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樓市寒冬的無解題:一邊打胰島素一邊喝奶茶…

當前樓市就像一個劇場,當前排觀眾站起來的時候,後排觀眾也不得不這樣做。很快,寶能、綠地、富力,乃至萬科,都跟上了恆大的步伐,加入降價大軍。萬科金域華府的業主甚至去網上給領導留言:備案價140萬,實際銷售價70萬。

六年前,一位房產老闆接到父親的電話,說香港媒體怎麼又報導你了。這位老闆的回答,讓老父親在電話那頭翻白眼:咱對於咱家族的作用,相當於王思聰之於萬達

六年過去了,思聰對於萬達到底是什麼作用,已經不太能看清了。這位「娛樂圈紀委」現在很少發微博。上一次上熱搜,還是被湖南常德妹子孫一寧送上去的。經營多年的「國民老公」人設,也徹底翻車。

而六年後,那個以毒舌聞名的房產老闆又一次接到了老父親的電話。這一次,老父親嫌她丟臉了。她嘴上還是很倔強,說我沒偷沒搶沒殺人放火:高低起落沉浮,都是我經歷與應得的。

「丟臉」的事,是一筆債違約了。前幾天,花樣年集團曾小姐辦公室發了一份文件。文件解釋了公司遭遇黑天鵝事件,標普突然下調公司評級,導致美元債違約了。

文件名字叫「寶爺家書」。開頭是「各位花花」,家書里還是用了「不躺平」、「也能支棱」等性情和可愛的字眼。寶寶還是那個特立獨行的寶寶,只是花樣年已不再讓人放心了。

為了救公司,花樣年剛把物業公司作價33個小目標,賣給了碧桂園。先期的23億交易款和7億元貸款,「十一」前就打過去了。帳面上似乎還趴著大量現金,但這家中型房企還是選擇暴雷了。

寶寶後來在微博發了一張《至暗時刻》的電影海報。

迎來至暗時刻的,不僅僅是花樣年。國內借新還舊的渠道被鎖死,再是恆大事件衝擊,境外債券市場杯弓蛇影。

近些天,另外一家中型房企當代置業,也宣布2億美元的債券餘額延期兌付。

他們似乎沒有像花樣年、新力那般躺平。當代置業的老闆張雷和總裁張鵬正在處置自己個人資產,向公司提供8億元股東貸款。

當代置業的物業公司第一服務也暫時停牌。據說正在談判出售股權。

看到當代置業延期兌付,一家銷售額前十的房企董事長給我打電話感慨,當代置業在房地產行業產品口碑不錯,過去也相對穩健,但連他們都發生了流動性危機。「我給你打電話就想說一件事,得有多少企業在懸崖邊上呀!……」

債券,是過去幾年房企們狂飆突進的重要助力器。但當年飲下的這杯醇酒,正逐漸變成另外一種液體。

很多朋友很關心在接下來的美元債償還高峰中,有哪些房企會步恆大的後塵。我做了幾個表格,研究了下上市房企的美元債,發現天台還是挺擠的。

10月份接下來的日子,有6家房企需要償還美元債。而從11月到明年一季度,有38家。這些還不包括一年內到期的800多億人民幣債券。

過去一周,有40多隻地產美元債跌幅超過20%。像當代置業這種拒絕躺平的,後續怎麼自救值得關注。

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「十一」假期後,碧桂園總裁莫斌把自己這段時間的工作感受,傳達給了所有員工:「現在難,太難了。」

就在九月下旬,莫斌剛剛召開過總裁會議,宣布了要誓保8000億的年度銷售目標,9月份至少要實現640億,10月目標是賣掉960億。上個月,碧桂園就算使出包括降價在內的渾身解數,完成539億,距離目標還差超過100億。

所以短短十幾天時間,莫斌的態度就變了。從總裁會議上樂觀表態的行業基本面沒問題,變成了最新指示中的「太難了」:已無繼續高速大規模增長的基礎;加速出清和暴雷,由量向質轉變。

莫斌為做這兩層面論斷,拿出了四條論據:

套戶比超過了1;人口老齡化趨勢明顯;城鎮化率已達到相對高點;市場信息不對稱改善,購房者決策不易「被誤導」。

莫總裁說的第四條依據,讓我思考了很久——原來這麼多年來,我就是「被誤導」的那位。

碧桂園曾經透露過,他們已經進入了1334個區縣。而全中國加起來的縣級行政區域一共是:2846個。

這輪樓市調控中,碧桂園很幸運,他們躲過了一二線城市的土地兩集中政策的打擊。但在另外一個戰場,碧桂園感到了寒冷。

莫總裁重新把市場分為人口流入和人口流出兩種。從此,人口將成為碧桂園考量市場的第一要素,人口流入的地方,核心地段和好產品,不能賤賣;差地段和差產品,要堅決出貨。而人口流出城市,要按供需分類,供需失衡地區要:堅定出清,暫不進入。

莫斌告訴手下的一百來個區域,首要原則是能養活自己,犧牲部分市場和項目利潤,也要保核心資產。這一百多個區域,每天都要給他發信息,匯報工作。

責任編輯: 李韻  來源:獸樓處 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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