「買了一年，『人間蒸發』幾十萬，想到這個事情都頭痛。」出於投資目的，黎萬婉（化名）在去年8月以將近1.55萬元/平方米的價格入手了長沙「網紅盤」卓越中寰的一套公寓。短短一年時間，卓越中寰的成交價跌去48%，而當初買房的決定也成為黎萬婉現在不願回首的往事。
卓越中寰位於嶽麓區的濱江新城，距離湖南的「母親河」湘江不到700米，且不遠處就是市政府，作為長沙的熱門置業板塊，濱江新城吸納了全市不少購買力，而卓越中寰更是受到買家追捧，月度成交金額曾多次沖入長沙前十。
不過，近一年來，卓越中寰的商務公寓成交均價持續走低。根據湖南中原研究院的數據，去年8月份項目成交價曾摸高至16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米。
「降價也沒辦法，只能接受。」甄瑧（化名）也是卓越中寰的業主，他在今年上半年以將近1.3萬元/平方米買入。
作為網紅城市，長沙出產的名品不止臭豆腐、文和友和茶顏悅色，它還因房地產調控得力著稱全國。然而，與住宅價格的穩定不同，自去年以來，長沙的商務公寓市場開始轉變風向，「網紅盤」卓越中寰的價格走勢正是整個長沙公寓市場的縮影。
長沙公寓價格普遍大「跳水」
「我從去年看到現在，公寓一個接一個跌」，莫榕柏（化名）見證了長沙公寓價格下行的過程。她告訴時代財經，雨花區的金地鉑悅價格已從去年的萬字頭下調到5888元/平方米起。
莫榕柏曾在一個公寓項目下過訂，但後來又退了，「那時，另一個仲介想讓我找他成交，說出了那個樓盤的致命缺點，我被說服，就退了」。
「退了好，我把退的錢（指訂金）分了一部分給那個仲介」，原本這只是仲介截單的尋常「劇本」，但在公寓價格跳水的大環境下，卻演變成為一個「及時止損」的故事。莫榕柏心存感激，「如果那時買，價格都是一萬多，現在已經虧了一半。」
公寓降價並非個案，這已經成為目前長沙市場的普遍現象。看到如今整體的價格走勢，莫榕柏已經放棄了購買公寓的想法。除了卓越中寰和金地鉑悅，時代財經隨機諮詢的幾大在售公寓樓盤，都在進行降價促銷。
比如位於嶽麓區的北辰時光里，如今最高封頂價僅8000元/平方米，近期該樓盤還曾推出部分特價房，最低可達5888元/平方米，多名仲介向時代財經證實了這一消息。而房天下數據顯示，2020年11月至2021年3月北辰時光里的公開均價為15000元/平方米，此後在2021年4月和6月繼續下調價格，分別下調至8500-9500元/平方米和8400-9200元/平方米。
樓盤置業顧問告訴時代財經，與北辰時光里直線距離將近1公里的金茂建發泊悅，目前也正在進行限時促銷價格，均價7500元/平方米，而最低可以以7288元/平方米的價格買到。根據房天下的數據，該樓盤今年6月份的價格還是12700元—13000元/平方米。
而位於開福區的另一「網紅盤」綠地V島亦出現了降價現象。根據湖南中原研究院的數據，今年8月份，該樓盤的成交均價為9309元/平方米；而湖南世聯行市場知識中心在最新的報告中稱，綠地V島均價降至8500元/平方米，降幅超過20%。
長沙市下轄6區1縣、代管2個縣級市，6區指的是芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區。長沙當地人告訴時代財經，傳統概念中的長沙市區僅包括除瞭望城區以外的其它5區，它們是長沙經濟最發達的地方，也是人口的主要聚集地，房價整體亦高於其它行政區劃。
湖南中原研究院的數據顯示，由於商務公寓項目促銷不斷，今年前8月，這5個行政區的成交均價同比下跌5%，至約12286元/平方米；分區域來看，只有最繁華的芙蓉區同比上漲12%，其餘4區均發生下調，雨花區同比降幅達13%，開福區、天心區和嶽麓區分別跌11%、4%和1%。
儘管從數據上來看整體降幅僅約5%，但「公寓價格大跳水」已經成為長沙業內公認的事實。湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞指出，主要是江景商業大平層公寓，比如潤和濱江灣，在拉高整體成交價，「均價差不多35000元/平方米，普通的公寓都在降價，降幅基本上是20%。」
公寓庫存飆升，去化需36個月
以長沙的限購政策為例，在限購區域內，擁有長沙戶籍的已婚家庭可以購買2套住宅，但只有在首套住宅取得不動產證滿4年或網簽滿6年，才可以購買第二套；而類似的情況，上海、深圳和廣州對首套住宅並沒有採取這樣的限制。
長沙住宅價格長期穩定，且保持低位。湖南中原地產研究院的數據顯示，今年1-8月，長沙5區一手商品住宅價格僅約12578元/平方米。長沙與鄭州、武漢、南昌、合肥和太原均是中部6省的省會城市，在這6個省會城市中，長沙是房價的窪地。
「長沙的住宅市場是被價格低估的」，湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞表示。可以比較的是，今年1-8月，長沙5區一手商品住宅成交均價為12578元/平方米，而不受調控政策約束的商務公寓成交均價為12286元/平方米。值得一提的是，公寓和住宅幾乎同價是長沙多年來的現象，這與中國其他城市公寓價格遠遠低於住宅的現象不同。
「長沙一直有住宅和公寓價格倒掛的問題，住宅利潤很薄或持平在銷售，尤其2018-2019年拿的商業占比高的項目，基本都需要靠公寓來溢價」陳世霞解釋道。
不過，與其它城市一樣，跟住宅比起來，長沙市場對公寓的需求始終不大。湖南中原研究院提供的數據顯示，今年1-8月長沙住宅成交面積為834萬平方米，而公寓為93.52萬平方米。在需求並不強勁的情況下，長沙公寓的新增供應並不少，這是陳世霞認為公寓價格普跌的原因之一。
湖南中原研究院的數據顯示，2020年1月份長沙5區商務公寓庫存面積約249.39萬平方米，去化周期為19.89個月，此後逐月走高，截至今年8月底，公寓庫存為467.78萬平方米，去化周期高達36個月。降價的現象也自去年公寓庫存走高之後，便已有之。
自去年以來，「融資三道紅線」「銀行兩道紅線」「土地兩集中」和「40%投銷比」等政策陸續出台，這使得房企們現金流承壓，降價促銷成為房企們維持財務狀況穩定的方式之一，陳世霞認為在長沙市場也不例外。
「接下來4個月還有68萬方的新增供應。長期來看，公寓還是會過剩，我們判斷公寓的降價促銷還是會持續，再加上開發商要現金流，所以它們必須將公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。」陳世霞說。
