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加拿大房市像極了08年的美國?已在"崩潰"邊緣

加拿大《金融郵報》上周報導說,全球知名信貸評級機構惠譽評級發表的一份報告指出,GTA地區的房屋平均被高估了32%,儘管現在各類房屋平均價格突破百萬元,但房子並值不了這麼多,如果吹去其泡沫成分,實際上均價最多應該只有78萬元左右。

看來這家評級機構還客氣了,溫哥華一名地產經紀語出驚人,他說加拿大現在房市很像美國發生崩潰之前的那個時候,如果他的預測準確,那麼估計房價未來要跌40%!

據多倫多英文網站NOW周一報導,這名地產經紀名叫梅傑(Adam Major),不僅是BC省地產公司Holywell Properties主管經紀人的經理,還是該公司旗下房地產跟蹤網站Zealty.ca的執行長。梅傑最近表示,導致2008年美國房市崩盤的情況現在可能正在加拿大發生,他向政府及主管機構發出呼籲:「現在是時候採取一些行動了」。

眾所周知,當年美國房市之所以崩潰,起因主要是所謂次按危機。而這位地產經紀指出,所謂次按危機說白了,就是為了幫助借貸人取得貸款資格,銀行及金融機構為他們提供很低的「誘惑利率」(Teaser Rate)。「誘惑利率」也稱為可調整利率,即在按揭貸款中,用一種很低的起始利率來誘惑借款人,而在一定還款期之後,貸款利率便開始調整並逐漸上升。

梅傑解釋說:「在2005年至2006年的美國,銀行售出的所有按揭貸款中,約有30%至40%是這樣的'誘惑利率',即最初的利率很低,但兩年後卻不斷上升。」買家隨後發現,利率上升導致按揭月供不斷上漲,他們越來越付不起貸款。而雪上加霜的是,房價卻開始下降,在房子越來越不值錢的情況下,他們無法為按揭貸款再融資。

梅傑指出,現在加拿大許多購房者目前獲得的按揭利率為1.5%甚至更低,正因為如此,「我們現在處於一種狀態,在加拿大出售的按揭貸款中,有近100%可能屬於'誘惑利率'的按揭貸款。」為此梅傑算了一下帳:如果某買家的固定按揭貸款為1.5%,若利率提高到3.5%,則付款額將增長30%。梅傑回憶說,大約在兩三年前,加拿大的按揭貸款率為3.5%。2007年,這一比率幾乎高達6%。他說,按按揭利率5.5%計算,還款額就會相應增長63.5%。如果利率漲到7.5%,那麼還款額就差不多比低利率時候要高一倍。

他說:「我認為按揭利率不會漲到7.5%,但回升到3.5%卻是很容易的事情。會漲到5.5%嗎?這意味著業主的月供會大幅增加,若現在每月要支付$3,000元,那麼漲到5.5%之後,業主必須每月支付$4,905元才行。」梅傑說,現在的按揭利率低到令人難以置信,但他擔心的是五年之後會怎樣?他認為如果按揭利率真的漲到5.5%,那麼加拿大很多人將養不起自己的房屋。

換句話說,如果按揭利率漲到5.5%,那麼按目前的房價,不僅沒有很多人買得起房,即使買了也很難付得起月供。接踵而來的是,在無人付得起貸款,買不起房產的時候,很多賣家便在市場上找不到買家,這當然將對價格造成下行的壓力。梅傑大膽預測說:「如果加拿大的平均按揭利率在五年內達到5.5%,我們可能會看到房價下跌,最多可能下跌40%。」

梅傑指出,與2008年市場崩盤之前的美國房地產相比,現在加拿大的房價被高估得更多。他說:「我們在加拿大看到的房價調整幅度可能超過美國。當時美國房價下跌了34%,而我們現在的房價被高估得更多,那麼由於加拿大房價會跌多少?」梅傑警告說,現在加拿大市場很熱,就像著火一樣,一不小心,就有可能「玩火自焚」。他說也許現在很多人頭腦發熱,不會相信他的說法,但是有句諺語說:「千萬不要去抓即將落下的刀子」(「never catch a falling knife」),這就是他的忠告。目前加拿大央行已經意識到市場出現投機炒房的情況,不過並不打算干預,且在最近一次的議息會議之後仍然保持低利率,稱疫情之下需要刺激經濟,但本國的按揭利率實際上已經悄然上升了。

責任編輯: 夏雨荷   來源:GBK 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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