——國資置換民企背後的政經權力重組
圖為江蘇省鎮江的一棟建築頂部的碧桂園標誌。(STR/AFP)
曾被視為「最強增長引擎」的中國房地產行業，在2026年迎來了最徹底的行政性窒息。隨著恆大集團創辦人許家印被判處無期徒刑，民營地產狂飆的黃金時代宣告終結。中共再次出台新一輪房地產政策，推動成屋銷售、延長房貸期限等政策企圖救市。
受訪學者表示，這場危機並非單純的企業貪婪，而是一套由土地財政、銀行信貸、預售資金與居民儲蓄共同搭起的「高槓桿增長機器」，在人口與城鎮化接近觸頂後，遭到中共當局「運動式去槓桿」強行切斷所引爆的系統性崩解。「要理解它的崩解死亡，就必須理解制度是如何先製造了這張資產負債表，隨後又懲罰了這張資產負債表。」
本系列報導分為三篇，分別從中國房地產如何淪為債務泥潭？民營房企時代如何走向終結？中產階級如何套上債務韁繩？三個維度解密中國房地產的終局與政經代價。
國資擠壓下市場清洗：「碧萬恆融」跌出十強
房地產曾是過去二十年中國民營資本最活躍、產出富豪最多的領域，如今其所有制結構轉變之劇烈，令人矚目。對比相隔七年的兩份房企十強銷售榜單，行業大洗牌的軌跡清晰可見。
根據克而瑞研究中心（CRIC）發布的2019年銷售榜單，當年前10名中民企占5席：碧桂園（第1，銷售7715億元）、恆大（第3，6010億元），接著有融創中國、新城控股與世茂。
然而，到了2026年1至7月，中國指數研究院最新榜單顯示，前10名中民企僅剩杭州的濱江集團（第9）一家。其餘9席全由國資背景與央企徹底置換，包括保利發展（第1，1500億元）、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發房產、中國金茂、越秀地產及萬科。
昔日民營四巨頭「碧萬恆融」，除萬科劃歸深圳國資控制外，其餘皆因債務危機跌出前十強。
以碧桂園為例，其違約過程有著清晰的時間軸。據澎湃新聞報導，2023年8月7日，碧桂園兩檔合計約2250萬美元的美元債票息到期未付，進入30天寬限期。隨後，董事會主席楊惠妍與總裁莫斌於8月11日聯合發布公開信，承認「2023年上半年預計出現較大虧損」，並坦言「對市場下行深度、烈度估計不足」。
當月，碧桂園權益銷售額僅121億元，年減59%，這成為其從2019年銷售榜首走向債務危機、最終跌出2026年十強的關鍵起點。
融創中國孫宏斌也面臨同樣的困境。《21世紀經濟報導》報導，香港法院於2025年1月10日受理中國信達公司提出對融創的清盤呈請，其間涉及3000萬美元本金及利息，並訂於3月19日進行首次聆訊。融創當日股價重挫25.7%，市值僅剩約120億港元。
這是融創在2023年底甫完成900億元境內外債務重組後的「二次危機」，表明即便完成重組，民營房企仍難逃清盤風險。
資深媒體人李庭仟（Mike Li）對此概括：「6年的時間，把民營企業基本上都踢出去了。」
黨權全面凌駕經濟：習以「國家中心主義」壓制市場化
李庭仟進一步推測，這場地產版圖的重塑，背後隱含著中共深層的政治與決策權移轉邏輯。
2016年7月4日，習近平在全國國有企業改革座談會上明確提出，國有企業「必須理直氣壯做強做優做大」。2017年中共十九大報告，此表述微調為「推動國有資本做強做優做大」。
在李庭仟看來，這項微調意味著政策適用範圍由具體的國企公司，擴展到了資本可流動的任何領域。房地產作為當時體量最大、民營資本最活躍的行業，自然成為政策轉向的關鍵樣本，本質上是以國家中心主義吞噬民營活力、實現資源絕對集權的政經圖謀。
與此同時，中南海內部的經濟決策權也發生結構性位移。英國學術期刊《中國季刊》2025年3月刊發表的論文指出，經分析證實，習近平任內經濟決策權已由國務院系統向黨中央轉移。
該論文具體引證了2016年全國國企改革座談會，指出當時決策層的表態，與國務院總理李克強一貫主張的市場化改革方向出現分歧。
