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分析:多城放寬政策及中共央行降息難救房市

中共央行將5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調15個基點,1年期LPR則持平前值。(Costfoto/Future Publishing via Getty Images△)

中國近期多座城市放寬住房政策,房價也有所回落,但買氣似乎未見起色,中共央行20日再下調5年期以上LPR,意在釋放支撐房市的信號,專家認為效果恐有限。

5月20日,中共央行發布最新貸款市場報價利率(LPR),1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%。與前值相比,5年期以上LPR下降了15個基點,超出市場預期。

專家分析,此前首套房貸利率已降至4.4%,加上這次5年期LPR利率下調15個基點,首套房貸利率進一步降至4.25%,創近十年來最低水準。

台灣總體經濟學家吳嘉隆認為,中共央行下調5年期LPR,對於房市可能帶來短期效果,但是能否彌補消費者信心不足、帶來長期的效果,仍有待觀察。

「現在很多人不敢計劃未來,主要是所得和消費都在下降,民眾面對極端防疫的不確定性、不透明性,不安全感正在升高,可能轉向於儲蓄,在購房上會偏向於保守。」吳嘉隆說。

杭州房市具指標性 長三角多城放寬限購

中指研究院的監測結果顯示,今年以來,中國上百個城市調整放寬其房市政策。

以杭州市為例,包括符合條件的三孩家庭,限購住房套數增加1套;設籍未滿5年的戶籍家庭取消須繳納社保滿2年的規定;非本市戶籍家庭,將購房資格連續社保時間由4年降為1年。

在利率方面,去年年中,杭州房貸利率攀升至高點,首套6.2%,二套6.4%,此後逐步走低,到了上月主流銀行首套房貸利率降至5%,5月18日,降至最低的4.8%。

杭州是近兩年長三角區域人口設籍最多、出讓大量土地、新房最多的城市,其房市冷暖與政策調整具有指標意義。

其它長三角地區城市,包括上海蘇州南京、無錫、揚州、合肥常州等城市亦相繼出台不同程度的調整購房政策,尤其在首套房房貸利率上,無錫、蘇州等地已經降至4.4%~4.6%。

新京報》引述中原地產首席分析師張大偉的分析表示,在今年前4個月全國土地出讓收入排名中,杭州以827億元位居榜首,但是,杭州新房和二手房價格倒掛,前4個月新房共計成交214萬平方米,同比下降66%,因此出現政策調整苗頭。

上海房產研究員:政策雖放鬆但房市總體偏悲觀

在當前政策寬鬆和利率調降的情況下,是不是買房的時機呢?上海房地產研究員陳先生告訴大紀元,最近房價會下跌,房貸利率也會調降一些,各種政策也多,對於市場有積極作用,但他認為,今年之內不用急著買房。

「過去新聞上如果出現炒作,房價可能會炒高,現在因為經濟也不行,反正房價它起不來的,今年之內,不用擔心房價會炒高。」陳先生說。

中共統計局發布2022年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70城新房價格出現2015年12月以來的首次同比下跌,二手房價格同比跌幅擴大。

陳先生認為,一線城市房價短時間跌不下去,二三四線城市中,三四線城市的壓力很大,但還不至於大幅跌價,二線城市倒是會跌,因為二線城市的市場波動較。

他認為,多地出台房市政策可能效果有限,主要是消費者收入沒有提升,而且總體經濟形勢不佳,導致房市總體偏向於悲觀,尤其封城帶來的不確定性高,「(封城)折騰三個月、幾個月,確實挺難熬的,一些工資被打折的,可能不至於房貸馬上違約,但若是被裁員,收入都沒有了,一個月過去就會違約。」

理財師:經濟下行房市難一枝獨秀

前廣州交通銀行理財師施華偉在接受大紀元採訪時分析說,去年起,多家上市房企觸及「三條紅線」,債台高築,今年初,中國疫情反覆,「很多企業開工不足,民眾購房能力、購房意願都減弱,房產能有一個好的表現嗎?那不可能的。」

在此情況下,當局調整房市政策,施華偉說,「估計作用不大,因為雖然有政策,但是整體需求已在下降,用什麼刺激方式,對買氣影響不大。」

施華偉說,在整體消費能力、中國經濟增速(GDP)等多重指標紛紛下行的情況下,房地產不可能一枝獨秀,「我覺得房地產整體往下走的形態已經是不可逆轉。」

學者:中共可能掩蓋壞消息

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田提到,上海4月汽車銷售數量為零,這是很罕見的狀態,說明與汽車相關的產業以及房地產市場都會受影響。

謝田表示,封城導致很多人失去工作,付不起房貸、銀行斷供、破產,銀行壞帳增加,「很多消息可能還被中共掩蓋著,因為如果大家知道有這麼多人斷供、放棄他們的房子,可能房市下行幅度會更大。」

謝田認為,近預售屋市交易量出現整體下滑,實際上,已經是在中共出台一系列降息、降准、提供更多流動性政策的支持下,「中共即使用各種各樣刺激經濟措施,努力想要促進銷售,價格還在繼續下跌,這可能意味著,中國房地產市場全面崩盤的局面很可能要發生了。」

責任編輯: 時方  來源:大紀元 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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