燕郊樓市,孫梅就是其中之一。她專程從黑龍江坐飛機趕赴北京,再直奔燕郊。中介勸她“先買房再吃飯,時間就是金錢”,果不其然,在她吃午飯的時候,之前看上的一套房子又漲了5萬。

孫梅回憶,她看房的那天,燕郊小有名氣的首爾甜城小區人流不斷,甚至有看房者主動漲價搶房。擠在四五撥看同一套房的人群中,孫梅匆匆以3.5萬/平的價格簽下一套90多平米的房子。

那時她完全沒有意識到,“限購”的達摩克利斯之劍已經懸在頭頂,她搭上了政策出台之前購房的末班車,幾乎買在房價的最高點上,見證了這波環京樓市最後的瘋狂。

2017年3月17日,北京認房又認貸的“317新政”出台;3月22日,廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購,外地戶籍限購一套且提高首付比例;4月5日,三河市限購實施細則出台,進一步提高二手房交易成本;6月3日,廊坊市限購升級,外地戶籍需有3年社保或納稅證明,本地戶籍限購2套。

屬於“北三縣”之一三河市的燕郊自然也受到影響,限購政策一出,很多手持大把現金的投資客們一夜間失去了購房資格。購房需求的減少和對調控加碼的預期讓燕郊樓市的成交量迅速萎縮,房價也進入下行通道。

58安居客房產研究院的數據顯示,燕郊二手房的平均掛牌價格從2017年4月的28611元/平米降至低點,2018年10月15日,平均掛牌價格僅為20002元/平米,相比去年4月降幅達到了30%。

部分樓盤價格“腰斬”。以燕郊天洋城為例,同樣是一室一廳西北朝向的房子,2017年3月鏈家成交價曾達到3.1萬/平米,今年9月成交價只有1.5萬/平米,跌幅達到50%。

與2017年3月相比,燕郊天洋城房價已經“腰斬”。圖片來源:鏈家APP截圖

現在,孫梅的房子每平米已經跌破了2萬,相比買入時跌了40%多。此前,當房子從每平米3.5萬跌到2.5萬的時候,原本密切關注燕郊房價的孫梅就已刪掉了所有的看房APP,退掉了一些購房微信群。

冷清的售樓一條街

其實,想了解燕郊樓市的冷熱,不用看數據,去著名的“售樓一條街”走一遭就知道了。

有人說燕郊像個大葫蘆,通往北京市中心的出口只有一個,售樓一條街就在葫蘆口,是北京進入燕郊的第一站。過了連接通州與燕郊的通燕高速,一下潮白河大橋,就能見到一扇彩虹門,這是售樓一條街的標誌。以彩虹門為起點,沿街一直往東大約一公里,彙集了燕郊絕大多數的售樓處和房地產中介。

2018年10月,天氣轉涼,60多歲的李成富站在街邊一個售樓處前,把黑色外套的拉鏈一直拉到衣領,縮了縮脖子。他緊盯著來往的路人,不時從斜跨的舊包里掏出幾張推銷樓盤的傳單,試圖塞到路人手裡。

只要把看房客拉進售樓處里,李成富就算完成了一個指標,但如今生意難做。“前兩年,滿大街都是客戶,一天拉二三十個客,一個月掙四五千不成問題。現在半個月能拉到一個人就不錯了,一個月勉強掙1000多。”他說。

街邊是清一色的本土開發商和中介機構,偶爾能看到孔雀城、鏈家等。正在營業的幾家售樓處門口,幾名一身黑衣的銷售們站著閑聊,店裡店外不見一個看房客。

不少售樓處大門緊鎖,甚至拉下了防盜鐵門,只剩下門店招牌。從一家已經關門的售樓處門外望進去,潮白河孔雀城中央公園鳥瞰圖的橫幅一邊掉了下來,斜掛在牆上,地上散落著廢紙、條幅和揉成團的營業執照複印件,沙盤上放著落灰的殺蟲劑。只有櫃檯上齊刷刷擺放的七個一次紙杯,能讓人聯想起當年店裡招待購房者的盛況。

一家鏈家門店綠色的牆面已經褪色,玻璃門上貼著出租標語,門口停著一輛裝貨的三輪車,車的主人坐在地上,把頭深深地埋進臂彎。店內已空,牆上掛著二三十幅房屋出售的廣告標牌,房源有潮白星光公館、東貿國際、夏威夷南岸一期、首爾甜城。

從廣告上的房價看,牌子是去年下半年掛的。其中,首爾甜城的2室1廳掛牌價是232萬元,而從最近的鏈家成交記錄看,今年8月底,一套2室1廳的房子成交價只有169.5萬元。

“這些售樓處關門已經有一兩年了。”李成富說。

他是山西臨汾的農民,2008年踩著北京奧運會的節奏來到燕郊找活兒干。10年里,李成富一直在售樓一條街發傳單,親眼看著街上的售樓處越建越多,目睹了這條街從2016年到2017年初的極度繁華到隨後的沒落,見過了太多購房者臉上的悲喜表情。

