美國房地產在疫情之後火熱，但價格直升且近期固定利率抵押貸款高漲，引發房市泡沫的可能性。（Shutterstock）
在過去的兩年裡，全美都在憂心忡忡地看著房價似乎每個月都創下新高。許多買家一直在提出高報價來搶購房產。然而，近期的戰火、升息、通貨膨脹等，更令人不安地想起2007年席捲全球經濟的房地產泡沫。
隨著市場逐漸升溫到沸點，但此前大多數房地產專家都說市場沒有泡沫，因為，抵押貸款利率如此之低，買家可以承受過高的價格，而且貸方不再提供可能引發另一場止贖危機的不良抵押貸款。而這一次，已經達到危機程度的住房短缺，導致買家多於待售房產——這與2007-08年崩潰前的情況正好相反。因此，多數專家解釋說，這個市場可以支持這種狂熱。
但隨著抵押貸款利率飆升至十多年來的最高點，本周30固定利率抵押貸款達到5.11%，而且還可能繼續向上提升，使得房市的支撐面可能不再那麼真實了。這些專家中的許多人現在開始警告說，房地產市場可能正在接近泡沫——如果它還沒有發生的話。
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在全美範圍，與一年前相比，今天購買同一所房子的買家每月支付的抵押貸款費用增加了約42%。房價上漲（3月份同比上漲14%）和抵押貸款利率上升（上升近2個百分點）的有力組合，使這些貸款帳單每月增加數百美元，甚至數千美元。
根據抵押貸款銀行家協會的數據，3月份，當利率超過4%時，申請抵押貸款的買家數量下降了5%。
另外，潛在買家在所有方面的支出也到達頂點，租金同比上漲約17%，三月份通貨膨脹率為8.5%，汽油價格上漲約40%。
如何依靠整個系統處理同時飆升的房價、抵押貸款利率和租金價格？有些人認為不可能。
Realtor.com的經濟研究經理喬治・瑞提歐（George Ratiu）表示：「我們還沒有陷入房地產泡沫，但如果價格繼續以目前的速度上漲，我們將接近泡沫。」瑞提歐還說，如果抵押貸款利率繼續上升，一些市場將出現修正，銷售量將下降，降價也將隨之而來。
但他也補充說：「我預計市場不會出現巨大的崩盤或止贖激增。」
瑞提歐預計價格可能下跌5%至15%，具體取決於當地房地產市場。在經濟陷入困境，且沒有吸引新居民所需要好工作的地區，如鐵鏽帶（Rust Belt），可能會出現更大的價格下跌。俄亥俄州的托萊多（Toledo）和紐約州的羅切斯特（Rochester）等地的價格已經在暴跌。
但期望價格有所緩解的買家可能會感到失望。即使價格確實下跌，購房者仍將背負更高的每月貸款償還。利率上漲得如此之快，即便是低房價也變得更昂貴，從而使購房者付出更多的錢。
然而，擁有大量高薪技術和製造業工作的理想社區，可能會看到價格仍繼續上漲。
建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫（Ali Wolf）說：「你現在開始看到人們會增加預算。」「市場看起來比六個月前更加泡沫。」
更高的利率需要一點時間才能對房地產市場產生全面影響。在短期內，更多的買家可能會在利率進一步上升之前儘可能地提出報價。
根據Realtor.com的最新數據，截至4月9日的一周時間，標價中位數比上年同期上漲14.9%。雖然這聽起來很高，但略低於過去兩周15.3%的年漲幅。
在買家完全意識到這些更高的抵押貸款利率，將在多大程度上侵蝕他們的預算之前，他們會降低報價，但不會輕易退出市場。但如果他們看到價格最終下跌，他們可能會開始等著看價格是否會進一步下滑。
「買家的心理會從『我需要在價格上漲之前鎖定』轉變到『親愛的，我們再也負擔不起了』。」舊金山灣區房地產經紀公司Compass首席市場分析師派屈克・卡萊爾（Patrick Carlisle）說。
瑞提歐說：「賣家是根據三個月前的市場來定價房屋，而不是今天的利率市場。」但瑞提歐也說，我們正處於一個過渡時期，「隨著我們進入春季和夏季，我預計會看到價格調整。」
至於，美國是否正在陷入房地產泡沫？
達拉斯聯邦儲備銀行的經濟學家加西亞（Enrique Martínez-García）說：「房地產市場已經變得充滿泡沫」，他說：「這看起來很像我們在2007-09年金融危機之前看到的房地產繁榮。」卡萊爾認為，這就像「空氣通過一個非常小的刺孔從壓力過大的輪胎中逸出。輪胎不會很快癟下去，但會慢慢變軟。」加西亞認為，修正不一定是大幅降價。疫情期間經歷的兩位數價格增長可能會放緩至每年2%左右。但他也警告，5%到10%之間的修正（下降）並非完全不可能。
