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中國地產巨頭正深陷泥潭

在中國房地產開發商發行的債券中,收益率超過10%的情況並不罕見,在這種情況下,預售房屋成為一個具有吸引力的融資來源。開發商不需要為預售合同支付利息,也不需要向購房者承諾具體的完工日期。在預售房屋方面,中國沒有託管機制,開發商可以拿到購房者支付的所有款項。

中國房地產開發商把預售銷售作為一個融資來源,目前預售激增,但是建房速度放緩。如果遲遲拿不到住房的購房者不滿情緒加劇,政府可能會施壓開發商。中國房地產巨頭有貪婪發債的壞名聲。不過,一種更具政治敏感性的負債增長速度更快,這給中國樓市帶來一種不那麼為人所知的風險。

現在,在中國十大房地產開發商負債中,預收收入(指房地產開發商資產負債表上預售或合同銷售額一欄)的佔比已經超過了總債務的佔比。根據2019年上半年財報,它們的預收收入之和在6月份上升至略高於4,000億美元的水平。

在中國,樓盤一開工,開發商就開始預售,但往往樓盤完工要等上好幾年。這種操作下的預售銷售佔到房地產總體銷售的85%以上。

在中國房地產開發商發行的債券中,收益率超過10%的情況並不罕見,在這種情況下,預售房屋成為一個具有吸引力的融資來源。開發商不需要為預售合同支付利息,也不需要向購房者承諾具體的完工日期。在預售房屋方面,中國沒有託管機制,開發商可以拿到購房者支付的所有款項。

但這種情況不會永遠繼續。在某個時刻,已經承諾的房產必須得建造出來。

根據中國國家統計局數據,直到2016年初左右,住宅峻工與預售的關係還相對密切。其中道理不難理解:今天的預售就是明天的峻工住宅,因此兩者應高度一致。

但自那時以來兩者以一種極端的方式出現背離。如今峻工量遠低於2014年的峰值,但預售繼續激增。在截至8月份的12個月里,國家統計局的數據顯示預售建築面積是峻工面積的兩倍多,兩者的差距超過了6億平方米。

發生這種背離的一個原因很可能是開發商在銷售過量庫存。2015年至2018年該數字大幅下降,在上次信貸狂潮中庫存增長了約一倍。通過獲得預付現金而不是舉債來建造他們還沒賣出的房子——這些房子可能永遠賣不出去——意味著公司不再建造到處都是空置公寓樓的鬼城,這保護了房價。

但這仍使開發商容易受到需求下滑的衝擊,或者更有可能面臨來自監管部門的整頓。

開發商將不得不完成一整年的建設量,才能消化過去一年中達成的預售合同,更不用說之前的預售合同了。中國的媒體上已出現了購房者的抱怨,而且這種情況可能只會越來越多。據報道,河北省的一名女子2015年買了一套位於22層的公寓,但最近才發現這棟樓最高只有18層。

去年夏天,中國的個人對個人(P2P)貸款機構發現,即便是小規模的公眾不滿也可能促使政府對不正規的金融活動進行打擊。與許多國家一樣,住房在中國人對金融安全的理解中也具有象徵性意義。如果政府擔心社會契約受到威脅,那麼要求開發商兌現承諾的政治壓力將是巨大的。

若果真發生這種情況,房地產開發商可能會希望他們當初是從債券市場、而不是向中國中產階級借的錢。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:華爾街日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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