阿波羅新聞網新聞 > 中國經濟 > 正文

地王坍塌 豪賭的珠海迎來了樓市滑鐵盧

在2019年開年對經濟形式的預測中,筆者認為年內加息,人民幣匯率破7。 目前,仍維持此預期。

珠海,典型的雙面城市。

來珠海之前,我以為這裡小家碧玉、風景宜人;來珠海之後,我卻見識了地王坍塌、產業高估。

就在調研珠海的時候,這個粵港澳大灣區最宜居的珠海,也硬生生被樓市逼得無路可退。

01

粵港澳的9大城市中,分工不同、定位不同:

如果仔細研究珠海,你很難一眼看穿。

如果用兩個關鍵詞代表珠海,那麼只有兩個字眼:

一個是地王,一個是產業。

這兩個關鍵詞,貫穿珠海樓市的始終。

珠海樓市的巔峰、幻滅,全部圍繞在這兩個詞上,循環展開、無法逃脫,這是一場無可奈何的宿命。

02

第一點,地王。

我們自己也數不清,這幾年,珠海到底拍出了多少個地王。

但是有一點卻毋庸置疑,那就是,珠海的地王,幾乎是全國地王最悲慘的地方。

地王坍塌的典型代表,一個是金灣,一個是唐家灣

我們先說金灣。

2016年7月15日,珠海崇峰以單價19050的樓麵價,擊敗其餘30多家龍頭房企,從而拿下金灣航空城地王,成為珠海單價新地王。所有人都在歡呼,金灣突破4萬指日可待!

但是如今,3年過去了,周邊的樓麵價依舊停留在1萬9的界限,但是售價卻死死卡在了2萬6上下的關口,即將開盤的龍湖龍光首開·湖城大境,均價2萬7。7000元,除去建安、營銷、利息,幾乎沒有利潤空間。

但是,這裡的地王還不是最慘的,至少還能保本。

最狠的是唐家灣。

這個方圓僅僅10平方公里的片區中,拍出的每一塊土地都是地王,從1萬5直接飆升至2萬9,逼近3萬大關,也就是說,想要盈利,至少要賣到5萬才能保證不虧本。

樓麵價最高的4塊地王中,雅居樂拿了3塊,格力拿了一塊,平均樓麵價均在2萬9上下。更關鍵的是,所有的樓盤都帶精裝修,想要保本,售價逼近4萬大關。

但是市場卻狠狠打了一巴掌。3年過去,高潮褪去,萬科精裝2萬4,首開龍湖天炬精裝2萬6,前者的樓麵價是2萬,後者的樓麵價僅僅1萬5。

樓麵價比對方售價還要高,如此畸形的市場,這還怎麼玩?

03

第二點,產業。

我們調研的第一站,是珠海的國際半島居住社區,這裡有魅族,有YY,有金山,產業有了,環境有了,當然了,這裡的價格也是非常貴的。

泰盈玖悅灣,精裝均價3萬6;

仁恆海灣半島,精裝均價3萬2;

華髮綠洋灣,毛坯均價4萬;

格力海岸,精裝均價3萬2-3萬8。

這裡環境真好,這裡房價也真高。不過有一點,就在我們踩盤的時候,很多樓盤在6點就已經關上了售樓部,而且在晚上踩盤才能感受到,片區內部的配套明顯不足,人流量還是非常稀少,已經交房的社區亮燈數量非常有限。

有環境、有規劃、有社區,唯一缺乏的就是產業、人群。

我們調研的第三站,是珠海的未來——橫琴,也是房價最高的地方

就在珠海最高端、最牛*的橫琴,在這裡,華髮要賣到5萬,在它西側的中冶要賣到4萬。

但是,就在橫琴一路調研的時候,我們見到了拔地而起的產業園,也見到了數不清的寫字樓,當地朋友甚至告訴我們,港澳同胞來到這裡置業的比例超過了50%,更關鍵的一點是,他們不買住宅,一窩蜂的奔向寫字樓、商鋪和公寓。

於是乎,全部砸手裡了。

要知道,這裡是珠海,呈現在我們的面前的橫琴,一切還都只是開始,這裡的價格已經在往5萬+去奔了,那麼,這裡的產業落地、人員填充,等到片區發展的時候,房價要奔到7萬+,還是10萬+?

可是整個珠海的人口不過100多萬,要想填充這麼大的新區,需要幾十萬的人口?需要幾十年的時間?

04

太心急了。

這是我對珠海樓市的態度。

沒有等待配套落地,沒有等待產業形成規模,沒有足夠的人流進入,卻先用房地產的紅利收割了一波,提前透支了片區價值,導致後勁不足,一旦市場轉冷,就很容易崩塌。

透過北圍地王扎堆的片區,我們看了規劃圖,能夠看到當地政府打造“精緻片區”的用心和野心:

產住分離:片區西側集中分布了非常高端、落地的產業,有中以加速器、汽車人產業園等高新產業園;

土拍節奏:僅僅10平方公里的土地上,每一個地塊都非常精緻,不到百畝,地塊方正,而且政府有意控制節奏,從西往東,地塊越來越優質;

配套完善:有地鐵,有公園,有產業,有海景,大房企進駐,有關新區你想要的全部都有,看起來非常完美;

總結來看,就是這裡有就業,有高收入群體,未來會非常精緻,成為整個珠海的制高點。

但是,一切都在3年後的熊市中,被無情絞殺,絢麗的圖景無情崩塌。

隨之而來的,是土拍市場的一路下滑,樓麵價從3萬一路跌至2萬的樓麵價,在斷送開發商的同時,片區價值也被攔腰斬斷。

珠海,請你慢下來。

 

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:米宅 轉載請註明作者、出處並保持完整。

中國經濟熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