“有些投資的人,壓在手裡的房子賣不出去,現在一個月還著幾萬的貸款,去哪弄這麼多錢?有的乾脆把房子便宜賣了,填補一段時間的月供,這也是沒辦法的事。”他說。

李成富的兒子畢業後留在北京上班,2011年在通州買了套50多平的小房子,房價從每平米9000多漲到五六萬。因為通州房租太貴,李成富和老伴就在燕郊租了一間平房住,每月租金260塊,他們跟兒子隔著一條潮白河,遙遙相望。

開發商仍有投機門路

市場冷淡,燕郊售樓一條街上的銷售、中介和發傳單的李成富們還在掙扎著找機會。

街道公交站牌旁邊的綜合宣傳欄里貼著雄安新區的廣告,“五證齊全,首付十幾萬起,均價7000-9000,免費專車接送”。

李成富說,他自己也在推銷雄安新區的小產權房。現在雄安新區邊上的白溝商住兩用賣得非常火,有的人一次性購買二十幾套。

嚴格的限購政策下依然存在投機的門路。多名房地產銷售透露,燕郊市面上的新房只有40年的商住房,而在緊鄰燕郊的大廠,即便“沒有購房資格,也有可能買到70年的普通住宅。”

“外地戶口的人買大廠的住宅要有3年社保或納稅證明,但很多人都面臨一個問題,就是年限不夠3年。”孔雀城銷售張文說,“這種情況下,購房者需要全款交錢,開發商提供收據,之後交房和使用。等到購房者社保納稅證明的年限夠了,再過戶。”

“當然了,正常是購房者走完流程才交錢,但現在不是特殊情況嗎?”被問及購房時面臨的風險,張文反問。

對於這種模式,有位不願具名的二手房中介坦言,開發商現在資金緊張,其目的是為了回籠資金。由於是違規操作,購房者交了全款卻沒拿到房子的產權,有打水漂的風險,另外,政策隨時在變,萬一後面改成五年社保和納稅,到時候購房的資質又不夠了。

“燕郊好在還有近百萬人,有換購的需求,大廠一共就十幾萬人,外地人更少了,限購到這種程度,能有多少人接盤啊?”這位二手房中介說。

幾十萬北漂支撐燕郊房價

正如這位二手房中介所言,燕郊確實有換購的需求,幾十萬北漂是購房的主力。

作為北京人口外溢據點,近年來,燕郊積聚了大量人口。一份關於中國特大鎮的人口榜單顯示,2015年,燕郊以75萬人位列全國人口特大鎮第一名。而在2007年前,燕郊只有10餘萬人。

外來人口的流入推動燕郊房地產市場持續增長,過去10年間,燕郊房子的均價從每平米4000元增長到2.5萬元以上,樓房也越建越密。

27歲的陳恆是燕郊本地人,在他的印象中,1999年燕郊被批准為省級高新技術產業開發區的時候,還是大片的農田。到2010年升級為國家級高新技術產業開發區時,燕郊已經開始大規模蓋樓,也正是在那一年,北京限制外地人買房,於是越來越多的北漂在燕郊買房安家。

與北京相關的任何消息都會讓燕郊的房價有所波動,比如北三縣即將併入北京的傳聞。北三縣是指三河市、大廠回族自治縣以及香河縣,雖然隸屬於河北廊坊,卻與廊坊之間被北京和天津隔開,成為河北的一塊飛地,也是北京的後花園。

這種傳聞出現過多次,哪怕只是小道消息,燕郊的房價也總像被打了一陣雞血,要向上沖一下。在陳恆看來,且不管傳聞是否靠譜,在某些方面,燕郊與北京確實越來越像了。

比如房價,比如堵車。北漂把燕郊當作“睡城”,白天去北京上班,晚上回燕郊睡覺。每天早晚高峰,通燕高速(102國道)車流交織,人群浩蕩,有人說開發商所謂的“30分鐘直達北京國貿”就是個笑話,因為光堵車就要一個半小時。

再比如政策。去年,北京開展安全隱患大排查大清理大整治專項行動,燕郊也對一些違規建築進行了整治。售樓一條街上,幾大售樓中心頂端的大型電子屏上滾動播放著表決心的標語,“開展‘一部責八清理’專項行動,整改‘回頭看’提升群眾獲得感”。

但是,燕郊又不是北京。

“隔著一條潮白河,行政劃分卡在那裡,北京的政策就是北京的政策,河北的政策就是河北的政策,不存在任何交集,燕郊人也享受不到任何北京人的福利。”陳恆說,兩邊的就業崗位、工資待遇相差太多,目前北京能輻射到燕郊的,似乎只有房地產。

潮白河大橋上有北京和河北的分界線,每一輛從燕郊進京的私家車都要在檢查站接受檢查。“就像一個很小的葫蘆嘴,所有的車輛都要一輛一輛排成長長的隊,慢慢出來。”陳恆說。

2018年10月,進京檢查站外掛著房地產開發商的廣告橫幅,寫著“房子回歸居住,日子過成生活”。

而遠在東北小縣城的孫梅則盼著北京市政府抓緊建設通州,這樣也許能帶動她在燕郊投資的房子漲一漲。

還在燕郊售樓一條街發傳單的李成富早就給自己想好了退路,“現在就是混個飯錢,走哪算哪,不行就回老家。”(應受訪者要求,文中人物為化名。)

阿波羅網責任編輯:李華 來源:上觀新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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