美國智庫戰略與國際研究中心（CSIS）研究報告也提供佐證，指出由習近平親自主持的中央全面深化改革委員會會議召開頻繁，被形容為「影子國務院」。而2018年將「中央財經領導小組」改組為「中央財經委員會」，則是經濟決策權向黨中央集中的制度性標誌。
李庭仟分析，這代表了中南海內部「兩條路線的經濟鬥爭」：一是「李克強路線」（克強經濟學），偏向市場化取向與簡政放權，主張「市場決定資源配置、政府負責監管和社會保障」；二是「習近平路線」，傾向於「國家先決定產業方向，市場和資本作為實現國家目標的工具」，強調頂層設計主導資源配置，致力於做強國有經濟。
隨著決策權全面向黨中央集中，2018年3月修憲取消國家主席任期限制，確保了「國家中心主義」路線的長期政策延續性，而李克強路線的市場化思維則被徹底邊緣化。
民企政治順從？以「整頓資本」為名的權力收編
在此大變局中，不只是涉及民營房企，民營企業家群體的政治角色與個人命運也發生深刻改變，公開資料記錄了他們在政治壓力下尋求順從的軌跡。
2015年8月27日，中國頭部企業阿里巴巴主要創始人馬雲，率阿里巴巴合伙人團隊到延安楊家嶺參觀學習。2018年6月初，騰訊馬化騰與京東劉強東身穿紅軍軍裝，共同訪問延安革命聖地。2019年，全國工商聯（ACFIC）正式在延安設立「全國民營經濟人士理想信念教育基地」，建制化地培訓了逾10萬人次的民營企業學員。
至2025年2月17日，習近平主持召開民營企業座談會，馬雲、馬化騰等人受邀出席，向外界展示其絕對的政治順從。
對此，李庭仟將民營企業家的宿命概括為：「要嘛就是鋃鐺入獄，要嘛就是倒向中共。」
美國經濟學者黃大衛（Davy J. Wong）則提供了深層的政治經濟學解析。他指出，現行方針是防止「資本無序擴張」，其底層邏輯在於：「資本可以存在、可以盈利，但不能擁有獨立於黨和國家戰略的方向，更不能形成自主的經濟權力和規則制定能力。」
民營房企之所以首當其衝成為此波政治整頓對象，黃大衛分析指出兩大原因：一是民營開發商的鉅額財富並非源於技術創新，而是高度依賴國有土地、國有信貸及地方關係，在中共高層看來，這份財富本質上是國家給予舞台下的產物。
二是房地產行業集中了土地、金融、地方官員與私人財富的緊密結合，極易形成獨立的地方資本網絡和社會影響力，對中央集權構成潛在威脅。
社會權力重組：削弱民營開發商 強化國企
黃大衛分析，真正觸碰紅線的不是「有錢」本身，而是企業家是否開始利用財富形成獨立判斷、公共聲望和挑戰國家監管規則的能力。這場變革本質上是以「防止資本無序擴張」為名，實施對民營企業家政治順從的強權馴服。正如黃大衛所言：「資本可以富，但不能強；企業家可以經營，但不能指點國家如何制定規則。」
馬雲的遭遇便是「挑戰監管規則」的典型例證。2020年10月24日，馬雲在上海外灘金融峰會公開批評中國金融監管帶有「當鋪思維」，並直言「好的創新不怕監管，但是怕昨天的監管」。隨後，中國人民銀行、銀保監會、證監會、國家外匯管理局四大監管機構於11月2日同步約談馬雲等螞蟻集團高層。
該集團原訂於11月5日上市、募資規模達345億美元（A股認購資金達19.1兆元人民幣）的滬港兩地上市案，於11月3日被雙方交易所同步宣布暫緩。此後，馬雲淡出公眾視野。
相較之下，前北京華遠集團董事長任志強的案例更為嚴峻。任志強曾是上市公司最高薪主管，微博粉絲一度接近3700萬，並於2020年2月發表文章，將處理疫情初期言論管控下的當局，比喻為「堅持繼續當皇帝的、被剝光衣服的小丑」。
任志強的政治挑釁隨即招致體制的嚴厲懲罰。他於同年3月12日失聯，7月23日被開除黨籍，9月22日北京第二中級法院一審以貪污、受賄、挪用公款等數罪判處有期徒刑18年，罰金420萬元。任志強當庭表示服從判決、不上訴。
黃大衛直言，這場變革「既是一場經濟結構調整，也是一場社會權力重組」。它削弱了民營開發商、地方資本網絡和富裕企業家的獨立影響力，卻大幅強化了中央政府、國有銀行和國有資本對全國資源分配的絕對控制，而代價則是整個實體經濟活力的喪失。
