舊人在跑，新人難笑。
當代置業第七年，32歲的雷志鑫從總裁助理升到集團執行總裁，成為當下地產職業經理人中唯一的90後總裁。
幾天前，昔日「明星職業經理人」朱榮斌辭任陽光城董事長兼總裁職務。而在當代置業內部，早在半年前就傳出集團副總裁塗禮軍離職的消息。
寒冬之中，整個地產行業在經歷一場震盪劇烈的人員精減和人事變動，不論基層還是高層。
雷志鑫（來源：中國房地產報）
據不完全統計，2021年全年有超過450名上市房企高管發生職位變動。
一批年輕人在掙扎之中，來到了漩渦中心。
他們，剛剛出山，就被要求成為「救世主」。
「負二代」
年輕人到了父輩創業的年紀。
在房地產黃金年代，「房二代」享受著父輩們的財富和資源，令人艷羨。如今房地產在緊縮的政策和慘澹的市場環境下，風光不再，但房二代們和背後的家族企業，依然是責任共同體。
子承父業，向來是中國人的傳統。
2021年最後一周，27歲的曾俊凱入主此前一直是其胞姐任一把手的弘陽服務，此前，曾俊凱就已經出任弘陽地產的執行董事及副總裁。
曾俊凱（來源：南京市青年企業家聯合會）
「空降」弘陽服務的信號，被外界解讀為曾俊凱正式接班曾煥沙。
曾公子接過手的弘陽集團，正處在流動性危機之中。在曾俊凱任職弘陽服務的十天前，弘陽地產才向弘陽服務轉讓空置的256個車位，通過「左手倒右手」的方式，從弘陽服務套出1463萬元，以應付短期的債務危機。
從弘陽地產2021年上半年的財報看，這家地產公司雖然「三道紅線」全部達標，且帳面上仍有175.8億元，其中非受限資金為139.7億元。然而，未來一年去除104.2億元的短期借款之外，弘陽地產還有64億元的貿易應付款和應付票據等待支付。今年4月，弘陽地產還有一筆4.5億美元的代償美元債。
曾俊凱的2022年，不會太好過。
比起這位2016年從賓夕法尼亞大學畢業後進入弘陽，歷任助理總裁和區域總經理，擁有5年緩衝期的「房二代」，楊武正的接班顯得格外倉促，並且挑戰更大。
這位95後，2020年從英國華威大學金融碩士畢業就直接進入藍光發展出任董事，半年後又接任常務副總裁兼首席營運長，分管投資體系、經營體系。2021年6月，26歲的楊武正從父親楊鏗手中接過董事長、總裁職務，也創造了一項新紀錄——中國最年輕的地產董事長。
楊武正（來源：藍光發展集團官網）
有人統計近年50位接班的「房二代」，發現僅有楊武正一人同時擔任公司董事長和總裁。
權力越大，責任就越大。比起「最年輕的房地產董事長」，看客們更喜歡管楊武正叫「最慘房二代」。
千億重擔捕手不久，雷就爆了。
7月，藍光發展被多家評級機構下調信用評級。12月21日，藍光發布風險提示公告顯示，截至2021年11月30日，公司累計到期未能償還的債務本息金額合計258.81億元。
藍光發展顯然已經不堪重負。
這份公告發出不久後，藍光準備將貨值70億元的三個項目以1元的價格轉讓，若這筆交易最終能夠達成，藍光將減少91.91億元的負債。但這次交易，隨即遭到上交所「五連問」。
藍光發展受上交所問詢公告
這個1月，藍光即將迎來一筆7.5億美元的美元債，結局不難預見。
當然，在一眾爆雷的房企中，比起依然活在父輩庇護下的」二代們「，臨危受命的人值得尊敬。
恆大爆雷之後，一份從內部流出的《恆大集團領導客史檔案記錄》文檔讓許家印的兩個兒子重新引起媒體關注。
這份文檔首次曝光許家印兩個兒子在恆大內部的職務，其大兒子許智健任恆大地產集團副總裁兼物業集團董事長，小兒子Peter Xu的職務為恆大地產集團副總裁兼高科技集團常務副總裁。
許智健
前者早在2012年就獨立捕手項目，並持有恆大投資企業上海全築建築裝飾集團4.4%的股份，而後者向來神秘。
在許家印四處變賣資產還債之際，美國Dirt網站曾報導，Peter Xu以1250萬美元拍賣位於洛杉磯日落大道的一棟豪宅，替父還債。
但除此之外，兩位許公子一如既往地隱身。
最難「打工人」
雷志鑫是罕見的。
根據北森大數據發布的《2020房地產行業人才白皮書》，國內房企高管的平均年齡是43.6歲，其中80後占比不到1/3，85後占比僅有6.56%，90後更是少之又少。
國內房企高管年齡及年資分布
