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房屋稅殺到 專家估明年1月試行 大陸勢掀賣樓潮

中央10日前在文章《紮實推動共同富裕》提到「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作」,其後即使有傳政府內部阻力頗大,但全國人大常委會上周六(23日)還是授權國務院在部分地區試行房地產稅改革。專家估計,房屋稅試點可能明年1月就會開始,即使長遠而言對樓價的影響未必太大,惟一些吸引力較低的物業會被拋售。據報已有富豪一次過拋售93間公寓。

「房地產稅」是所有關於地產的稅制,「房屋稅」只是其中之一,按物業價值抽稅,跟香港的差餉和地租同屬持有物業的成本,但由於可能左右業主持貨意欲,繼而影響資產價格和宏觀經濟,故這稅項尤其矚目。

香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚指,現時房屋稅已與「共同富裕」結合,所謂試點是行政手段,毋須經過立法程序;中國很可能在2025年完結的「十四五」(第14個5年)規劃內完成立法,也許房屋稅最快明年1月就能試行,好讓當局有多些時間從試點的經驗進行評估和調整。

她相信,經濟較發達的地區如深圳、浙江和海南會成為首批試點,因為這些地區過去樓價升幅較大、人口明顯增長、成交當中不少是投資需求,而深圳和浙江又分別是「先行示範區」和「共同富裕示範區」。

交銀國際分析師謝騏聰估計,房屋稅應該以存量房(已售物業)為基礎,而非沿用上海現時僅向新購入住宅徵稅,否則稅基不夠闊,達不到財富再分配和減少地方財政依賴賣地的目標,預料試點地區明年過後會開始增加。

雖有不少意見認為,上海和重慶的房屋稅迄今試點了10年卻「成效不彰」,惟謝騏聰相信,兩市現行稅率推廣到其他地區的存量房已能帶來足夠額外財政收入。

楊揚則指,現時中國家庭平均擁有1.5間住宅,大約40%擁有兩間或以上,原因是過去投資選擇不多,民眾「愛磚頭」,因此 大陸家庭的資產和負債很大部分是不動產,他們難以承擔樓價大跌,所以政府的調控也只是想穩住樓價。況且 大陸家庭平均居住面積約為100方米(約1,076方呎),上海一間叫價約1,000萬元人民幣,1%房屋稅即一年交10萬元人民幣,不易負擔,不利推動消費和生育,因此落地應有些寬免,也不會全國一刀切。

而謝騏聰相信,除非稅率過高,否則房屋稅對樓價影響不會太大,不及住屋需求強弱和金融調控鬆緊;惟新盤確實難望再升,充其量平穩,中古屋短期內會有些拋售。對內房股而言,房屋稅的影響乃中長期的事,現階段更取決於房企債務危機之進展,而政府稱恆大危機是單一事件,可理解成「當局會令恆大系單一事件」,預示貸款審批等調控會有放鬆。

楊揚稱,房屋稅會對高槓桿的投資者有較大衝擊,地段等較遜色的物業或有沽壓,但一線及省會城市的樓盤不見得供過於求,深圳和上海等發達地區如持續吸引民眾移居,就可望消化沽盤,人口有流入的大城市,樓價仍有前景。方正證券則以相反方向論證,指日本1990年代尾取消地價稅後樓價照跌,因受到人口老化嚴重、經濟停滯、消費疲軟、適齡買樓人口減少之夾擊。

事實上,陸媒報導,已有一批投資者逐步拋售多餘房源,北京近一季的中古屋掛牌量增加一萬多間,廣州亦在最近個多月多了8,000多間;「近期有部分持有多間物業的業主,原本把房子放在我們(代理行)這邊租,現在卻因為急著賣樓,寧願賠違約金也要提前解約」。網上更流傳上海一名神秘房東近日一口氣拋售93間老公寓,要求買家「一炮過」付款。

亦有上海樓投資者分析,一些手握多個住宅物業的人正在「執倉」,「把資金投入別的城市……或把10間房子賣掉,換成兩間上海最核心的資產……豪宅市場仍穩定」。網傳上述被急沽的近百物業一天內火速售罄,期間更要警察維持秩序,估計套現4.5億元人民幣。

責任編輯: 楚天   來源:東網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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