現如今，國內房地產市場走勢讓人感到撲朔迷離。一邊是房價還在繼續下跌。2026年5月，百城二手住宅平均價格約為12692元/平方米，環比下跌0.32%，同比下跌7.99%。而另一邊卻是，各種救市利多政策不斷。除了銀行將首付款降到15%，房貸利率降到3.2%-3.5%。近期，上海等一線城市也鬆綁了限購政策。受此影響，部分大城市樓市成交量出現反彈，房價也有微幅上漲。
而對於當前房地產市場走勢，有不少人提出：現在250萬的房子，到2032年還能值多少錢？為此，當前主流觀點認為，現在250萬的房子，如果是在一線城市由於購房需求量大，到2032年還會有15-20%的上漲空間，大約值287-300萬。如果是在二三線城市，由於人口流出大於流入，到2032年還會有20-25%的下跌空間，大約值187-200萬。
而對於現在250萬的房子，到2032年還能值多少錢？最近曹德旺並沒有做出過任何相關預測，但是之前他曾對未來房價趨勢做出過預測。早在2018年，曹德旺就表示：房子就是一堆鋼筋混凝土，不能創造任何價值，將來會一文不值。曹德旺這句話的意思是，未來很長一段時間內，房地產會逐步去泡沫化，去投資化，將會越來越便宜，最終回歸居住屬性。
事實上，之前曹德旺的預測，與現在主流觀點並不一致。現在的主流觀點認為，未來幾年一線城核心區域的房價還有上漲空間。而曹德旺則認為，所有的城市房價都將會越來越不值錢，最終真正回歸居住屬性。顯然，曹德旺對未來房地產趨勢的看法更接近實際情況。只不過之前房價跌幅較大的二三線城市由於泡沫擠去大半，未來下跌空間相對較小。而之前房價跌幅較小的一線城市核心區域的房價未來大概率還會有補跌的空間。
綜合來看，一線城市房價由於還存在著較大的泡沫，未來幾年不排除還有30-40%的下跌空間，就是現在250萬的房子，到2032年只值150-175萬。值得一提的是，現在一線城市250萬的房子要麼是市中心的老破小，要麼是郊區的房子，一旦房價呈現下跌趨勢，這類房子將會首當其衝。而二三線城市現在250萬的房子，未來幾年還有大約20-25%的下跌空間，到2032年大約值187-200萬。
實際上，導致現在250萬的房子，到2032年還值多少錢？這取決於三大因素：第一，要看房價處於上升還是下降的趨勢，因為一旦趨勢形勢，外面的力量是很難改變的。目前，房價還處於下跌的趨勢之中，已經連跌了4年。值得一提的是，現在部分一線城市的房價出現止跌回穩的跡象，主要是受到限購政策鬆綁，剛需購房集中釋放的結果。後面只要利多政策效果褪去，房價還會繼續進入下跌的通道之中。
第二，房價與收入之比。現在一線城市房價收入之比高達40，二三線城市房價收入之比達到20-25。這意味著當地居民不吃不喝幾十年才能購買一套房子。特別是北上深等一線城市的房價排名在全球最貴城市房價的前五名之內。事實上，像這樣遠遠脫離當地居民購買力的高房價，未來幾年根本沒有大幅上漲的空間，而下跌的空間卻已經打開，最終就是要去泡沫化、去投資化，回歸居住屬性。
第三，投資報酬率決定房子是否有投資價值。以武漢為例，一套150萬的房子，每月租金只有2000元，每年的租金收入是2.4萬元，投資報酬率只有1.6%。也意味著，如果購房者買房用於出租，需要近63年才能收回投資。如此低的投資報酬率，說明房子只有投機價值，沒有投資價值。試想房子在沒有投資價值的情況下，投資客都會選擇退出或觀望。而隨著投資性購房大幅減少，房價下跌壓力會越來越大。
250萬的房子，到2032年還能值多少錢？實際上，近期曹德旺並沒有做出過相關房價走勢的預測，但之前他曾對未來房價的趨勢做出過預測。那就是「房子就是一堆鋼筋混凝土，不能創造任何價值，將來會一文不值」。意思是在未來很長一段時間內，房價會逐步回歸居住屬性。如果要滿足這樣的要求，那現在二三線城市的房價，還有20-25%的跌幅。而一線城市核心區域的房價未來仍有30-40%的下跌空間。
