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大變局!全國房價,跌破萬元大關!誰漲誰跌?

樓市鬆綁潮之下,全國房價仍未逆轉。

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最新經濟數據發布。

日前,2022年一季度GDP同比增長4.8%。其中,消費增長3.3%,工業增長5.5%,固定資產投資增長9.3%。

可見,投資,尤其是基建投資,在穩經濟中發揮著關鍵作用。

然而,房地產投資仍未出現明顯逆轉,而全國商品房均價跌破了萬元大關。

數據顯示,2022年一季度,房地產開發投資增長0.7%,而去年同期增速則高達25.6%。

同時,2022年一季度,商品房銷售面積31046萬平方米,同比下降13.8%;商品房銷售額29655億元,下降22.7%。

商品房銷售額下滑幅度遠大於銷售面積,這意味著全國商品房均價開始回落。根據數據測算,2022年一季度,全國平均房價為9552元。與2021年全年的10141元相比,下滑5.8%。

從單月數據來看,2022年3月商品房均價為9253元,回到2020年的水平。

值得一提的是,這些數據均基於官方數據而來,如果按照克爾瑞等第三方的百強房企銷售數據來看,形勢可能更不樂觀。

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哪些城市房價相對堅挺?哪些城市房價回到了一年前?

根據國家統計局發布的最新70城房價數據來看,多數城市房價已經開始企穩,個別一二線城市出現了邊際回升的現象。

與去年相比,北京、海口、上海房價相對堅挺,而重慶、杭州、成都、長沙、廣州、西安、三亞等地仍然維持正增長。

值得一提的是,長沙房價漲幅位列前十。就在前不久,長沙還明確表示,不會鬆綁限購,成為這一輪樓市鬆綁潮中最硬氣的城市。在納入官方統計的70個大中城市中,47個城市房價回到一年前,28個城市房價回到兩年前。

這其中,深圳最為顯眼。

作為樓市風向標城市,深圳市場仍在谷底盤整,二手房價同比增速為-3.3%。

除了深圳之外,還不乏以鄭州合肥、福州、石家莊、太原、哈爾濱、貴陽、長春、南昌為代表的一二線城市。

其中,14個省會城市,房價回到1年前,10個省會回到2年前。

這些城市,也是這一輪樓市鬆綁潮的急先鋒。

當然,跌幅最深的仍是牡丹江,兩年跌幅達14.3%,房價基本回到了8年前的水平。

這也是大部分東北普通地級市的縮影,經濟放緩、人口外流,加上疫情反彈帶來的制約,樓市下行壓力前所未有之大。

03

深圳與長沙,中國樓市的兩個典型。

一個是全國房價最高城市,一個是房價最低的萬億GDP城市,深圳房價大約是長沙的6倍左右。

有意思的是,面對同樣持續加碼的樓市調控,過去1年,長沙房價上漲2.9%,深圳房價卻下跌3.3%。

從最近幾年的樓市走勢來看,長沙樓市穩中有進,深圳樓市大起大落。

深圳前一年還拿下歷史新高,後一年成交量就創下10年新低,為何會這樣?

顯然,答案不在於基本面。

畢竟,深圳與長沙,經濟形勢都不錯,且都屬於人口淨流入地區,不存在因經濟放緩或下滑而導致樓市下行的因素。

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兩地房價走勢天差地別,一個原因在於土地,另一個原因在於投機投資需求。

其一,長沙天量供應土地,而深圳住宅用地則長期供應不足。

這背後,城市體量或許是制約因素之一。深圳,只有不到2000平方公里的面積,卻承載了近1700多萬常住人口,地少人多,成了助推房價上漲的催化劑。

然而,從建成區面積來看,深圳位居全國前列,與廣州不相上下,且遠高於長沙。

可見,地少人多並非絕對,問題是,土地有沒有供應充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在?

即便是以城市面積過小著稱的深圳,土地也不是想像中的那麼緊缺。

長期以來,深圳居住用地占比20%左右,低於國家相關標準中25%~40%的下限,而國際上一般是40%以上。

不過,目前深圳已經開始加大土地供應,同時要求住宅用地占比不低於30%,這是一個好的開始。

其二,深圳炒房情緒相對旺盛,吸引了來自全國的資金,而長沙則通過高門檻,將炒房客拒之門外。

深圳是一個高度市場化的城市,也是一個樓市高度投機化的區域。前兩年保守詬病的抱團漲價、經營貸炒房、資產證券化炒房等在發源於深圳。

同時,深圳擁有大量外省投資群體,這些非剛需群體的存在,加劇了樓市劇烈的波動。

據貝殼研究院數據,2020年,全國共有7個城市外地購房客超過50%,其中深圳超過80%,而長沙僅為15%。

這固然反映了不同能級城市的吸引力——深圳虹吸全國,而長沙的影響主要局限於省內。

不過,兩地樓市調控的差異,在其中也發揮了推波助瀾的作用。

長沙,之所以獲得了「讓炒房客有去無回」的美譽,原因在於3個「4」政策:

在長沙,新房限售4年,而想要投資第二套房子,必須在首套房4年之後,且契稅稅率高達4%。

這些政策,配合充沛的土地供應,自然讓炒房客遁於無形。(參閱《不會取消限購!這個省會城市太硬氣了》)

長沙模式說明,想要按住房價並不難,難的是政策是否具有可持續性。

這一模式同樣說明,反炒房未必會導致房價大跌,反而能避免大漲帶跌帶來的震盪,讓樓市與經濟、收入增長同步,這才是良性而長遠的發展之道。

責任編輯: 夏雨荷  來源:國民經略 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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