去年11月，南京10家樓盤提出「首付8成、驗資200萬元以上」的苛刻要求，仍引來一萬餘人徹夜排著長隊「搶房」。時隔一年，《中國經營報》記者再次到訪南京調查發現，樓市已發生變化，不少樓盤主動放低姿態，不斷推出優惠活動。保利地產在南京浦口的保利雲禧項目打出「一成首付」的優惠牌，榮盛錦繡瀾山突然宣布精裝房改為毛坯交付，均價直降3000元/平方米。不過，「客源爭奪戰」當中，不乏出現違規動作。榮盛錦繡瀾山存在「偷面積」行為，而聯發集團首入南京區域的項目因無證施工被處罰300.86萬元。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠指出，買方市場來臨，南京的購房者已由曾經「搶著買」變成了「挑著買」。
樓盤放下身段「叫賣」
數據顯示，南京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，是自9月以來連續第二個月房價環比上漲。同比方面呈現下跌態勢，新建商品住宅價格同比減少了1%，跌幅較前一個月減少0.3%。自2017年10月起，連續下跌十三個月。
「認購潮」的出現與房企大打優惠牌不無關係。位於南京浦口區雨山路板塊的保利雲禧項目，開盤前推出「一成首付」的購房活動，一時間就轟動南京房地產市場。
11月初，在南京雨山路地鐵出口附近的保利雲禧售樓部，眾多的購房者把售樓沙盤圍得水泄不通。置業顧問秦先生及其同事忙於接待，來不及登記來訪客戶的信息，便直接帶領記者走進了實體樣品屋。
針對首付分期支付的推盤活動，記者致電保利地產旗下的江蘇保利寧宇房地產開發有限公司，相關負責人表示不方便予以回復。
榮盛錦繡瀾山是榮盛地產在南京布局的項目之一，預計首次開盤推出85~116平方米的成屋，此前均價2.5萬/平方米。近日，官方突然宣布由精裝交付改為毛坯房，房價直降3000元/平方米至2.2萬/平方米。
孟祥遠表示，隨著供應量開閘，供需關係逆轉逆轉是近期南京樓市最大的變化。目前，南京樓市普遍在資金鍊層面上相對緊張，隨著調控政策深入，市場預期發生變化，投資熱情已大為降低，套利空間縮小，實際需求量已出現萎縮。
電建等項目去化艱難
在走訪的過程中，榮盛和保利地產南京公司的內部人士均向記者透露，接近年底，公司業績考核還未達標，仍需要衝刺。南京榮庭置業有限公司銷售負責人肖玉娟表示，精裝房改毛坯交付，也是根據市場表現來調整的，為了促進房源的銷售，加快項目回款。
在開盤推新的項目中，銷售環節呈現出兩極分化的趨勢。多數樓盤銷售量超過7成，其中不乏開盤即秒光，而電建·悅府項目去化率僅為2成。南京網上房地產數據顯示，電建·悅府開盤推出154套房源，截至11月22日成交量為33套。電建地產華東區域營銷部經理解釋，此次加推的小戶型房源已售罄，有部分160平方米大戶型房源，客戶群體不多，所以導致了認購量趨低。
11月3日，融僑集團在另外一個項目融僑悅城(備案名：悅榕華府)集體向記者反映，今年6月，項目開始進入裝修階段，有業主走進工地卻看到，精裝修房源成了「驚裝修」，使用的防水卷材過薄，木材泡水發霉，施工工藝不規範而且使用劣質發泡劑材料。但業主表示開發商在得知情況之後沒有任何解釋，並且拒絕了業主在交房之前到現場看房的要求。
記者在南京網上房地產查詢到，悅榕華府的住宅均價為22772元/平方米，其中，精裝修房源的裝修申報價格為4003元~4083元/平方米。
在南京江寧體育中心附近，400多名業主代表來到融僑集團融僑觀瀾的開盤現場，要求開發商對裝修質量問題作出解釋，並提出退款和毛坯交付的要求。
對此，融僑集團南京公司總經理李波表示，產品造好之後，產權轉移才屬於業主所有，目前存在問題就整改，達到國家要求規範才交付。「你買個冰箱要到冰箱廠去看嗎？」李波拒絕了安排業主代表監督工程質量的要求。
融僑悅城銷售負責人在接受記者採訪時表示，目前，公司已有專門的部門在處理業主反映的問題。但業主看到的只是項目的半成品，在交付之前問題均會有所解決。受到400多名融僑悅城的業主維權的影響，相關部門叫停了融僑觀瀾的開盤活動。截至發稿，記者從南京網上房地產獲悉，該項目首次開盤推出690套房源，累計成交240套，去化率為35%。
無證施工等違規頻仍
知情人士介紹，在11月南京推盤的項目中，部分項目原本準備建成精裝房，但是由於近期南京出現多起精裝修維權事件，開發商見機行事，放棄裝修，直接以毛坯房源出售。
在南京，部分樓盤曾經為了追求利潤而「毛坯改精裝」捆綁銷售，或者追求工程進度而無證施工，監管政策從嚴之下，相關違規行為已逐漸規範。但也仍未斷絕。在榮盛錦繡瀾山的售樓處，一名置業顧問得意地向來訪的購房者介紹，即將開盤的168套房源，在朝北的設備陽台處可以交房之後拆除外牆，搭建成房間，買一套房可以「獲贈」10平方米以上的面積。
某知名房企一名在南京的銷售總監向記者透露，設備陽台改建成房間，在南京江北新區幾乎每個樓盤都會如此宣傳，上述項目也只是隨大流進行操作。
對此，南京江北新區建設與交通局房產辦相關負責人表示，所謂「贈送面積」是將設備平台改造為室內房間，此類行為涉嫌虛假宣傳，在宣傳過程中對購房者進行不符合實際規劃的宣傳，可以向江北新區市場管理部門舉報。如果情況查實，將影響項目領取銷售許可證的進程。南京市規劃局相關負責人則明確指出，樓盤在鑽《建築工程建築面積計算規範》的空子，「送面積」是明令禁止的違規行為。
另外，近日，南京市江寧區建築工程局公布一份行政處罰決定書顯示，對聯發集團南京房地產開發有限公司開發建設的NO.2016G61地塊項目未辦理施工許可證手續擅自開工建設的事項，依法罰款3008606.04元。
記者調查了解到，位於南京方山國家地質公園附近的NO.2016G61地塊項目為聯發集團在2016年9月以10.85億元、樓面價22344元/平方米競得，彼時刷新方山最高地價。目前，聯發集團南京房地產開發有限公司已被列入經營異常名錄。業內人士指出，類似違規偷面積和無證施工情況的出現，相關部門應該持續強化監管，維護房地產健康發展。
孟祥遠認為，接近年底，有關南京樓市的調控政策不會繼續加碼，但是由於各家房企業績衝刺的需要，打折和促銷的活動會繼續增多，各個樓盤之間的競爭還將進一步激烈。