職業經理人的價值兌付期一般是在40歲到50歲。也就是說，像雷志鑫一樣25歲前後入行的人，成為高管，一般需要熬上15年到25年。
雷志鑫的升遷速度遠遠超過一眾70、80後的地產界的前輩們，但估計沒有人和他道喜。
在他走馬上任的幾天前，停牌81天的當代置業終於復牌，短暫高開之後直接跳水，股價一度跌近40%，總市值僅剩6.46億港元。
當代置業近半年股價走勢
比雷志鑫升遷更快的是當代置業債務堆疊的數字。
當代置業最新的財務公告顯示，包括2021年逾期未償的美元債，其未償還美元債總額達到13.48億美元。其中，今年2月份還將有一筆2億美元的債務即將到期，利率為11.8%。
雷聲已經向起，有人逆流而上，也有人見好就收。
地產職業經理人中，雷志鑫「最年輕總裁」名諱的前一位擁有者，是李和栗。2019年，32歲的李和栗出任原中梁執董兼聯席總裁，但在去年6月，任期未滿兩年的李和栗選擇出走中梁，獨自創業。
李合栗（來源：樂居網）
曾有媒體援引知情人消息，稱李和栗離職是因營銷出身的他無法勝任董事會輪值，主攻戰略和研究的業務調整。但這一說法隨後被中梁否認。
就在李和栗出走中梁發布的2021年上半年財報顯示，中梁控股的有息負債合計約為546億元，其中一年內到期的債務約為232億元，占比達到42%，短期內債務承壓。這其中同樣有不小的壓力來自美元債，根據中梁公告，今年1月31日，中梁還有一筆即將到期的美元債，截至目前，中梁已經累計回購1.21億美元。
在回購美元債的同時，中梁也在大刀闊斧地調整組織架構，精減人員。有內部人士向媒體透露，今年1月份中梁裁員300人，並有近100人轉崗地產集團。
慘澹的行業大環境下，留下與升職，意味著更大的責任，更少的薪資。
2020年，南都大數據研究院監測27家上市房企的高管年薪。這27家房企給537名高管發了9.7億元的薪酬，平均每名高管181萬元。上文提到的藍光發展和陽光城的高管年薪以600萬排在中位，當代置業未披露高層年薪，有報導曾指出，當代置業執行董事陳音年薪為165萬元，低於平均水平。
27家上市房企高管總薪酬排行榜（來源：南都地產）
警報在這一年向起。克爾瑞研究中心數據顯示，2020年地產人的薪酬多年來首次出現下降的趨勢，其中高管薪酬同比下降5%，高於行業整體平均1.5%的薪酬減幅。
來到2021年，整個地產面臨災難式收入減少。雖然年報未出，但慘狀已經可以預見，除了多家房企已經明確將給高管降薪以縮減開支，臨近年末，過去地產人重要的收入來源年終獎也大幅縮水。
房地產行業號負責人張艷早前發起了一項《2022地產人年終獎調查》，近千份調查樣本顯示，超一半地產人沒有年終獎，還有超過17%的地產人難以確定是否能夠拿到年終獎。
拿到年終獎的地產人中，超六成年終獎同比下降，多達48.72%的地產人年終獎較去年跌幅在50%以上。
攪動死水
現代管理學之父彼得·德魯克說：動盪時代最大的危險不是動盪本身，而是延續過去的邏輯。
2020年11月，90後郭曉群接棒父親郭英成，出任佳兆業執行董事兼聯席主席，以及佳兆業旗下物業版塊佳兆業美好的董事局副主席。
這家公司在一年後同樣深陷流動性的泥潭，但這位「搞科技的」房二代主導的數位化轉型不可謂不成功。
佳兆業2021年上半年年報顯示，目前，佳兆業的數位化嘗試主要分布在營銷、物聯網、智慧化應用平台、資訊化管理等方面。其中智慧社區平台「小區管家」，已在全國130個城市服務2800多個中高端物業，該項目上半年營收同比增長達50%，增幅超過地產版塊。
郭曉群（右2）
一批網際網路職業經理人也在跨專業逆勢入場。
2021年10月，字節跳動視覺技術負責人王長虎從原崗位離職後，加入龍湖集團，成為其AIoT人工智慧引擎團隊的總經理；阿里副總裁范馳以聯席CEO身份入職金地物業，負責數位化；另一位阿里副總裁、阿里雲智聯網首席科學家丁險峰加盟萬科，擔任萬物雲管理合伙人和首席科學家CTO。
房地產的下一場征戰已經拉開帷幕，改變，是他們擺脫泥潭的唯一選擇。
楊武正同樣提出精益管理和數位化兩大戰略，2022年1月1日，他親自寫下一封給藍光全體員工的家書，為藍光人推薦了一本余華的小說《活著》。
楊武正給員工的承諾是：
「我們絕不會拍賣公司。」
