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又一巨頭轟然倒下!這種房子 麻煩大了!

4月28日,一個大消息在財經圈迅速傳播:

當天凌晨,杭州市拱墅區警方集結300餘名警力突然出手,以“涉嫌非法集資”,金誠財富集團實際控制人及多名高管“採取刑事強制措施”。

新浪財經”的報道說,一共抓獲了“犯罪嫌疑人”33名。另外,根據“中國基金報”的報道——金誠財富官網自稱,截止2018年初,公司累計管理資產規模超700億。

據公開資料:金誠財富是金誠集團旗下核心產品,除了金誠財富,金誠集團主要產品還包括:金誠新城鎮、金誠產業、金誠之星、有象文化、酒店、房地產、等板塊。

爆雷的“金誠財富”旗下擁有一家基金銷售公司浙江金觀誠,以及新余觀悅、新余觀復、金誠資管、杭州金轉源、杭州金仲興、杭州觀復等6家經備案的私募基金管理人。截至2019年4月28日,金誠旗下共運作354隻產品。

雖然官方尚未公布確切數據,可以想見,這很有可能是一顆百億級的“大雷”。有媒體已經把此案稱為“杭州最大涉嫌非法吸收公眾存款案”。

無論是金誠財富、金誠集團,還是旗下在香港上市的“金誠控股”,實際控制人都是1981年出生的韋傑

上圖是官網上對他的介紹。

韋傑創立金誠集團的時候只有27歲(2008年),從事跟地方政府有關的融資活動,趕上了“四萬億”的“好時光”,迅速崛起。最近幾年,金誠集團的重心轉向了“新型城鎮化”,其中引起媒體關注的是——一口氣跟地方政府簽約了59個特色小鎮,“政府項目簽約量”超過5700億元。其中經常拿來在媒體上展示的,包括盱眙龍蝦小鎮、無錫太湖人魚小鎮、安順大西橋生態旅遊小鎮等。

據“21世紀經濟報道”,2018年5月,浙江證監局開展私募專項檢查,金誠集團旗下5家私募公司拒絕配合檢查工作。隨後,證監局三次對其旗下基金銷售公司金觀誠下達暫停6個月基金銷售業務的通知。

從2018年4月起,金誠財富旗下的私募產品多次發生“疑似擠兌”。

2018年12月14日,金誠集團旗下在香港上市的金誠控股(01462)發生閃崩,股價一天之內大跌63.86%,轉天再度下跌21.67%(見下圖)。

下圖是金誠控股的周線圖,可以看出在2016年底,特色小鎮概念最風光的時候,其股價最高曾衝上22港元。而在今年4月上旬,股價曾跌破0.2港元。最近一周多時間,股價出現了放量上漲,漲幅超過140%,是因為有重組傳聞。

我們可以做一個比較合理的猜測:

金誠控股早年在地方政府融資中,一定收益頗豐。後來,又趕時髦轉向了特色小鎮等房地產相關行業。其資金來源,可能主要靠自己的私募產品,這涉嫌自融,可能還存在資金池。

金誠的資金成本比較高,普遍不低於年息10%。而特色小鎮是一項長期事業,要真正“捂熱”、“催熟”一個小鎮需要很長時間,還需要地方政府的基礎設施配套。因此,這註定是一個“風險投資”。可偏偏在2018年,金誠集團又遭遇了“去槓桿”的大環境,政府對“特色小鎮”的態度也發生了變化,要求有實際內涵,所以金誠集團就發生了資金鏈斷裂。

事實上,早在“特色小鎮”比較熱的時候,我就提醒過大家,不要盲目購買“小鎮房產”,對景色美麗的“小鎮”尤其要謹慎。因為“美麗”足以催眠,讓你放棄“紀律”和“原則”。

什麼是不動產投資的“紀律”、“原則”?那就是“產品+地段+配套”。所謂產品,是說房子質量、戶型設計、小區內部配套和服務、外觀等都要好。但僅有這個還是不夠的,還要有好的地段。

什麼是好的地段?公眾認可,還要有人氣。

什麼是好的配套?在新型城鎮化時代,首先要有地鐵(從你家樓棟口步行到站台不超過800米,有斜坡最好不超過500米),最好是雙地鐵、三地鐵,總之地鐵線路越多越好。其次有好的學位,學位比地鐵還重要,但現在學位往往充滿變數,因此不建議買頂級學位,因為頂級學位反而只剩下風險了。第三是商業配套,附近要有業態豐富的商業綜合體。第四是沒有環境負面因素,最好有點景觀。

如果對照這些原則,你就會發現:基本上85%以上的特色小鎮都離群索居,附近沒有地鐵、沒有商業綜合體,甚至沒有學校,僅有的只是一個概念,或者一張美麗空洞的面孔而已。

這種房子,哪裡是“新型城鎮化”?分明是“逆城鎮化”,是讓你住到鄉下去。

但弔詭的是,中國人往往有鄉村別墅夢。幻想著自己有塊土地,有個院子,可以“歸田園居”。但事實上,當你有了這種房子,一輩子也住不上幾天,因為中國人超級喜歡熱鬧、喜歡方便。“鄉村夢”和“高度城市依賴症”,是中國人同時擁有的兩種病症,它們會發生嚴重衝突,後者最終佔上風。

2018年9月28日,國家發改委發布了“關於建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知”,開始對泡沫化的“小鎮熱”糾偏。其中提出:

嚴格遵循發展規律、嚴控房地產化傾向、嚴防政府債務風險為底線,堅決淘汰一批缺乏產業前景、變形走樣異化的小鎮和小城鎮。

在創建名單中,逐年淘汰住宅用地佔比過高、有房地產化傾向的不實小鎮,政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平台公司變相舉債建設的風險小鎮,以及特色不鮮明、產鎮不融合、破壞生態環境的問題小鎮;對創建名單外的小鎮和小城鎮,加強監督檢查整改。

我當時就撰文指出:“小鎮風暴”來了。如果不能納入政府“創建名單”,小鎮不僅會失去低息貸款、用地政策的支持,地方政府也不太可能給你配置基礎設施,只剩下了乾瞪眼的開發商和購房者。開發商會給你修高速路嗎?會給你建設輕軌、城際嗎?至於水電氣網,統統都可能成為問題。

到那時,你的美麗的鄉村別墅,很有可能淪為人氣散淡、缺網少路、無人管理的“野別墅”,最後住不能住、租無人租、賣則無人接盤。這種房子,可能一點價值都沒有。

所以我的結論是:不要輕易買旅遊地產、郊外養老地產,特別要警惕“偽特色小鎮”的房子。

金誠集團的案子告訴我們:還有更慘的!如果小鎮運營商都資金鏈斷裂,實際控制人鋃鐺入獄,你的小鎮物業又將如何?到那時,恐怕連鶴崗、玉門老城的房子都比不上了!

房子坑起人來,比股市還殘酷。畢竟,股市流動性強很多,你大部分時候有斬倉出局的機會。樓市上如果被“不靠譜”的項目、地段、城市套住,那將是非常麻煩的。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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