中國地方政府的樓市政策出現實質性鬆綁。山東省菏澤市「無房無貸」購房者首付比例從之前的三成降至兩成，而重慶以及江西贛州的不少銀行亦被報已將首套房貸首付比例降至20%。受此利多提振，周五中港股市地產板塊聯袂拉升。
分析人士認為，菏澤屬於非限購城市，調整符合國家政策，中央的反應值得關注，未來或將有更多市場調整壓力大的城市效仿跟進；地方層面的需求側托底政策有望持續出台。
「這可能類似於2014年第二季度開始的寬鬆周期，但全國範圍的寬鬆仍然不太可能。」投行高盛最新報告預計，全國人大和政協兩會後料有更多的地方政府將推出需求側寬鬆政策，例如放寬購房限制、降低商業抵押貸款的首付比例、放寬轉售限制等。
兩位不願具名的房企內部人士周四晚告知路透，山東菏澤市名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可降至執行20%。
「確實如媒體報導一樣，大部分銀行對我們市無房無貸的人首付比例下調到了20%，」菏澤當地一位貝殼的房地產仲介稱，以前有過貸款記錄（即使已經還清），或曾經有房後賣出，銀行貸款首付比例都是25%；如果名下還有房則該比例為30%，「具體還要看個人徵信。」
上述仲介人士並確認，菏澤的房貸利率也有所下調，首套房現在的貸款利率是5.65-6.0%左右；二套房是6.0%。
另據上海證券報周五報導，從重慶、江西贛州的鏈家等地產仲介處了解到，春節前後重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。據業內透露，此輪調整城市均為非「限購」城市，是由當地住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。
資料圖片：2017年2月，安徽合肥的一處住宅區。REUTERS/Yawen Chen
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜亦認為，未來或將有更多城市效仿跟進，特別是城市基本面弱、市場調整壓力較大的三、四線城市，「該政策會對市場情緒產生較好帶動，購房者觀望情緒或有所改觀，置業信心將得到一定提振。」
根據2016年2月中國央行的要求，在非限購城市，首套首付比例最低為25%，各地可向下浮動五個百分點，該規定至今並沒有在中央層面廢止。
這意味著菏澤作為非限購城市，的確可以執行20%的首套房最低首付政策。根據中原地產提供的數據顯示，菏澤房地產市場整體相對低迷，2021年12月成交面積為19.69萬平方米，環比下降19.5%、同比降46.4%。
受益於地方政府穩樓市政策進一步發力，中港股市地產板塊周五拉升，滬深300地產指數盤中一度升4.2%領漲A股，恒生中國大陸地產指數至多漲3.7%。
保利發展、華僑城A、招商蛇口、新城控股和金地集團漲幅介於3.8%-6%；港股方面，融創中國、碧桂園服務、中國海外發展、華潤置地升幅介於4%-6.5%。
**地方樓市托底政策有望陸續出台**
中信證券最新報告指出，按揭貸款發放的實際首付要求，在2017年之後明顯上升。銀行體系的按揭貸款額度持續少於按揭貸款需求，這也使得銀行持續提價，並可以要求更高的首付比例。
「目前按揭貸款利率遠高於LPR（貸款市場報價利率），預計未來按揭貸款額度充足，房價下降壓力較大的地方，自住型需求按揭貸款首付比例有望下降，針對自住需求的按揭貸款定價水平有望下降，」該報告稱。
1月一年期LPR隨MLF（中期借貸便利）同步下調10bp（基點），掛鈎房貸的五年期LPR也在21個月來迎來久違的下調，只是降幅減半至5bp；LPR非對稱降息顯示中國仍堅守「房住不炒」。
而最新路透調查顯示，隨著中國央行2月政策利率降息停步，下周一（21日）將公布的當月LPR下調預期亦煙消雲散。
「地方政府可能面臨越來越大的穩定房地產市場的壓力，」保銀資本管理公司首席經濟學家張智威則指出，2021年土地出讓占地方政府收入的43%左右，土地出讓疲軟可能會給地方政府支出帶來壓力。
中國指數研究院數據顯示，今年1月300城住宅用地出讓金總額達871.96億元人民幣，環比下滑88.39%，同比降71.73%。
張智威認為，房地產行業的政策寬鬆可能進入了一個新階段；中央的反應值得關注，如果中央不要求菏澤的銀行恢復政策，預計會有更多城市效仿菏澤降低首付比例。
1月底，安徽省發改委發布通知稱，引導房產、汽車企業等在春節旺季，通過降首付比例等方式擴大消費，曾一度引發熱議。
自2021年四季度以來，全國已有多個城市優化和調整房地產相關政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發放購房補貼等。
中國房地產政策邊際轉寬趨勢漸明，本地媒體上周報導稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日制定出台，這印證了路透1月的獨家報導。中國央行本月初則發布通知明確，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
