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房價暴漲之後 這座沿海城市危機爆發!

這座全省GDP規模第六的城市,上半年經濟增速僅為0.9%,不容樂觀,預計很難完成年初定的6.5%的目標。 當前的中山,可能面臨著40年來最艱難的時刻。

廣東改革開放「四小虎」之一的中山市,今年有點慌。

這座全省GDP規模第六的城市,上半年經濟增速僅為0.9%,不容樂觀,預計很難完成年初定的6.5%的目標。

當前的中山,可能面臨著40年來最艱難的時刻。

中山的樓市同樣危險。過去5年,深中通道開建的大利好,吸引了大批投資客前來,拉動房價持續增長。

靠近深中通道橋頭堡的南朗鎮、火炬開發區、港口鎮等,房價漲幅是整個大灣區最高的。民眾鎮的5年房價,更是暴漲了222%。

但現在,提前透支的漲幅,讓中山樓市進入漫長的橫盤期。

經濟的「塌陷」讓形勢更不樂觀。

就在10月,中山恆大某盤價格從1.4萬/㎡降到了9500元/㎡,打懵了前期的業主們,引發舉牌抗議。

黃大大的主業是地段研究。從城市經濟的基本面看,中山樓市已經蒙上一層陰雲,最大的希望,仍然寄托在2023年竣工的深中通道上。

01

中山北部與佛山相連,也緊挨著廣州南沙,西臨江門,南接珠海。深中通道從東部的馬鞍島接入,將打通珠三角兩岸大動脈。

上世紀80年代,中山與順德、南海、東莞並稱廣東四小虎,經濟活力十足。

在珠西板塊,中山與珠海經濟體量接近,競爭激烈。儘管珠海定位核心城市,但中山的經濟總量,其實高過珠海一截。

2018年,中山GDP為3632.7億元,是珠海的1.25倍。雖然已經遠遠落後於東莞,但單獨來看,中山仍比順德、南海經濟規模大。

「滑鐵盧」來得有點突然。

去年中山的經濟增速為5.9%,雖然落後於全省平均水平,但還不算很低。今年上半年,卻突然斷崖式下跌到0.9%,令人吃驚。

相比之下,珠海去年保持8%的增速,今年上半年仍企穩了7%,對比鮮明。

中山怎麼了?

主要問題出現在製造業。

上半年,中山第二產業罕見地負增長1.5%,規模以上工業增加值、規模以上工業銷售產值雙雙告負,虧損企業數增加了23.2%。

從10年的跨度來看,中山工業佔GDP的比重就從2008年的56%下降到2018年的46%,下降了10個百分點。

2011年以來,規模以上工業增加值有4年在下降,其中2017年更是下降了18.66%。

企業利潤在減少。規模工業利潤總額從2011年的331億元,下降到2018年的219億元,減少了近三分之一。

今年上半年,固定資產投資也出現乏力狀態,負增長23.6%。其中,也有樓市疲軟的因素。

上半年,中山房地產開發負增長達26.2%,銷售面積負增長16.1%,銷售額負增長達16.7%。

外貿反而成了亮點,在中美貿易摩擦背景下,中山上半年出口增長12.38%。

這背後,是城市經濟發展質量不高,缺少龍頭企業引領。

佛山有美的、碧桂園、格蘭仕,珠海有格力,更不用說深圳的華為、騰訊,中山卻找不出一家「超級巨頭」。

在科技創新競爭白熱化的今天,滿天星遠遠比不上一顆月亮。

02

中山的經濟發展,還嚴重受限於土地和城市建設。

它是五個「市管鎮」的地級市之一,下轄6個街道、18個鎮,非常分散。鎮域經濟發達,各鎮都有自己的特色產業,比如小欖鎮的五金、古鎮鎮的燈具非常有名。

一鎮一品,造就了中山輝煌,也帶來了突出的土地問題。

越是經濟發達的鎮,土地開發就越厲害,在經濟最牛的古鎮、小欖,國土開發強度已超過70%。

反而是經濟落後的鎮,可開發的土地多,但不易統籌。這種格局,一時難以打破。

同時,中山城區建設比較滯後,一直缺少強有力的中央商務區,可以輻射統領全市的發展。

你去中山最繁華的市區看看,很難找到CBD那種車水馬龍、熙熙攘攘的感覺。

核心城區的孱弱,導致中山「群龍無首」,直接影響到高端企業的招商引資,甚至本土的「金鳳凰」也留不住。

在南部三鄉鎮誕生的知名房企雅居樂,就從中山出走,把自己的總部設在了廣州的西塔。

前幾年,中山的經濟總量被惠州趕超,落到了廣東第六位。

跨省對比一下福建的漳州,更讓人感到失落。

2015年,中山地區生產總值還領先福建漳州約242億元;2016年,漳州就把與中山的差距拉近至77億元;但到了2018年,漳州生產總值已達到3947億元,領先中山315億元,反超了一大截。

03

製造業疲軟的這幾年,中山房價卻展開了一段狂飆突進史。

從2011年開始,在深中通道利好的刺激下,中山樓市迎來瘋漲,很快逼近萬元大關。尤其是2016年,均價從7000元/㎡漲到2017年的近10000元/㎡,2018年直接飆到近15000元/㎡。

房價上漲進一步帶來大量的投資客。

中山的投資門檻不高,僅有的一條半年社保的限購規定,很容易達到條件,一時各路資金瘋狂湧入。

中山的區域發展極不平衡,整個城市面更像一個大縣城。

過去5年,中山樓市的「怪現狀」是:經濟發達的北部鎮區如小欖、古鎮、黃圃,房價沒有大漲;南部經濟重鎮三鄉、坦洲上漲也有限;

相反,中部市區石岐、東區,尤其是東部的港口、民眾、南朗等鎮,上漲非常厲害。

(來源:中國房價行情網)

深中通道無疑是推波助瀾的主要原因。

房價漲幅排名最後的古鎮、小欖,都是中山經濟最發達的鎮,樓市的疲軟,背後是隱藏的恰恰是經濟的危機。

現在,受到樓市調控不斷趨嚴、投資門檻不斷抬高、深圳客「後繼無人」等多因素影響,2017年下半年,中山就開始掉頭,進入了漫長的橫盤期。

儘管如此,開發商還在持續出手。2017年開始,中山地王頻出,住宅售價只有1萬左右的鎮區,樓面地價動輒拍到9000多,中心城區的樓面地價甚至直奔2萬。

種種跡象表明,這座城市已經承受被「拔高」的房價帶來的巨大壓力,某種程度上推高了社會成本,擠壓居民消費和實業資金。

中山民營企業發達,有大量的中小企業,從事服裝、燈具、家私等商品。如果製造業艱難,炒房卻容易發財,自然帶來巨大的衝擊。

近年來,中山的人口增速並不高,2018年常住人口僅增長5萬人,難以形成接盤托底的群體。

長期來看,樓市承壓相當大。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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