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長沙公寓價格持續「大跳水」,網紅盤一年跌48%,業主:心如刀絞

「買了一年,『人間蒸發』幾十萬,想到這個事情都頭痛。」出於投資目的,黎萬婉(化名)在去年8月以將近1.55萬元/平方米的價格入手了長沙「網紅盤」卓越中寰的一套公寓。短短一年時間,卓越中寰的成交價跌去48%,而當初買房的決定也成為黎萬婉現在不願回首的往事。

「買了一年,『人間蒸發』幾十萬,想到這個事情都頭痛。」出於投資目的,黎萬婉(化名)在去年8月以將近1.55萬元/平方米的價格入手了長沙「網紅盤」卓越中寰的一套公寓。短短一年時間,卓越中寰的成交價跌去48%,而當初買房的決定也成為黎萬婉現在不願回首的往事。

卓越中寰位於嶽麓區的濱江新城,距離湖南的「母親河」湘江不到700米,且不遠處就是市政府,作為長沙的熱門置業板塊,濱江新城吸納了全市不少購買力,而卓越中寰更是受到買家追捧,月度成交金額曾多次沖入長沙前十。

不過,近一年來,卓越中寰的商務公寓成交均價持續走低。根據湖南中原研究院的數據,去年8月份項目成交價曾摸高至16006元/平方米,但到今年8月份已跌到10800元/平方米。

「降價也沒辦法,只能接受。」甄瑧(化名)也是卓越中寰的業主,他在今年上半年以將近1.3萬元/平方米買入。

作為網紅城市,長沙出產的名品不止臭豆腐、文和友和茶顏悅色,它還因房地產調控得力著稱全國。然而,與住宅價格的穩定不同,自去年以來,長沙的商務公寓市場開始轉變風向,「網紅盤」卓越中寰的價格走勢正是整個長沙公寓市場的縮影。

長沙公寓價格普遍大「跳水」

「我從去年看到現在,公寓一個接一個跌」,莫榕柏(化名)見證了長沙公寓價格下行的過程。她告訴時代財經,雨花區的金地鉑悅價格已從去年的萬字頭下調到5888元/平方米起。

莫榕柏曾在一個公寓項目下過訂,但後來又退了,「那時,另一個仲介想讓我找他成交,說出了那個樓盤的致命缺點,我被說服,就退了」。

「退了好,我把退的錢(指訂金)分了一部分給那個仲介」,原本這只是仲介截單的尋常「劇本」,但在公寓價格跳水的大環境下,卻演變成為一個「及時止損」的故事。莫榕柏心存感激,「如果那時買,價格都是一萬多,現在已經虧了一半。」

公寓降價並非個案,這已經成為目前長沙市場的普遍現象。看到如今整體的價格走勢,莫榕柏已經放棄了購買公寓的想法。除了卓越中寰和金地鉑悅,時代財經隨機諮詢的幾大在售公寓樓盤,都在進行降價促銷。

比如位於嶽麓區的北辰時光里,如今最高封頂價僅8000元/平方米,近期該樓盤還曾推出部分特價房,最低可達5888元/平方米,多名仲介向時代財經證實了這一消息。而房天下數據顯示,2020年11月至2021年3月北辰時光里的公開均價為15000元/平方米,此後在2021年4月和6月繼續下調價格,分別下調至8500-9500元/平方米和8400-9200元/平方米。

樓盤置業顧問告訴時代財經,與北辰時光里直線距離將近1公里的金茂建發泊悅,目前也正在進行限時促銷價格,均價7500元/平方米,而最低可以以7288元/平方米的價格買到。根據房天下的數據,該樓盤今年6月份的價格還是12700元—13000元/平方米。

而位於開福區的另一「網紅盤」綠地V島亦出現了降價現象。根據湖南中原研究院的數據,今年8月份,該樓盤的成交均價為9309元/平方米;而湖南世聯行市場知識中心在最新的報告中稱,綠地V島均價降至8500元/平方米,降幅超過20%。

長沙市下轄6區1縣、代管2個縣級市,6區指的是芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區。長沙當地人告訴時代財經,傳統概念中的長沙市區僅包括除瞭望城區以外的其它5區,它們是長沙經濟最發達的地方,也是人口的主要聚集地,房價整體亦高於其它行政區劃。

湖南中原研究院的數據顯示,由於商務公寓項目促銷不斷,今年前8月,這5個行政區的成交均價同比下跌5%,至約12286元/平方米;分區域來看,只有最繁華的芙蓉區同比上漲12%,其餘4區均發生下調,雨花區同比降幅達13%,開福區、天心區和嶽麓區分別跌11%、4%和1%。

儘管從數據上來看整體降幅僅約5%,但「公寓價格大跳水」已經成為長沙業內公認的事實。湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞指出,主要是江景商業大平層公寓,比如潤和濱江灣,在拉高整體成交價,「均價差不多35000元/平方米,普通的公寓都在降價,降幅基本上是20%。」

公寓庫存飆升,去化需36個月

以長沙的限購政策為例,在限購區域內,擁有長沙戶籍的已婚家庭可以購買2套住宅,但只有在首套住宅取得不動產證滿4年或網簽滿6年,才可以購買第二套;而類似的情況,上海、深圳和廣州對首套住宅並沒有採取這樣的限制。

長沙住宅價格長期穩定,且保持低位。湖南中原地產研究院的數據顯示,今年1-8月,長沙5區一手商品住宅價格僅約12578元/平方米。長沙與鄭州、武漢、南昌、合肥和太原均是中部6省的省會城市,在這6個省會城市中,長沙是房價的窪地。

「長沙的住宅市場是被價格低估的」,湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞表示。可以比較的是,今年1-8月,長沙5區一手商品住宅成交均價為12578元/平方米,而不受調控政策約束的商務公寓成交均價為12286元/平方米。值得一提的是,公寓和住宅幾乎同價是長沙多年來的現象,這與中國其他城市公寓價格遠遠低於住宅的現象不同。

「長沙一直有住宅和公寓價格倒掛的問題,住宅利潤很薄或持平在銷售,尤其2018-2019年拿的商業占比高的項目,基本都需要靠公寓來溢價」陳世霞解釋道。

不過,與其它城市一樣,跟住宅比起來,長沙市場對公寓的需求始終不大。湖南中原研究院提供的數據顯示,今年1-8月長沙住宅成交面積為834萬平方米,而公寓為93.52萬平方米。在需求並不強勁的情況下,長沙公寓的新增供應並不少,這是陳世霞認為公寓價格普跌的原因之一。

湖南中原研究院的數據顯示,2020年1月份長沙5區商務公寓庫存面積約249.39萬平方米,去化周期為19.89個月,此後逐月走高,截至今年8月底,公寓庫存為467.78萬平方米,去化周期高達36個月。降價的現象也自去年公寓庫存走高之後,便已有之。

自去年以來,「融資三道紅線」「銀行兩道紅線」「土地兩集中」和「40%投銷比」等政策陸續出台,這使得房企們現金流承壓,降價促銷成為房企們維持財務狀況穩定的方式之一,陳世霞認為在長沙市場也不例外。

「接下來4個月還有68萬方的新增供應。長期來看,公寓還是會過剩,我們判斷公寓的降價促銷還是會持續,再加上開發商要現金流,所以它們必須將公寓快速變現,哪怕可能偶爾會有點虧損。」陳世霞說。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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